12.6 Менеджмент инвестиционного проекта

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются: цели формирования портфеля; приемлемый уровень доходности; соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображе­ний по поводу налогов и ликвидности.

На втором этапе разработки стратегии:

• сначала устанавливается приемлемый уровень риска;

• затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента «бета») составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

• полученный портфель проверяется на эффективность.

Управление портфелем недвижимости – это, прежде всего, искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвестирования в недвижимость.

Процесс управления портфелем недвижимости подразделяется на ряд блоков (рис. 12.4).

Рис. 12.4. Процесс управления портфелем недвижимости

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

• портфель, ориентированный на рост, – портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосроч­ное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;

• портфель, ориентированный на доход, – портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Для того чтобы комбинировать различные типы инвестиционных инструментов в соответствии с собственным отношением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля – характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов; на выходе – «поведение» показателей риска и доходности самого портфеля.

Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой показателей по сравнению с показателями отдельных ценных бумаг. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью анализа приемлемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в крат­косрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости.

Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных долгосрочных целей требует разработанных промежуточных ориентиров и установления контрольных показателей, соответствующих долгосрочным це­лям развития.

Необходимо отслеживать уровень допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижи­мости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестиро­вания капитала на рынке недвижимости неизбежно снижение арендной платы, возрастание коэффициентов капитализации и уменьшение стоимости объектов недвижимости.

При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания соответствующего уровня ликвидности нужны краткосрочные инструменты инвестирования, а для достижения поставленной цели – существенное увеличение стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде – требуется иметь в структуре портфеля соответствующие инструменты.