12. Недвижимое имущество – объект гражданско-правового оборота.

Признаки недвижимости:

• вещь, предмет материального мира;

• индивидуально-определенное имущество;

• незаменимое имущество;

• обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно,

• либо отнесенное к таковым законодательным актом.

свойства недвижимости:

• полезность

• долговечность

• фундаментальность

• стационарность

• неповторимость

• постоянный рост

• стоимости

• управляемость

• детальная регламентация и сложность сделок

• обычно

• низкая ликвидность

• высокая стоимость

• многофукциональность

Критерии деления вещей на движимые и недвижимые:

• государственная регистрация сделок с недвижимыми вещами и самих вещей;

• различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи;

• ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);

• наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения так же как и споры о праве собственности на них.

Согласно статьи 130 ГК к недвижимым вещам, недвижимому имуществу, недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё что просто связано с землей, т.е. объекты перемещения которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. А также подлежащие гос. Регистрации воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия, как имущественный комплекс.

Недвижимость по физической природе: единое целое с землей; связь с землей.

Недвижимость в силу закона: простые объекты; комплексные объекты.

13. Право собственности на недвижимое имущество.

Владение – физический контроль над вещью.

Пользование – извлечение полезных свойств.

Распоряжение – высший способ реализации отношений к объекту. Возможность решать ее дальнейшую судьбу.

Виды собственности: частная, публичная. Публичная: государственная, Муниципальная.

Особенности правового режима недвижимости:

- государственная регистрация объектов и прав;

- единство судьбы объекта и участка;

- наличие специального законодательства;

- ограничение прав использования земельного участка;

- письменная форма договора и др.

14. Наем, аренда и безвозмездное пользование.

Обязанности наймодателя:

• предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Особенности краткосрочного договора коммерческого найма:

• в тексте договора не указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;

• наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по договору краткосрочного найма не имеют права вселять временных жильцов и поднанимателей;

• наниматель не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

• наниматель не может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем в занимаемом жилом помещении;

• нанимателю не может быть предоставлен по решению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма.

Расторжение договора:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение;

• разрушение или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• если помещение станет непригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Критерии непригодности для проживания:

• физический износ;

• повреждения несущих конструкций;

• недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства;

• санитарные требования;

• внешний износ.

Непригодные для проживания жилые дома:

• расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон с особыми условиями, запрещенных к застройке санитарными нормами и правилами;

• расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик;

• зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий;

• на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

• получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т. п., если эти повреждения нельзя устранить;

• бараки;

• жилые дома, которым угрожает авария (обрушение) из-за предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

• после аварии, пожара, стихийного бедствия — в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно;

• жилые дома, техническая эксплуатация которых невозможна.