3. Экологические проблемы и перспективы развития зоны отдыха на примере Пушкинского района Московской области

В последнее время особый интерес общественности вызывают малые города московской области, которые внесли огромный вклад в формирование национальной культуры. С малыми городами России связана судьба десятков миллионов городских и сельских жителей. Необходимо использовать все реальные возможности для сохранения наследия малых российских городов, для развития их экономики и культуры.

Одним из многих малых городов России является Пушкино - районный центр Пушкинского района Московской области. Население района составляет свыше 160 тыс. чел., в том числе городское - 84%, сельское - 16%. В районе - 108 населенных пунктов.

Территория Пушкинского района - 61,5 тыс. га, из них 40 тыс. га занимают леса. Это один из наиболее экологически чистых районов Подмосковья. Его недаром называют лесопарковой зоной столицы. А на современном гербе города два цвета - зеленый и голубой, символизирующие чистую воду и сохранившиеся с древних времен леса. Водные артерии района: Воря, Уча и ее приток Серебрянка, Клязьма. Значительное количество воды из Акуловского водохранилища, которое содержится традиционно в особой чистоте, потребляет Москва. Район частично охватывают также Пиаловское, Пестовское и Клязьминское водохранилища.

Благоприятные природные и экологические условия, выгодное географическое положение способствовали развитию в районе лесопарковой и курортно-дачной зон. С давних пор в Пушкино приезжали отдыхать и знать, и мещане, и простой люд. А со строительством в 60-х гг. XIX в. железной дороги, Пушкино превращается в излюбленное место отдыха, в том числе и для писателей, поэтов, артистов. Уже в конце прошлого века вблизи железнодорожной станции Пушкино насчитывалось свыше 700 дач. В обиходе дачный поселок называли Лесной городок. Сюда приезжали отдыхать Л. Собинов, В. Качалов, В. Мейерхольд, Е. Гоголева, В. Нежданова, Н. Обухова, Ф. Шаляпин, В. Маяковский. В советский период Пушкинский район получил дальнейшее развитие в качестве зоны отдыха.

В настоящее время на территории района располагаются 37 детских оздоровительных лагерей (бывшие пионерские лагеря), большая часть которых принадлежит московским организациям и предприятиям, 55 санаториев, домов отдыха и пансионатов различных ведомств, в том числе такие известные, как санаторий ТАСС, дома отдыха Гостелерадио, "Космодром". Самый крупный из них - санаторий "Пушкино", охватывающий 209 га леса. Он по праву относится к лучшим здравницам страны.

Существенную часть территории Пушкинского района занимают дачи: здесь расположены и дачи с большими участками леса, подаренные офицерам, отличившимся в годы Великой Отечественной войны, немало и небольших садово-огородных участков.

В результате специфики развития района численность его населения в летний период увеличивается в некоторых населенных пунктах более чем в 2 раза. Это влечет за собой значительную дополнительную сезонную нагрузку на социальную сферу, в результате чего приходится сталкиваться с целым рядом различных проблем.

Особенно напряженная ситуация складывается в сельской местности, где превышение числа отдыхающих над местными жителями особенно заметно, а сеть магазинов, пунктов бытового и медицинского обслуживания развита сравнительно слабо, да к тому же затруднена транспортная связь с райцентром и Москвой. В результате этого ухудшаются как условия жизни местного населения, так и условия отдыха горожан.

Понятно, что для организации достойного отдыха приезжающих требуются огромные материальные затраты, инвестиции, которых в местном бюджете нет. Администрация района неоднократно ставила перед правительством Московской области и Москвы вопрос о дополнительном выделении средств на целевое использование для усиления социальной сферы, улучшения отдыха населения, но положительных результатов пока нет.

Масштабы рекреационной освоенности территории и особенно бурное в последние годы развитие коллективного садоводства обострили экологические и земельные проблемы района. На больших территориях вокруг поселков происходит вырубка лесов и кустарников, вытаптывание, замусоривание территории, вероятным является и за В принципе рекреация - это вид деятельности, весьма привлекательный для регионального развития, поскольку она могла бы способствовать решению ряда важных экологических, экономических и социальных проблем:

- сохранить благоприятную природную среду;

- увеличить доходы района за счет дополнительных налогов и платежей, расширить товарооборот;

- улучшить условия жизни местного населения за счет создания новых рабочих мест, поступления дополнительных доходов в бюджет, обустройства территории и социального развития.

