2.2 Обременения права собственности: постоянные и временные ограничения права собственности на недвижимость

В современном цивилизованном мире уже давно не существует «священной, неприкасаемой» собственности, поскольку полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований.

В соответствии с действующей Конституцией России (ст. 36, ч. 2) и Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 209, ч. 3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать природоохранные (экологические), санитарно-гигиенические и другие условия, целевое назначение объектов.

К примерам властных полномочий правительства, ограничивающих права частной собственности, можно отнести:

1. Право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.

2. Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации собственнику по согласию собственника или по решению суда.

3. Право вводить налогообложение и взимать налоги с собственников недвижимости для поддержания государственных программ, оказания общественных услуг, повышения эффективности использования ресурсов.

4. Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и при отсутствии законных наследников.

5. Право государства ограничивать использование и распоряжение памятниками истории и культуры, сельскохозяйственными землями, землями лесного и водного фондов, континентального шельфа (морского дна и его недр), территориальных вод, недрами, землями общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), землями заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и др.

6. Право налагать постоянные и временные ограничения права собственности. В России, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениями.

В практике управления объектом каждый из трех компонентов право собственности – по отдельности или группой – может быть передан собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не предусмотренных указанным договором.

Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для собственника недвижимого имущества российским законодательством установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности:

• сервитуты (ст. 274-277 Гражданский кодекс Российской Федерации);

• ипотека (ст. 334 Гражданский кодекс Российской Федерации);

• доверительное управление (ст. 1012-1026 Гражданский кодекс Российской Федерации);

• аренда, лизинг (ст. 650-670 Гражданский кодекс Российской Федерации).

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком – сервитута. Сервитут может устанавливаться для обеспечения права прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Различают положительные и отрицательные сервитуты. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (право прохода или проезда через «служащий» земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т.п.). Отрицательные сервитуты – это право требовать, чтобы собственник примыкающего к «господствующему» «служащего» участка воздерживался от тех или иных видов его использования (например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на «господствующий» участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида)). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается по соглашению между собственниками недвижимого имущества, один из которых требует установления сервитута. Публичный сервитут установлен федеральным законом (ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации) или иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, когда это необходимо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (например, для целей прохода или проезда через участок, ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на участке геодезических знаков, забора воды, проведения изыскательных, исследовательских и др. работ).

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т.е. должника. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кредитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом, даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомянутой суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору доверительного управления имуществом (траста) собственник недвижимости (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором (в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды постоянных ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости:

• запрет на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;

• условие начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;

• запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;

• ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

• ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

• условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются в законодательном порядке;

• условие выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;

• запрет на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;

• условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;

• условие использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;

• условие проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участке;

• обеспечение временного пользования земельным участком для производства проектно-изыскательских работ;

• условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;

• создание защитных насаждений или иных природоохранных объектов;

• обеспечение опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;

• условие сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.

Земельный участок, здание, строение и сооружение может быть также обременено другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах в соответствии с законодательством.

Наиболее полным по составу является интерес полного права собственности, владелец которого имеет право использования или отчуждения недвижимости по своему усмотрению при условии соблюдения закона и неотъемлемых прав других членов общества. Владелец полного права собственности может создать меньшие по объему выгод интересы, например, право аренды. В свою очередь, арендатор может создать интерес субаренды, передав право пользования недвижимостью субарендатору. Теоретически этот процесс неограничен. При этом арендная плата, которую основной арендатор выплачивает владельцу полного права собственности, называется главной или основной арендной платой, а соответственно, арендная плата, выплачиваемая субарендатором «своему арендодателю» называется субарендной платой. Разница между субарендной и основной арендной платой называется доходной, или прибыльной арендной платой.