12.2 Инвестиции в недвижимость и формы дохода от них

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении может превышать проценты на заемный капитал и доход по другим ценным бумагам. При этом покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств весьма привлекательна для инвесторов, т.к. объекты недвижимости являются реальным активом и обладают большей надежностью, поскольку более «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Источниками инвестиций в недвижимость могут быть:

• собственные финансовые средства инвестора (прибыль, накопления, амортизационные отчисления и т.д.);

• заемные средства (кредиты банков, инвестиционных фондов, страховых и пенсионных фондов, облигационные займы и т.д.);

• ассигнования из федерального, региональных и местных бюджетов, предоставляемые на безвозмездной или льготной основе;

• иностранные инвестиции, предоставляемые в форме участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в виде прямых вложений в денежной форме различных международных организаций и финансовых институтов.

Инвестирование в недвижимость предполагает получение инвестором дохода в двух формах:

• доходы от эксплуатации, получаемые в течение периода владения объектом недвижимости (текущие доходы, например, от сдачи имущества в аренду);

• доход, получаемый от прироста стоимости объекта недвижимости по завершении периода владения им.

Инвестирование обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Максимизировать ставку доходности инвестиционного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестициям. В условиях неопределенности будущего на рынке капитала и рынке недвижимости примером простейшего портфеля недвижимости могут быть распределение капитала между разными типами доходной недвижимости, различие в местоположении объектов недвижимости и в финансовой структуре привлеченного капитала.

Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости и текущего дохода и различных уровней риска портфеля. Факторы, влияющие на определение целей, включают склонность инвестора к риску, текущую потребность в доходах и условия их налогообложения. Однако главное заключается в том, чтобы цели были известны перед началом процесса инвестирования. Нужно усвоить две идеи, которые особенно важны для успешного управления портфелем, – это достижение эффекта диверсификации и разработка четкой концепции эффективного портфеля.

Цели формирования портфеля у каждого отдельного инвестора обусловлены рядом факторов:

• уровнем и стабильностью получаемых доходов;

• семейным положением и индивидуальными предпочтениями инвесторов (возраст и состав семьи инвестора также могут воздействовать на предпочтения инвестора);

• величиной собственного капитала (чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы может он себе позволить);

• возрастом и опытом инвестора;

• отношением инвестора к риску.

В зависимости от данных факторов ставятся цели формирования портфеля инвестиций. Такими целями являются:

• обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течение длительного периода времени;

• возрастание стоимости объектов недвижимости (в краткосрочном или долгосрочном периодах);

• защита от инфляции;

• возможности получения налоговых льгот.

При формировании портфеля финансовых активов инвесторы, как правило, должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более одновременно эти проблемы решить, очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы решаются одновременно, что является одной из особенностей портфеля недвижимости.

После формулировки инвестиционных целей при составлении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

• потребности инвестора в получении текущих поступлений;

• необходимость сохранения капитала;

• требования к росту капитала.