Поэтому на ближайшую перспективу приоритетными направлениями развития Пушкинского района останутся организация отдыха и туризма, а также расширение зон для комфортабельного проживания населения.

В районе имеется уникальнейшее место, как бы созданное самой природой для развития рекреационной зоны, соответствующей мировым стандартам. Это берег Московского водохранилища в поселке Тишково, где можно организовать яхт-клуб с выходом по водному пути в Балтийское море, гольф-клуб с прекрасными природными площадками.

Но Пушкинский район - это не только зона отдыха. Еще вначале XX в. Пушкино и его окрестности были в числе 6 крупнейших промышленных центров Подмосковья.

В настоящее время, несмотря на то что изначально с учетом объективных причин сдерживалось развитие промышленного производства, в районе сложилась своя промышленность, аграрный сектор, стройиндустрия, другие отрасли народного хозяйства. Здесь сосредоточен большой научный потенциал всероссийского значения. Однако экономика района в условиях общего спада производства находится в очень трудном положении, что не может не сказываться и на зоне отдыха.

Инвесторов могли бы привлечь уникальные источники полезных ископаемых. Недалеко от Пушкино, на месте дачи известного французского парфюмера Бракара, сохранился удивительный источник. Сведения о чудесных его свойствах, как нам стало известно, достигли даже Арабских Эмиратов. У себя в архивах они обнаружили сведения о чудесной воде. При поливе водой этого источника аромат роз становится необычайно тонким и устойчивым. В настоящее время из 40 га, на которых выращивали розы, свободными остались только II.

Другой уникальный целебный источник находится в селе Семеновское. Экологически чистая подземная вода соответствует международным нормам. Долгосрочный прогноз специалистов относительно качества водопроводной питьевой воды - негативный. Перспектива развития территории Пушкинского района - в использовании полезных ископаемых района, его природных условий, географического ландшафта.

