1.6 Классификация (состав) объектов недвижимости

Одной из основных задач на современном этапе развития и становления рынка недвижимости в России является разработка Единого классификатора объектов недвижимости.

В теории и практике экономики недвижимости известно огромное количество объектов недвижимости, различающихся по множеству признаков, – например, функциональное назначение, правовой статус, тип объекта, вид строительного материала, этажность, местоположение, цена, степень износа, уровень освещенности и т.д. Наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов недвижимости служат основанием для их группировки или деления, т.е. классификации. Классификация облегчает процесс изучения недвижимости, позволяет найти закономерности, определяющие состояние и изменения потребительских и рыночных свойств объектов недвижимости.

Известно два способа классификации:

1. Иерархический метод – последовательное (по ступеням) разделение множества объектов недвижимости на соподчиненные разнородные группы.

2. Фасетный метод – параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы.

Классификация объектов недвижимости с помощью фасетного метода (метода «дерева признаков»), имеющая более высокую информативную насыщенность, приводится ниже.

I. Функциональное назначение:

• производственные объекты недвижимости – объекты недвижимости, которые прямо или косвенно участвуют в создании продукции;

• непроизводственные объекты недвижимости – объекты недвижимости, которые не участвуют в создании продукции; они обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения (культурно-бытовое, социальное, жилищно-коммунальное и др. обслуживание).

II. Происхождение:

• естественные (природные) объекты недвижимости – земля, природные месторождения;

• искусственные объекты недвижимости – здания, сооружения, др.

III. Возможность воспроизводства:

• воспроизводимые объекты недвижимости – здания, сооружения, др.;

• невоспроизводимые объекты недвижимости – земля, природные месторождения.

IV. Степень готовности к эксплуатации:

• объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию;

• объекты недвижимости, находящиеся на стадии незавершенного строительства.

V. Форма собственности:

• объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности (граждан, юридических лиц);

• объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности (федеральной, субъектов Российской Федерации);

• объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности;

• объекты недвижимости, находящиеся в общей собственности (совместной, долевой).

VI. Тип недвижимости (с использованием иерархического метода):

1. Промышленная недвижимость: предприятия как имущественные комплексы – здания, сооружения, склады.

2. Жилая недвижимость: сельские дома, коттеджи, многоквартирные дома, инфраструктура жилого дома.

3. Коммерческая недвижимость: офисы, магазины, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы, стоянки, гаражи и другие объекты, использование которых предполагает получение дохода.

4. Специализированная недвижимость – объекты, которые в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаются на открытом рынке: больницы, поликлиники, школы, детские сады, институты, музеи, театры, дома культуры, зоопарки, тюрьмы, церкви, административные здания и др.

5. Земли – целевое назначение земель в России определяется Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 7), согласно которому земля делится на семь категорий и используется в соответствии с установленным для них назначением:

• Земли сельскохозяйственного назначения (гл. XIV) – земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и расположенные за чертой поселений, – сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения); земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

• Земли поселений (гл. XV) – земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий на основании утвержденной государственной землеустроительной документации, – жилые (селитебные) зоны; общественно-деловые зоны; производственные (промышленные) зоны; земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного назначения; земли военных объектов; зоны особо охраняемых территорий.

• Земли промышленности и иного специального назначения (гл. XVI) – в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на шесть видов – земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, информатики и телевидения; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности.

• Земли особо охраняемых территорий и объектов (гл. XVII) – земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение (природные заповедники, государственные природные заказники, национальные парки, ботанические сады, территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, курорты, туристские парки, земли достопримечательных мест и др.).

• Земли лесного фонда (ст. 101) – лесные земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, прогалины и др.), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.), предназначенные для ведения лесного хозяйства.

• Земли водного фонда (ст. 102) – земли, занятые водными объектами, гидротехническими сооружениями, иными водохозяйственными объектами и др.

• Земли запаса (ст. 103) служат резервом и выделяются для различных целей.