1.2 Международные и европейские стандарты оценки (мсо и есо).

Основные понятия

МСО

ЕСО

МСФО

МОКЦБ

МР

Международные и европейские стандарты оценки, которые были приняты в 2000 г. (обозначаемые, соответственно, как МСО-2000 и ЕСО-2000), по сравнению с прежними, содержали существенные из­менения, в основном связанные со всеми изменениями и дополне­ниями, которые были внесены в Международные стандарты финан­совой отчетности (МСФО) и которые, в свою очередь, были согласо­ваны с Международной организацией, объединяющей комиссии по ценным бумагам (МОКЦБ).

См. табл. А.1.

МСО написаны больше в формате учеб­ника, а не справочника, по этой причине МСО, как правило, менее дружественны к поль­зователям, чем ЕСО, которые специально обозначили как справоч­ник, при этом каждый раздел является «автономным».

Индекс в МСО 2001 чрезвычайно труден для использования, так как он состоит из списка номеров страниц, где упоминается тот или иной предмет, например, «ликвидационная стоимость» имеет 8 ссы­лок на страницы, но лишь 2 имеют реальное значение для оценщика, желающего выяснить суть этого предмета.

В августе 2002 г. в издании МКСО «Глобальные проблемы оценки стоимости» (Global valuation issues — IVSC Newsletter August 2002) была опубликована Программа работы МКСО, в соответствии с ко­торой до конца 2002 года публиковались проекты, и эти проекты переведены на русский язык.

Это были следующие Международные руководства (МР):

1. Оценка объектов сельскохозяйственного имущества.

2. Экспертиза оценок.

3. Движимое (личное) имущество.

4. Оценка портфелей ипотек (закладных) для целей секьюритизации.

Например руководство «Оценка движимого (личного) имущества» включает разделы:

1. Введение

2. Область применения

3. Определения

4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

5. Руководство

6. Дата вступления в силу

ЕГАО недавно сделала обзор общего содержания и нескольких областей, намеченных для пересмотра, а также выявила вопросы, ко­торые должны быть представлены в новом своде руководств. Были существенно пересмотрены и дополнены сле­дующие части ЕСО:

1. Дополнительный материал к Руководству 1: Специальные факторы, влияющие на стоимость.

2. Проект Руководства 3: Оценка машин и оборудования (зано­во переписано).

3. Проект Руководства 5: Оценка сельскохозяйственного иму­щества (заново переписано).

4. Дополнительный материал к Руководству 7: Оценка бизнеса (только параграф 7.04).

5. Проект Руководства 14: Оценка портфелей ипотек (заклад­ных) для целей секьюритизации (новое).

6. Дополнительный материал к Приложению 1: Методология оценки (только параграфы 1.115-1.135).

7. Проект Приложения 4: Корпоративное управление и Евро­пейский кодекс этичной практики (новое).

1.3 Основные подходы к оценке собственности.

Основные понятия

Этапы развития оценочной деятельности в России

МКСО

Источники ошибок в оценке

Основные понятия

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Методы оценки

Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность частнофеодальной ус­ловной земельной собственности. Главной отличительной особен­ностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестья­нином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государст­венное учреждение. Основными вехами развития земельной оценоч­ной деятельности можно считать следующие даты:

28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом было поло­жено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

1779 год — для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землеме­ров-оценщиков в Москве была основана Константиновская земле­мерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

Начало ХIХ века — изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свобод­ных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобре­тать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

1864 год — оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарожде­ние оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

В конце ХIX — начале XX века у нас были разработаны экономико-статистические методы сбора и обработки исходных данных, необходимых для выработки основополагающих критериев и нормативов оценки для различных назначений: налогообложения, страхования, ипотеки и купли-продажи.

В целом в конце XIX — начале XX столетия оценка земельных угодий проводилась или по ценности земель, или по их доходности. Земля оценивалась одновременно и как источник дохода, и как предмет сделки купли-продажи.

Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловле­но возвращением страны к рынку.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оце­ночной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Москов­ское общество оценщиков.

Российская Федерация является Государством-членом Междуна­родного комитета по стандартам оценки (МКСО). Задачи Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) носят дво­який характер:

• разрабатывать и публиковать в общественных интересах Стандарты оценки для оценки стоимости имущества и способствовать их принятию во всем мире.

• обеспечивать гармонизацию стандартов различных стран и выявлять разли­чия в формулировках и (или) в применении Стандартов, если таковые имеют место.

Международные стандарты оценки представляют принятую, или наилучшую, практику в профессии Оценки, известную также как Общепринятые принципы и понятия оценки (ОППО). Предполагается, что Международные стандарты оценки и национальные стандарты соответствующих Государств-членов МКСО должны дополнять и подкреплять друг друга. МКСО ратует за то, чтобы раскрывались разли­чия между формулировками и/или применениями национальных и Международных стандартов оценки.

Международные стандарты оценки иногда могут требовать подхода, который отличается от местной практики и/или национального регулирования. В ситуаци­ях, где имеют место расхождения, ожидается, что практикующие специалисты должны количественно выразить и объяснить вытекающие отсюда различия в стоимости. В силу этой причины МКСО приветствует осведомленность профессиональ­ных оценщиков относительно программ продолжения образования на протяжении всей их карьеры. Международные стандарты оценки предписывают, что Оценщики должны делать, а не объясняют, как применяются конкретные процедуры или ме­тодологии. МСО признают, что каждое применение привязано к специфической проблеме оценки, решение которой зависит от способности Оценщика выбирать имеющие отношение к делу способы и выносить надлежащее суждение.

В России кроме закона об оценочной деятельности разработан ряд нормативных документов:

• Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации.

• Стандарт по оценке стоимости предприятия (бизнеса).

• Стандарт по оценке недвижимого имущества.

• Стандарт по оценке машин и оборудования

• Стандарт по оценке нематериальных архивов и интеллектуаль­ной собственности.

Что касается различных Методических рекомендаций, активно публикуемых в последнее время различными государственными и общественными организациями, то все они, если говорить по-рус­ски, относятся не к методологическим основам, а к узко методическо­му обеспечению конкретных расчетных процедур.

Источники ошибок в оценке:

• недостатки законодательства и стандартов оценки;

• недостатки оценочной методологии;

• «непрозрачность» российского бизнеса;

• некорректность действий заказчика;

• недостаточная квалификация оценщиков;

• недостатки в организации работы оценочной компании.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участ­ка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходи­мых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

• учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуа­тации под воздействием различных факторов;

• принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - доста­точно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогич­ного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един­ственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффектив­ного использования земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка представ­ляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое физически возможно, юриди­чески допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечива­ет получение максимально возможного дохода.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового стро­ительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения.

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвес­тора);

3. расчет выявленных видов износа;

4. оценка рыночной стоимости земельного участка;

5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением по­лученной величины на стоимость земельного участка.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затрат­ного подхода отражены на рис. А.1

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на инфор­мации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравне­нии оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен­ке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не­достаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает ис­ключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оцен­ки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь­зуется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке не­движимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости ана­логичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижи­мости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-анало­гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срав­нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи­ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостави­мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-анало­гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­ ходов от этого объекта;

• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;

• дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недви­жимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уров­ня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость не­движимости преобразуется доход за один временной период, а при ис­пользовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.