6.4. Вложения в недвижимость, или «а что там, за забором?»

Если верить статьям в научно‑популярных журналах конца 70‑х годов прошлого века, то фраза «и вот, наконец, мы подошли к воротам Парижа» является своеобразным чемпионом – в ней в минимуме слов заключено максимум смысла, то есть информации. В те годы, когда компьютеры уже перестали быть диковинами, но еще не стали так распространены, как сейчас, многие младшие научные сотрудники, имевшие доступ, как тогда говорили, к «машинному времени», бросились обсчитывать все, что угодно. Компьютеры старались использовать везде (уже тогда, видимо, закладывая теоретическую базу сегодняшней информационной революции), пытались алгоритмизировать даже такие на первый взгляд неалгоритмизируемые процессы, как определение количественных характеристик смыслового содержания литературной фразы.

Я сейчас уже точно не помню всех перипетий процесса этого смыслового анализа. Выглядело это примерно так:

• и вот, наконец, – значит, шли долго;

• мы – значит, была группа;

• подошли – значит, не подъехали. Значит, было нас, скорее всего, больше двух, а то и трех, поскольку пешком ходить вдвоем‑втроем в те времена даже с оружием не рекомендовалось;

• к воротам (1) – значит, город запирался на замок, и было это еще при царе‑Горохе;

• к воротам (2) – значит, у города были одни ворота, то есть он был еще небольшой, значит, скорее всего это происходило до X–XI вв.;

• Парижа – значит, дело происходит во Франции, скорее всего, во времена царствования кого‑то из династии Капетингов… И т. д. и т. п.

В одной фразе столько информации! Прямо как в словах: «Я инвестирую в недвижимость». Сразу понятно – человек солидный, с большими средствами и возможностями, уж никак не мелкая сошка, скорее всего, имеет громадные связи в деловых и административных кругах, имеет доступ к солидным средствам, имеет немалые доходы… И т. д. и т. п.

Чем же так хороша недвижимость как объект для инвестирования?

Во‑первых, тем, что она недвижимость. Ее не унесешь, не спрячешь, не продашь втихомолку. Из всех противоправных действий с ней можно сделать только одно – ее можно уничтожить. А коль скоро это так, то это, пожалуй, самый надежный объект для инвестирования, порою даже более надежный, чем золотовалютные ценности.

Во‑вторых, количество инвесторов растет гораздо быстрее, чем количество объектов недвижимости, следовательно, цена на недвижимость только растет, и растет порой все опережающими темпами.

По‑моему, Марк Твен сказал, что если вы не знаете, что купить, покупайте землю – ее больше не выпускают.

В‑третьих, коль скоро каждый объект недвижимости уникален, а сделки с ней подлежат специальным проверкам и регистрации, недвижимость можно безбоязненно закладывать, продавать, наследовать и т. д., то есть безбоязненно совершать с ней любые правовые действия.

Если у вас есть, например, 10 000$, то иногда может понадобиться объяснить, откуда они взялись. С недвижимостью этого делать не надо: каждый объект недвижимости неотделим от своей истории, и если уж вы владеете квартирой, то вы либо ее купили, либо наследовали, либо приватизировали, либо получили в подарок. Главное – что вы не могли ее украсть.

В России сегодня есть еще и «в‑четвертых». Инвестировать в недвижимость фантастически выгодно. Она и приносит приличный доход, и безумно быстро дорожает. Средненький объект нежилой недвижимости, например офисное помещение площадью в 250 кв. м, способно принести своему владельцу до 15–20 % годовых дохода от сдачи этого помещения внаем, да еще дорожает оно в течение последних лет на 40–60 % ежегодно. Вот вам и минимум 60 % годовых при АБСОЛЮТНЫХ гарантиях!

Проблема с инвестициями в недвижимость только одна: для того чтобы это делать, надо уже обладать серьезными средствами. А если учесть, что по правилам инвестирования непременно необходима диверсификация, то денег надо иметь примерно в три раза больше, чем необходимо для самих инвестиций в недвижимость. Однако все преграды преодолимы. Для того чтобы проиллюстрировать это утверждение по отношению к инвестициям в недвижимость, приведем два примера.

1. Мужчина средних лет покупает однокомнатную квартиру с помощью банковского кредита, выданного на 10 лет. В качестве первого взноса он вносит 10 000$, остальные 20 000$ дает банк. Ежемесячный взнос банку на погашение кредита и процентов составляет 291$. Мужчина сдает эту квартиру за 300$ в месяц (помните, что всегда есть молодые авантюристы, приехавшие покорять то место, где вы живете!). Таким образом, за 10 лет выплат кредита он получит 1080$ дополнительного дохода, да еще и квартира подорожает за это время минимум в два раза. Вот и получится, что к совершеннолетию дочери он подарит ей практически бесплатно доставшуюся ему квартиру.

2. Пять лет назад три молодых семьи сбросились по 4000$ и купили двухкомнатную квартиру. Договорились сразу – покупают для перепродажи подороже года через два‑три. В течение этого времени в квартире никто из семей не живет, квартиру сдают. Какова бы ни была конъюнктура, через три года квартиру продают, деньги делят поровну на три части. Спустя два с половиной года квартиру продали за 43 000$. Вложил 4000$, через два с половиной года получил 14 333$! Вот это результат! Почти 80 % годовых при, еще раз повторяю, АБСОЛЮТНОЙ нерискованности сделки. Риск был один – если компаньоны переругаются, поскольку квартира оформлялась не в долевую собственность, а на одного из инициаторов сделки. Но простые и понятные договоренности между участниками свели и этот риск к минимуму!

В собственной инвестиционной программе сделки с недвижимостью – это уже, так сказать, высший пилотаж. Это то, чем очень интересно и очень прибыльно заниматься. Однако, коль скоро это финансово емкие проекты и, кроме того, сделки с недвижимостью требуют серьезных правовых и экономических знаний, соответствующих связей и знакомств, начать с этих сделок вряд ли удастся. Они могут стать основой инвестиционной деятельности в течение вторых десяти лет реализации программы построения финансовой независимости.