Тема : «Анализ проектов по эксплуатации и развитию территории

Строительство коммерческой недвижимости: 9 шагов к реализации проекта

Пока российский рынок крупной коммерческой недвижимости отряхивается от последствий кризиса, инвесторы явно начинают интересоваться его активами. Им вторят эксперты, прогнозирующие увеличение активности во всех сегментах рынка и, как следствие, очередное повышение цен и арендных ставок. Судя по тому, что процесс реализации строительных проектов на территории РФ напоминает больше выход в штурмующее море с его подводными рифами и непредсказуемыми обитателями, южноафриканская пословица: «Хочешь идти быстро — иди один; хочешь идти далеко — иди вместе» придётся здесь как нельзя кстати. Процесс строительства крупного коммерческого объекта — дело не просто хлопотное, а чрезвычайно хлопотное, хотя и, бесспорно, интересное. С какими барракудами сталкиваются застройщики — известно только им самим. Однако есть проблемы, которые очевидны даже тем, кто только входит на рынок, потому как давно уже стали традицией. Среди наиболее популярных — всесилие чиновников и различных согласующих инстанций: СЭС, органов охраны культуры, Росприроднадзора и т.д., что само по себе неприятно, но не смертельно. Больше ужасает количество времени, которое тратится в процессе и которое, как известно — деньги. Шаг 1. Выбор и проверка земли Основное правило при выборе территории для застройки — внимательно смотреть, что покупаешь. Выбирать внимательно — значит обладать полной и всесторонней информацией по участку, реальную оценку которому даёт эксперт. Окончательный выбор покупателя предваряет процесс рассмотрения имеющихся на рынке вариантов. Государственный или частный аукцион, тендер, прямая продажа, долевое участие в будущем проекте, самостоятельный выбор земли — основные формы взаимодействия продавца-покупателя. На госаукционе выставляются земли, находящиеся в ведомстве орган местного самоуправления. Вариантов приобретения участка — два: покупка или право на заключение аренды. При этом начальная стоимость земли и сумма задатка рассчитываются заранее, информация о проведении торгов публикуется в официальных источниках и СМИ. Арендовать землю поможет и тендер, в котором арендодатель предлагает земельный участок на определённых условиях. Участник, предоставивший наиболее выгодный проект использования и развития земли, приобретает право аренды. В отличие от государственных форм реализации земли, где участки находятся в ведомстве муниципалитета, и сделка заключается напрямую, частный аукцион выступает посредником передачи прав на землю. В процессе такой сделки задействованы три стороны: собственник земли, организатор аукциона и потенциальные покупатели. Что касается определения выгоды предложений, как в первом, так и во втором случае, за ней следует обратиться к профессиональным оценщикам. Аудитор проверит все выставленные участки или любой приглянувшийся на предмет соответствия с открытыми данными и выявит его скрытый потенциал. Прямая продажа, долевое участие в будущем проекте или самостоятельный выбор земли — формы неопосредованные, однако также требующие вмешательства профессионального аудитора во избежание непредсказуемых последствий и неоправданных ожиданий. Стоит помнить, что любая форма выбора земли должна сопровождаться квалифицированной проверкой по ряду факторов, обеспечивающих прозрачность сделки. Комплексная оценка включает в себя: юридический, маркетинговый и технический аудит. Приоритета при выборе способа проверки не существует, поскольку каждый из них может продемонстрировать результаты, реализация проекта при которых окажется невозможной. В ходе юридического аудита земельный участок проверяют на предмет соответствия действующему законодательству. Проверка юридической чистоты совершаемой сделки позволяет выявить зоны правового риска, оценить его степень и выработать способы устранения. Под риском подразумевается заключение сделки с недобросовестным продавцом, возможные судебные притязания со стороны третьих лиц на земельный участок, нахождение участка под арестом и т.д. Маркетинговый аудит, или всесторонний анализ сегмента земельного участка и его положения на рынке, включает в себя общее описание всего рынка, анализ существующего предложения в сегменте, тенденции и перспективы развития, оценку инвестиционной привлекательности, анализ коммерческих характеристик объекта, анализ самого проекта и рекомендации по дальнейшему развитию. Технический аудит земли поможет сопоставить категорию земельного участка с его целевым назначением и видом разрешённого пользования, в зависимости от чего определяется возможность строительства. В случае проблем, возможно изменение категории участка или вид его разрешённого использования посредством дополнительных временных и денежных затрат. Для объективной оценки затрат на реализацию будущего проекта нужно учитывать наличие на участке или рядом с ним инженерных коммуникаций. При их наличии важно комплексно оценить возможность строительства на таком участке и стоимость работ по перекладке коммуникаций для освобождения территории под объект. Технический аудит позволяет обнаружить эти и другие ограничения — водоохранные, природоохранные, зоны охраны исторических памятников, или запреты, накладываемые компанией, управляющей соседствующими объектами. Шаг 2. Подготовка техзадания Техническое задание на разработку проекта необходимо для уточнения и конкретизации основных требований к будущему строению. Тщательный подход к созданию проекта, а, точнее, подготовленные заранее рисунки и чертежи, планы