5.4 Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относят объекты, приносящие доход (за исключением жилой, промышленной и сельскохозяйственной недвижимости) – магазины и торговые комплексы; гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

Рынок коммерческой недвижимости в России стал формироваться только с началом приватизации (появлением частной собственности на объекты недвижимости) и развитием рыночных отношений (появлением и развитием частного крупного, среднего и мелкого бизнеса). Сегмент коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и проводимых операций меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда. В России рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, и в последнее время развивается стремительно за счет нового строительства и редевелопмента.

Магазины и торговые комплексы. В настоящее время торговля и общественное питание – наиболее интенсивно развивающаяся сфера российской экономики. Объекты этой отрасли первыми прошли разгосударствление и приватизацию, что стимулировало их активное развитие. Эти сферы экономической жизни наименее подвержены влиянию негативных экономических и политических изменений; быстро оправляются от кризиса и депрессий.

В 1992-1995 гг. в России шло интенсивное строительство объектов недвижимости для мелкорозничной торговли. В конце 1990-х гг. стали интенсивно развиваться торговые сети, ориентированные на продажу продуктов питания и сопутствующих товаров по ценам ниже средних. Начало 2000-х гг. ознаменовалось развитием в стране крупных многофункциональных торговых комплексов (МТЦ), состоящих из торговых залов с разнообразным ассортиментом товаров и услуг.

Не следует считать, что МТЦ – это изобретение Запада. Традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, гостиных дворов, где любой посетитель мог приобрести все, что душе угодно, в соответствии с доходом, куда можно было прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в российское прошлое. В современной России процессы появления новых и модернизации старых торговых центров неоднородны, т.к. регионы находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам. Лидирует здесь г. Москва как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

К основным факторам, способствующим повышению инвестиционной привлекательности МТЦ, следует отнести:

• правильно выбранное расположение МТЦ (пересечение крупных транспортных магистралей; непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта; «спальные» районы города; пустыри, возле крупной магистрали), обеспечивающее наибольшую потенциальную емкость рынка, оптимальную площадь, максимальную доступность;

• обоснование функционального решения в зависимости от потребностей посетителей (широта и глубина ассортимента реализуемых товаров и услуг);

• предоставление сервисных услуг арендаторам (ремонтная служба весов, постоянная уборка территории, круглосуточная охрана и др.);

• благоприятная общая атмосфера (дизайн, персонал и др.)

Совмещение торговли и развлечений, используемое на Западе, постепенно получает распространение и в России. Здесь следует сказать о так называемых гипермаркетах, предназначенных для семейного посещения. Гипермаркет – это торговый комплекс площадью до 200-300 тыс. кв. метров. Основной принцип организации деятельности гипермаркета – разделение имеющихся площадей: одна часть отдается под торговые залы с разнообразным ассортиментом товаров (обычно первые два этажа), а другая (последующие этажи) – под предприятия сферы услуг (мастерские по ремонту обуви и изготовлению ключей, прачечные, салоны причесок и др.) и развлекательный центр (боулинг, бильярд, рестораны, бары и др.). Нормальный опыт Европы и восточных стран подтверждает, что в городах даже с населением 30-40 тыс. человек могут располагаться несколько гипермаркетов, а наряду с ними – многочисленные маленькие магазинчики.

Несмотря на бурное развитие сегмента торговой недвижимости, обеспеченность жителей российских городов торговыми площадями, по-прежнему, низкая: так, в 2010 г. в общем объеме нежилого фонда г. Санкт-Петербург площади торгового назначения занимают лишь 8,2%; в результате обеспеченность жителей города торговыми площадями составляет 0,68 кв. метров на человека (сравн., в г. Хельсинки – 3,5 кв. метра).

Основной тенденцией 2011 г. многие эксперты и аналитики признали продолжение экспансии крупных розничных торговых сетей в регионы. Крупноформатные игроки рынка розницы, покорив города-миллионеры и областные центры с населением 400-500 тыс. человек, устремились в города, где проживает от 50 до 300 тыс. человек. Статистика подтверждает, что растут и торговый оборот, и покупательная способность населения.

Гостиницы. Классификация объектов недвижимости гостиничного типа любой страны основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания. Уровень комфорта – это главнейший и решающий фактор, влияющий на определение класса гостиницы. В каждом государстве к пониманию уровня комфорта как критерия классификации подходят по-разному. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Существует более 30 систем классификаций гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них являются:

• европейская система (система «звезд»), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, используется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и др.;

• система букв (А, В, С, D) используется в Греции (А = 4*, В = 2*, С = 3*, D =1*);

• система «корон» используется в Великобритании;

• система разрядов использовалась на территории бывшего СССР (люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый);

• классификация по уровню цен (в $) – бюджетные (25-30), экономичные (35-55); средние (55-95); первоклассные (95-195); апартаменты (195-325), фешенебельные (325 и выше);

• немецкая система – туристский класс (1*), стандартный класс (2*), комфортный класс (3*), первый класс (4*), люкс (5*); др.

