Раздел 8. Девелопмент как способ организации управления инвестиционно-строительной деятельности.

Под девелоперской деятельностью будем понимать способ организации инвестиционно-строительного процесса, в основе которого

- разработка инвестиционно-строительного проекта;

- организация партнерского взаимодействия;

- обеспечение финансирования;

- реализация инвестиционно-строительного проекта на всех стадиях его жизненного цикла.

В настоящее время девелоперскими компаниями выполняется, по экспертным оценкам, до 10% общего объема подрядных работ. В то же время динамика их прироста в сочетании с лидирующим положением девелоперских компаний среди традиционных участников инвестиционно-строительной сферы позволяют судить о положительных перспективах их развития. Это особенно важно в условиях масштабности задач, стоящих перед инвестиционно-строительной сферой в контексте основных положений «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу».

Сложившиеся условия предопределили необходимость формирования строительными организациями в своем составе всей технологической цепочки: от инвестиционного замысла, разработки проектно-сметной документации и получения необходимых разрешений до осуществления строительства, запуска проекта в действие и его ликвидации. Практика показала, что объединение в рамках одного предприятия столь многообразных видов деятельности эффективно в условиях соответствующего масштаба деятельности и наличия диверсифицированного портфеля инвестиционно-строительных проектов.

Хозяйственная практика характеризуется двумя принципиально различными путями возникновения девелоперских компаний:

• эволюционным;

• революционным.

Эволюционный путь был присущ

• строительным компаниям;

• инвестиционно-строительным компаниям;

• предприятиям стройиндустрии.

Так последовательно развивалась, к примеру, финансово-строительная компания «Конти», которая начиная с 90-х годов прошлого века, реализовывая один строительный проект за другим, расширяла круг своих обязанностей от функций генподрядчика и инвестора до функций застройщика и управляющей компании.

Революционный путь был характерен, прежде всего, для далеких от строительной деятельности компаний, таких как научно-производственное предприятие «Тема», концерн «Нефтяной», холдинг «Базовый элемент», а также для риэлторских компаний (компании «Декра», «Петербургская», корпорация «Жилищная инициатива» и др.).

Революционный путь имел несколько модификаций:

1) девелоперские компании в ряде случаев образовывались посредством выделения из крупных финансовых холдингов (например «Базэл») и ведомственных застройщиков («Теско»);

2) путем приобретения непрофильными компаниями крупных строительных предприятий с последующим расширением их функций (так, концерн «Нефтяной» приобрел «Мосинжстрой» и др.);

3) за счет диверсификации деятельности на основе вложения временно свободных средств, заработанных в посреднических операциях, в строительные проекты (например «Декра» - в 1994, 1995гг. являлась одним из ведущих риэлторских агентств. Начиная с 1996г., она стала соинвестором строительных проектов, а с 2001г. – сначала расширив деятельность до реализации функций «заказчика - застройщика», с 2002г. замкнула девелоперскую цепочку);

4) учреждаясь в качестве девелоперских (например, «Баркли» (1993г.), «Жилстройиндустрия» и «Первая ипотечная компания» (1995г.)).

В то же время несмотря на огромное разнообразие проектных портфелей, степени полноты охвата объемов работ на рынке недвижимости, приоритетов развития и др., можно выделить общие черты девелоперских компаний, отличающие их от других участников инвестиционно-строительной деятельности (рис.8.1.).

Рис.8.1. Особенности деятельности девелоперских компаний

Характеризуя особенности деятельности девелоперских компаний, отметим:

1. Масштаб деятельности, несопоставимо высокую капиталоемкость производственного портфеля, сопровождаемую высокой степенью его диверсификации, как требование обеспечения устойчивости функционирования.

2. Наличие различных по организационно-управленческому, информационно-технологическому, финансово-экономическому, социально-психологическому типу структурных (функциональных) подразделений. Объективно они нацелены на решение локальных задач, не всегда однозначно и очевидно связанных со стратегическими.

3. Принципиальную возможность внутренней конкуренции и противоречий между экономическими интересами подразделений, что обуславливает дестабилизирующий характер их воздействия на достижение конечных результатов деятельности девелоперских компаний.

4. Повышенную степень ответственности за результаты деятельности вследствие вовлечения в оборот не только ресурсов юридических лиц, но и средств населения.

5. Несопоставимо более развитую правовую, аналитическую и оценочную службы для более глубокого изучения рынка и управления маркетингом.

6. Уровень делегирования полномочий, характеризующийся гибкостью в диапазоне от несущественных до полных и др.

Проблемы деятельности девелоперских компаний показаны на рис.8.2.

Рис.8.2. Проблемы деятельности девелоперских компаний

В отличие от зарубежных девелоперов, стартовый успех отечественных лидеров девелопмента в основном определяется наличием административного ресурса и только отчасти может быть отнесен к разряду:

реализации незаурядных финансовых способностей в построении сделок,

созданию долгосрочных партнерских связей с финансовыми институтами,

умению организовать строительство высочайшего класса,

изменению представлений о качестве и функциях недвижимости,

феноменальному пониманию рынка и способности использовать его колебания или формированию команд из специалистов экстра-класса…

Международная практика девелопмента позволяет выделить 7 основных секретов успеха девелоперской деятельности (рис.8.3.).

Рис.8.3. Семь секретов успеха девелоперской деятельности

Систематизируя реальные черты отечественных девелоперских компаний (рис.8.4.), отметим:

Рис.8.4. Особенности российской девелоперской модели

Рассмотрим более подробно основные особенности девелоперской деятельности:

1. Девелоперские компании действительно становятся системными интеграторами инвестиционно-строительной деятельности, организуя и частично осуществляя процесс от возникновения инвестиционной идеи до ее технико-экономического обоснования, разработки бизнес-плана, получения исходно-разрешительной документации и привлечения инвестиций с последующим строительством, сдачей в эксплуатацию, продажей или управлением возведенным объектом. Несмотря на то, что считают себя девелоперами и риэлторские, и проектные компании, и строительные организации, и даже консалтинговые фирмы, те из них, кто, приобретая опыт, сможет обеспечивать, пусть даже на аутсорсинговой основе, целостность процесса, эволюционирует в направлении реализации способа организации инвестиционно-строительной деятельности по девелоперскому типу.

2. Явно выраженной тенденцией двух последних лет становится интенсивное освоение девелоперами рыночных технологий, в т.ч. финансовых. И если в маркетинговых технологиях прогресс очевиден, то в организационно-управленческих и финансовых он только начинается и связывается с имплантацией фондовых механизмов в девелоперскую деятельность.

3. Тяготение основных игроков на рынке услуг к экономически безопасным схемам деятельности, требующим развития аналитических, юридических и даже силовых подразделений, усиления контрольных функций и более жесткой договорной увязки интересов участников девелоперской деятельности.

4. Углубление специализации девелоперских компаний при одновременной диверсификации портфеля инвестиционно-строительных проектов, имея в виду появление отечественных «звезд» в области рекламы и конструкторских идей, специализирующихся на всевозможных согласованиях и организации строительства, позиционирующих себя как управляющих недвижимостью или инвесторов.

5. По-прежнему высокая степень ангажированности органами власти, позволяющая быть первыми в распределении участков под застройку, получать самые выгодные условия инвестиционного контракта, использовать административные рычаги давления на прочих контрагентов инвестиционно-строительной деятельности.

В заключении отметим, что современная конфигурация способа интеграции инвестиционно-строительной деятельности должна стать основой комплексной концепции управления государственными и муниципальными активами как необходимого условия развития страны.