1.4 Основные характеристики (признаки) недвижимости. Понятие ситуса

Объекты недвижимости обладают рядом уникальных характеристик.

Разнородность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости (размер, площадь, планировка, качество постройки и отделки, месторасположение, материал основных конструкций, степень износа, этажность и т.д.). Данная характеристика во многом определяет экономические характеристики объекта недвижимости и его позиционирование на рынке.

Стационарность (неподвижность) – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что сделает его непригодным для дальнейшего использования. Данный признак в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости и ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка.

Двухкомпонентность. Объекты недвижимости, в большинстве своем, состоят из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Соотношение этих двух компонентов для различных типов недвижимости и в различных экономических условиях может варьироваться как в стоимостном, так и в физическом измерении. Поскольку земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Материальность (непотребляемость). Объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной форме, причем она не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.

Долговечность. Если говорить о «чистой» земле, то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, имеют ограниченный срок жизни, однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, они относительно долговечны (хотя, в конечном счете, требуют либо ремонта, либо замены). Долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры. Именно материальность и долговечность объектов недвижимости обеспечивают одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Фундаментальность. Недвижимость – это объект, который невозможно потерять, похитить или сломать при обычных условиях.

Удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность объекта недвижимости конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц.

Определение недвижимости как физического объекта имеет большое значение, но оно явно недостаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости. В связи с чем в практике экономики недвижимости различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения объектом и особую устойчивость прав.

Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости: географическую, экономическую, юридическую и социальную. Географическая концепция недвижимости отражает ее физические (технические) характеристики: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, определяется комплексной характеристикой, получившей название ситуса (situs). Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды на микро- и макроуровнях (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Ситус объекта недвижимости

Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта. Всякое изменение ситуса – изменение в стоимости объекта недвижимости.