Общими требованиями, предъявляемыми к любым современным гостиницам, являются следующие:

• удобные подъездные пути с необходимыми дорожными знаками;

• благоустроенная и освещенная прилегающая территория;

• площадка с твердым покрытием для временной парковки и маневрирования автотранспорта (в том числе автобусов);

• вывеска с названием гостиницы и указанием ее категории;

• отдельный вход (если гостиница занимает часть здания);

• расположение в благоприятных экологических условиях;

• обеспечение безопасности жизни, здоровья гостей и сохранности их имущества;

• наличие аварийных выходов, лестниц, хорошо заметных информационных указателей, обеспечивающих свободную ориентацию гостей как в обычной, так и в чрезвычайных ситуациях;

• оборудованность системами противопожарной безопасности, оповещения и средствами защиты от пожара;

• соблюдение санитарно-гигиенических норм и правил, установленных органами санитарно-эпидемиологического надзора;

• условия для приема и обслуживания инвалидов, использующих кресла на колесах.

Российская классификация гостиниц является смешанной: в ней присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р50645-94 и классификации по уровню цен. В России к объектам недвижимости гостиничного типа относятся:

• отель-«люкс» (5*): центр города, хорошо обученный персонал, максимально высокий уровень сервиса, высокая стоимость номера, всевозможные виды обслуживания;

• гостиница среднего класса (3*, 4*): большая вместимость (400-2000 мест), центр города или городская черта, достаточно широкий набор услуг по ценам, несколько выше уровня цен в регионе;

• мотель (эконом-класс): простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, вне городской застройки, вблизи автомагистралей, средний уровень обслуживания, небольшое количество персонала;

• пансион (эконом-класс): простой, стандартный и ограниченный спектр услуг (завтраки, обеды, ужины; кровать, шкаф, тумбочка, зеркало, за отдельную плату – телефон, телевизор, холодильник);

• гостиный двор (1*, 2*): упрощенный стандарт обслуживания, небольшая вместимость, отсутствие ряда общественных помещений (холла, вестибюля, гостиной), обязательно ресторан / бар;

• флотели (плавучая гостиница, 5*): «курорт на воде», комфортабельные номера с большим набором услуг (бассейн, водные лыжи, снасти для рыбалки, оснащение для подводного плавания и охоты, тренажерные залы, залы для конференций, библиотеки, рестораны, казино, катки, информационное обеспечение и др.).

Кроме того, в мировой практике гостиничного бизнеса известны следующие, достаточно уникальные для современной России, типы гостиниц:

• ротель – передвижная гостиница, представляющая собой вагон с двухместными отсеками, в которых расположены кресла; обязательно наличие отсека для переодевания, туалета, ванной, холодильника;

• ботель – небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется специально оборудованное судно;

• флайтель – аэрогостиница, или «летающий отель» – чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц.

Офисные помещения. Рынок офисов образует третий (после жилья и торговой недвижимости) по размеру сегмент рынка недвижимости. Сектор имеет хорошую перспективу своего развития с развитием частного мелкого и среднего бизнеса, ростом деловой активности (возрастает потребность в помещениях для ведения бизнеса). Увеличение предложения офисов на российском рынке следует ожидать как за счет нового строительства, так и за счет редевелопмента. В настоящее время (2011 г.) в России на данном сегменте преобладают сделки аренды (около 80%), наибольшим спросом пользуются небольшие по площади офисные помещения.

Международная классификация офисов (табл. 5.1) не совпадает с используемой в различных регионах России, т.к. в настоящее время класс присваивается в основном самими собственниками и не всегда отражают реальное состояние объектов. «Гильдия управляющих и девелоперов» (г. Санкт-Петербург) разрабатывает классификацию офисов по трем показателям: местоположение, тип и технический уровень здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов и др.), уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса (качество менеджмента).

Таблица 5.1. Классификация офисных помещений

Класс	Международная классификация
А1	Центральное местоположение (1), удобный доступ (2), полностью заново отстроенное здание (3), подземная парковка (4), современные системы безопасности здания (5), профессиональный арендодатель (6), правильно оформленная документация (7).
А2	(1), (2), (5), (6), (7), полностью реконструированное в 1990-х гг. здание (8)
В1	(1), (6), (7), (8), автономное теплоснабжение (9), система кондиционирования (10), планировка этажей в виде офисных блоков (11), ремонт-«евростандарт» (12), современные лифты (13), 24-часовая охрана (14)
В2	(1), (6), (7), (8), (11), (12), (14), возможен не очень удобный доступ (15)
С1	(1), (6), (7), (11), (14), косметически отремонтированное здание (16)
С2	(7), (14), любое местоположение (17), здание бывшего института (18), любое состояние помещений (19)
D	(7), (15), (17), (18), (19)

В настоящее время (2011 г.) основной интерес на российском сегменте офисов для арендаторов представляют офисы типа С2 и D по причине наибольшей доступности с точки зрения арендной платы.