15.2 Субъекты управления недвижимостью

В управлении недвижимостью принимает участие большое количество физических и юридических лиц. Все они принимают решения на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости, поэтому их принято называть субъектами управления.

В процессе воздействия на недвижимость, как на сферу жизнедеятельности людей и отношений между ними, приоритетными решениями являются решения государственных органов. Государство – это первый субъект управления недвижимостью и от его политических предпочтений зависят действия других субъектов.

Характеристика политических предпочтений в сфере недвижимости сводится к решению вопроса о частной собственности. Недвижимость, как сфера, поставляющая благо, может быть организована на бесплатной основе, на платной (рыночной), а также, как сочетание того и другого подхода. Прежние коммунистические государства избрали первую модель, американское общество – вторую, а европейские государства – третью.

Для реализации принятой на государственном уровне решений создается специальная финансовая и банковская системы, что приводит к возникновению еще одной группы субъектов управления недвижимостью.

Всемирный банк, Международная финансовая корпорация осуществляют финансирование сферы недвижимости менее развитых стран и регионов. Данные субъекты управления решают задачи:

• уменьшение бедности населения;

• стимулирование развития рынка капитала и частного домовладения;

• легализация имущества, созданного с нарушением законодательства;

• развитие инфраструктуры рынка капитала (создание страховых компаний, частных пенсионных фондов, ипотечных и закладных банков, строительных сберегательных банков, гарантийных жилищных фондов, развивающих рынок аренды социального жилья и т.д.)

Третья группа субъектов управления недвижимостью – это органы местного самоуправления и власти (мэрия, муниципалитеты, департаменты, территориальные объединения граждан и т.д.). Урбанизация, глобализация и иммиграция привели к появлению общества, состоящего из нескольких культур. Интеграция одной культуры в другую сопровождается возникновением городских «гетто», что выводит на первый план решения, принимаемые третьей группой субъектов управления.

Четвертая группа субъектов управления – это совокупность предприятий, организаций и учреждений ЖКХ, поставляющие коммунальные услуги горожанам, от качества которых на прямую зависит эксплуатационное качество объекта недвижимости. Цена коммунальных услуг (эксплуатационные или текущие затраты) оказывают большое влияние на процесс формирования стоимости недвижимого имущества, включая его рыночную стоимость.

Так как жилье и земля являются наиболее «видимыми» аспектами собственности граждан, то они всегда представляют собой излюбленные объекты налогообложения, а все фискальные и налоговые органы также можно считать субъектами управления недвижимостью. К фискальным органам управления недвижимостью относятся инспекции (пожарные, санитарные), бюро технической инвентаризации (центры технической оценки и экспертизы), региональные центры ценообразования, проектные организации, органы юстиции и т.д.

Данная группа субъектов управления принимает решения не только о величине, ставке и порядке исчисления индивидуальных налогов, но и организует выдачу субсидий, финансирует сохранение культурного и архитектурного наследия, исчисляет штрафы, определяет стоимость и т.д.

Контролирующие финансовые органы – это организации, осуществляющие государственный, ведомственный, внутрихозяйственный, общественный и независимый финансовый контроль. Данные субъекты управления недвижимостью действуют в целях: соблюдения целевого использования ресурсов, соблюдения заданной структуры капитала, эффективности использования финансовых ресурсов, отслеживания поступлений денежных средств по источникам финансирования.

Инвесторы – это следующая группа субъектов управления недвижимостью. Их решения связаны с определением годового дохода, как вознаграждения за риск, и прибыли, вызванной ростом стоимости объекта недвижимости.

Собственники – это владельцы имущества, которые, пройдя процедуры согласования, разрешения, регистрации и т.п., принимают окончательное решение о величине стоимости и способах развития объекта недвижимости.

На каждой стадии жизненного цикла недвижимости участие в управлении принимают определенные субъекты управления. Например, с точки зрения продолжительности во времени можно выделить следующие стадии: проектирование, строительство, сдачу в эксплуатацию, содержание и эксплуатация, развитие (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, девелопмент), ликвидация или снос. С точки зрения величины создаваемой стоимости можно выделить стадии вложений, их окупаемости, доходности и извлечения прибыли. Графическое соотнесение двух векторов, согласно которым управление недвижимостью рассматривается как управление стоимостью в определенный момент времени, позволяет выявить лиц, принимающих решение.

Субъекты управления недвижимостью группируются и по уровням управления: федеральный, региональный, муниципальный, уровень отдельных организаций или предприятий.

Учитывая выше сказанное, можно сделать следующие выводы. Во-первых, в управлении недвижимостью используются сложные схемы соподчинения субъектов, которые не всегда укладываются в наше представление о традиционных для менеджмента структурах управления. Во-вторых, при управлении недвижимостью субъект выполняет следующие общие функции:

• организует удовлетворение фундаментальных потребностей граждан

• обеспечивает сохранение здоровья населения и безопасность жизнедеятельности

• планирует средства социализации населения и интеграции культур в конкретном населенном пункте

• посредством регистрации граждан по месту жительства, осуществляет контроль инфраструктуры, планирование коммунальных услуг и регулирование их тарифов

• анализируя доходы и расходы генерируемые недвижимостью, стабилизирует государственную финансовую систему.

Общие функции управления недвижимостью дополняются частными, к их числу можно отнести маркетинг (способ достижения обмена между продавцов и покупателем), управление людьми (способ достижения цели посредством других физических лиц), управление проектом (способ соотнесения во времени и в пространстве денежных потоков с потоками материально-технических ценностей), управление инвестициями (способ максимизации стоимости имущества), финансирование (способ организации движения денежных средств), бюджетирования (способ соотнесения источников денежных средств и направлений их расходования) и т.д.

Выделяют сквозные функции, выполняемые субъектами управления недвижимостью. К ним относятся - координация, коммуникация, инновация, оценка, прогноз и тому подобные действия управляющих.

В зависимости от сочетания общих, частных и сквозных функций управления с субъектами управления недвижимостью выделяют централизованное и децентрализованное управление.