помещения, описание целевого назначения, основные характеристики строения с желаемой этажностью, площадью, требования к конструкциям, позволяют не только оперативно приступить к разработке проекта, но и сделать это максимально точно, с учётом указанных пожеланий. До начала проработки техзадания есть смысл ознакомиться с опытом строительства подобного проекта, выявить полярные стороны процесса: сильные улучшить, слабых — избежать или трансформировать в сильные. Шаг 3. Проведение инженерных изысканий Для оценки пригодности земли, физико-механических свойств грунтов, рассматриваемого земельного участка, уровня техногенного воздействия на земельный участок, определения планово-высотного положения, наличия подземных и наземных инженерных коммуникаций и служат инженерные изыскания, и такие дисциплины, как геодезия и геология. Игнорирование инженерно-геологических условий при проектировании и строительстве может привести к неоднородным просадкам в разных частях построенного здания, появлению трещин, кренов, аварийных ситуаций и, как следствие, полному разрушению здания. Во избежание вышеперечисленных негативных процессов, каждому застройщику необходимо пройти экспертизу, которая обеспечивает комплексное изучение природных и техногенных условий на территории строительства, составление прогнозов взаимодействия этих объектов с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий нахождения людей в этой зоне. Шаг 4. Сбор документации Планирование развития территории и застройка осуществляется посредством разработки градостроительной документации — на федеральном, региональном и муниципальном уровне. Разработка включает в себя: схемы и генпланы строительства, схемы инженерной и транспортной инфраструктуры, проекты благоустройства и озеленения (малые архитектурные формы — скамьи, информационные стенды, урны и т.д.) На предпроектной стадии выдаются технические условия, необходимые для предварительного расчета стоимости подключения объекта к инженерным коммуникациям (Заключение об инженерном обеспечении) для технико—экономического обоснования проекта. В большинстве случаев собственник сетей или эксплуатирующая организация выдает только точку подключения к инженерным системам, технический регламент подключения и максимальную нагрузку, которую может обеспечить сеть в данной точке. Прокладка инженерных коммуникаций от данной точки до строящегося объекта — дело инвестора или застройщика. На выдачу Технических условий Градостроительный кодекс отводит всего 2 недели, однако как показывает практика — времени на это уходит гораздо больше. Шаг 5. Проектирование объекта При поиске проектировщика стоит помнить о том, что даже самый талантливый архитектор — это ещё не генеральный проектировщик. Генеральный проектировщик — это комплекс специалистов разного профиля во главе с руководителем, который полностью отвечает за проект — от идеи до реализации, с подготовкой сопутствующей документации. Генерального проектировщика обычно выбирают на конкурсной основе: объявляется тендер, и выигравшая компания получает право разработки проекта, создания проектной документации. У каждой организации, которая объявляет тендер по выбору генерального проектировщика — свои требования. Основные факторы, которые влияют на выбор партнёра — надежность компании, опыт работы, успешное участие в аналогичных проектах, стоимость проекта, продолжительность проектирования. Если проектировщик — всё-таки архитектор, стоит воспользоваться его советом при подборе конструктора. Коллегиальные связи помогут вам сэкономить 10% стоимости объекта, при условии, что конструктор сможет грамотно оптимизировать стоимость конструкций. Определить уровень специалиста поможет простой вопрос о текущей стоимости кубометра бетона и тонны стали. Грамотно подобранный инженер поведает о современных решениях систем — фильтрации уличного воздуха, его увлажнении и ионизации, акустике помещений и косинусе фи в розетках. По итогам проектирования, проектировщик подготавливает комплект документов, необходимых для производства строительных и монтажных работ, состав которого уточняется предварительно в договоре и задании на проектирование. На данном этапе, даже при наличии генерального плана, всё равно приходится проверять предложенный проект на соблюдение требований техрегламента, номативов градостроительного регулирования, градостроительных регламентов, проводить публичные слушания. Шаг 6. Прохождение Госэкспертизы и получение разрешения на строительство По сравнению с другими странами, процедура получения разрешения на строительство в России на сегодняшний день — самая длинная и самая тяжелая. Если за рубежом она занимает от 12 до 18 месяцев, то в нашей стране на это уходит до 44 месяцев. При этом процесс — не только очень длительный, но и очень дорогой. Средний показатель для аналогичных проектов в Восточной Европе равен около 260 дней (это почти в 2,5 раза быстрее, чем в России), а для стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), составляет 157 дней. При этом в России требуется пройти 54 процедуры, в Восточной Европе и странах ОЭСР — 23 и 15 процедур в среднем соответственно. Относительная стоимость этих процедур в России превосходит средние показатели Восточной Европы в 4 раза, а ОЭСР в 40 раз. Действующая сегодня система «одного окна» не приводит к сокращению бюрократических процедур. Раньше согласования на стадии получения экспертизы серьезно помогали изменить и доработать проект и предполагали живое общение с инстанциями, задействованными при согласовании проекта. Сегодня проектная организация отсекается от