Тема 13. Ипотечно-инвестиционный анализ приносящей доход недвижимости

Почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы получают финансовый левередж (возможность привлечения заемных средств), который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь большие выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов и увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения.

Воздействие ипотечного кредитования на инвестиции в собственный капитал может быть оценено тремя методами: методом инвестиционной группы, методом инвестиционной группы с амортизацией, техникой остаточного подхода (традиционной техникой).

Для собственности в целом ставка дисконта может быть рассчитана как средневзвешенная (по доле в суммарном выкупном капитале) ожидаемых ставок дохода на вложения для каждого из участвующих в данных инвестициях ипотечных кредиторов и инвесторов. Данный метод получили название метода инвестиционной группы. Полученная таким образом ставка дисконта используется для капитализации всего чистого операционного дохода и определения суммарной стоимости собственности. При расчете последней величины предполагается, что возмещение капитала не является обязательным условием, поскольку в данном случае учитываются лишь ставки процента, но не отчисления на амортизацию кредитов или возмещение собственного капитала.

Пример 1. Для приобретения объекта недвижимости стоимостью 500000 долл. покупатель привлекает ипотечный кредит в размере 400000 долларов США на 25 лет. Кредиторы стремятся получить на свои вложения доход 12%, инвестор на свои инвестиции – доход 15%. Прогнозируемый чистый операционный доход составит 65000 долларов США.

Расчет ставки дисконта:

Суммарная стоимость объекта недвижимости = 65000/0,126 = 515873 долларов США.

Данный коэффициент капитализации (12,6%), поскольку включает только текущий процент, не предусматривает погашения основной суммы кредита, повышение или снижение стоимости инвестиций в собственный капитал. Более того, вся сумма чистого операционного дохода ежегодно выплачивается каждому участнику: кредитору и собственнику. Возврат же всего выкупного капитала произойдет только при перепродаже объекта через неопределенный период времени в будущем.

Метод инвестиционной группы с амортизацией. Техника инвестиционной группы может быть изменена за счет учета амортизации основной суммы ипотечного кредита. Подобная поправка предусматривает, что в качестве требуемой ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная ( ).

Пример 2. Для приобретения объекта недвижимости стоимостью 500000 долларов США покупатель привлекает постоянный ипотечный кредит в размере 400000 долларов США на 25 лет. Кредит предоставлен под 12% годовых, инвестор на свои инвестиции – доход 15%. Прогнозируемый чистый операционный доход составит 65000 долларов США.

Расчет ставки дисконта:

Суммарная стоимость объекта недвижимости = 65000/0,1311096 = 495768 долларов США.

Увеличение общей ставки позволяет учесть в ней, а соответственно и в оценке стоимости недвижимости, возврат той части выкупного капитала, которая приходится на ипотечный кредит. Рост коэффициента капитализации снижает оценочную стоимость, чего и следовало ожидать, если допустить, что произойдет снижение стоимости объекта на сумму, равную доле ипотечного кредита в покупной цене. Соответственно необходимо возмещение капитальных затрат в части ипотечного финансирования. Что же касается собственного капитала инвестора, то он принимается как неизменный.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа – это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода (срока, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект).

Пример 3. Для приобретения объекта недвижимости стоимостью 500000 долларов США покупатель привлекает ипотечный кредит в размере 400000 долларов США на 25 лет. Кредиторы стремятся получить на свои вложения доход 12%, инвестор на свои инвестиции – доход 15%. Прогнозируемый чистый операционный доход составит 65000 долларов США. Прогнозный период владения недвижимостью – 10 лет. Прогнозируемая выручка от перепродажи через 10 лет – 600000 долларов США.

Расчет стоимости объекта недвижимости:

Если собственность свободна от долга, инвестор может заплатить за нее только 474531,0 долларов США с тем, чтобы получить отдачу в 15%. При цене 474531,0 долларов США ежегодные денежные поступления в 65000 долларов США принесут инвестору 13,7%-ный текущий доход. Конечная отдача возрастет с 13,7 до 15%, поскольку прогнозируемая реверсия (выручка от продажи в 600000 долларов США) превышает первоначальные инвестиции в 474531,0 долларов США. Отсюда выручка от перепродажи обеспечивает полное возмещение капитала и проносит часть дохода.

При привлечении ипотечного кредита на указанных в примере условиях обоснованная текущая цена собственности равна 532713,1 долларов США, что выше, чем цена свободного от долга объекта – 474531,0 долларов США, поскольку левередж является благоприятным: ипотечная постоянная меньше общей ставки и прогнозируется повышение стоимости собственности. Благоприятный левередж увеличивает стоимость. Несмотря на более высокую цену собственности, с благоприятным левереджем повышается прогнозируемая отдача на собственный капитал.