экспертизы, а живое общение заменяется бюрократической перепиской — что не способствует скорости. Шаг 7. Поиск генерального подрядчика К профессионализму и опыту генерального подрядчика должны предъявляться особые требования. Мы не только выбираем того, с кем жить весь следующий год, речь идёт о концепции проджект-менеджмента. Выбор осуществляется по критериям, определяемым особенностями проекта и включающим опыт работы претендента, владение им необходимыми технологиями, машинами, механизмами и квалифицированным персоналом. Принимается во внимание его производственная мощность, наличие необходимых лицензий, финансовое состояние. Приветствуется возможность доработки (разработки) рабочей проектной документации. При этом следует понимать,ч то дёшево, не означает хорошо. При выборе генподрядчика, доки советуют обратить особое внимание на послужной список претендента. Не помешает также осведомиться у заказчиков уже построенных объектов, в какой степени претендентом выдерживались сроки выполнения работ и насколько качественно эти работы были выполнены. В данном случае действует негласное правило — организация более 3 раз допустившая серьёзные «проколы» в работе, неисправима. Эксперты рынка едины в том мнении, что генподрядную организацию нужно выбирать на самом раннем этапе составления проектной документации. Чем раньше будет определен генподрядчик, тем меньше проблем возникнет у заказчика, поскольку генподрядная организация еще на стадии разработки проекта и выбора площадки может скорректировать многие моменты и максимизировать эффективность компоновки проекта. К тому же, если не определен генподрядчик, невозможно получить разрешение на строительство. Шаг 8. Технадзор Проконтролировать работу генерального подрядчика, а значит избежать конфликта интересов, связанных с качеством работ, поможет технический надзор, толковая бухгалтерия и налаженный контроль стоимости. Де-юре функцию технадзора должна выполнять государственная инстанция, взявшая на себя функцию контроля не только за соблюдением техрегламентов, но и за соответствием строительства с технической документацией, однако де-факто не выполняющая эти обязательства. Стоит помнить, что в договоре о техническом надзоре ответственность последнего не прописана, поэтому контроль за контролирующим органом нужно осуществлять застройщику. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию — не значит избежать рисков в процессе эксплуатации. Шаг 9. Сдача в Эксплуатацию Приемка в эксплуатацию законченных строительных объектов осуществляется специальной приемочной комиссией, в состав которой входят представители заказчика, генподрядчика, субподрядчиков, проектировщика, органов государственного надзора, профсоюзных организаций. Заказчик представляет задание на проектирование, справку о технико-экономических показателях объекта, разрешение ГАСН на строительство, документы по отводу земельного участка, данные изысканий, комплект рабочих чертежей со всеми их изменениями. Генеральный подрядчик представляет всю исполнительную документацию. Комиссия подробно осматривает построенные объекты, оценивает их соответствие проекту и пригодность для эксплуатации. Приемку объектов в виде акта утверждает глава местной администрации. Для объектов с несложным технологическим оборудованием (объекты природоустройства, жилые и общественные здания, несложные промышленные объекты) наладка технологического оборудования проводится до созыва Государственной приемочной комиссии. Приемка таких объектов означает окончательную их сдачу в эксплуатацию. Крупным промышленным объектам со сложным технологическим оборудованием требуется длительная отладка, и приёмка таких объектов обычно означает сдачу не в эксплуатацию, а под наладку оборудования. Особенно это относится к внедрению новых, в том числе малоотходных, технологий. В зависимости от объема и сложности наладочных работ их исполнителями могут быть специализированные организации или само предприятие совместно с представителями завода-поставщика. Продолжительность таких работ может длиться от пары недель до нескольких месяцев. Череда экспертиз, в реальности длящихся намного дольше, чем прописано в Градостроительном кодексе, бюрократические препоны, тщательный контроль на каждом этапе — казалось бы, всё это является неотъемлемой частью процесса. Однако в реальности существуют эксперты, которые берут на себя работу и, вместе с ней, ответственность за результат — среди них компания Industrial Development Engineers, обладающая необходимым опытом для управления самыми разными инвестиционными и строительными проектами. Весь инженерно-технический персонал имеет специальное высшее образование (инженер-строитель специализации Промышленное и Гражданское строительство или Архитектор), успешный многолетний опыт работы и обладает ярко выраженными лидерскими качествами, прекрасными коммуникативными способностями. Каждая управляющая команда во главе с руководителем проекта полностью автономна и находится в ежедневном контакте с Клиентом при управлении строительным проектом, что является необходимым условием и гарантией реализации требований инвестора на каждом отдельно взятом этапе проекта. В процессе управления проектом клиенту предоставляется любая документация и обосновывается любой шаг. Нам доверяют крупные компании, для которых важны сроки выполнения проектов, сумма, затраченная на строительство проекта и документация, фиксирующая процесс управления, среди них — «Ашан», «Leroy Merlin», «Compagnie De Phalsbourg» и др. С более подробной информацией о наших услугах предлагаем ознакомиться здесь.