Тема 12. Инвестиции на рынке недвижимости
12.1 Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости
Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития финансового рынка, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (табл. 12.1).
Таблица 12.1 – Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости
Переменная рынка капитала |
Влияние на стоимость на рынке недвижимости |
CF – рост денежного потока |
Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне |
– рост меры систематического риска |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
Rf – рост безрисковой ставки доходности |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
Rm – рост среднерыночной ставки доходности |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации |
Рост стоимости кредитов |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала |
Ri – рост доходности i-го актива |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
Рост срока службы актива |
Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости |
Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости в значительной степени определяется ситуацией на макроуровне и на рынке капитала. Необходимо учитывать, что цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики и этим во многом объясняется отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Высокие темпы инфляции в период промышленного кризиса во многом повышают инвестиционную привлекательность доходной недвижимости, приток капитала на рынки недвижимости возрастает. Циклы развития рынка недвижимости по сравнению с промышленным циклом несколько сдвинуты, что повышает инвестиционную привлекательность доходной недвижимости в период спада реальных ставок доходности традиционных финансовых активов (рис. 12.1).
Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и зависят от ряда факторов, характеризующих положение на рынке капитала:
динамики абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;
относительных ставок доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (отток) капитала на рынке недвижимости;
темпов инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.
Рис. 12.1. Динамика ставки доходности инвестиций в недвижимость в зависимости от этапа промышленного цикла:
линии А1В – кризис; ВС – застой; СD – промышленное оживление; DА2 – промышленный подъем
Рост темпов инфляции вызывает снижение реальных ставок доходности финансовых активов и повышение ставок доходности на рынке недвижимости. Однако необходимо учитывать, что на рынке недвижимости предложение в краткосрочном периоде неэластично (рис. 12.2).
Рис. 12.2. Зависимость рынка недвижимости от рынка капитала в краткосрочном периоде:
D – линия спроса; S – линия предложения; R – ставка доходности инвестированного капитала; М – объем капиталовложений в недвижимость при данной ставке доходности
В краткосрочном периоде объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит «удары» рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.
Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста ставки доходности на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, растет инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.
На рынке капитала спрос инвестора на объекты недвижимости повышается или понижается в зависимости от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается при условии, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость.
Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Рост спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально погашается за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости. Дальнейшее расширение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и соответственно рост ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, что приводит через некоторое время к росту предложения (рис. 12.3).
В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости только строятся, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растет поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.
Рис. 12.3. Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капитала в долгосрочном периоде
Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов доходной недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию равновесия на новом уровне:
рост предложения объектов доходной недвижимости неизбежно приводит к снижению арендной платы;
ставка доходности инвестиций в недвижимость снижается;
коэффициенты капитализации возрастают, поскольку увеличивается уровень риска;
стоимость недвижимости понижается;
стоимость строительства превышает стоимость объектов недвижимости.
Инвесторы и строители не видят возможности получения относительно более высокой ставки доходности на инвестированный капитал при вложениях в недвижимость. Низкая ликвидность недвижимости в сочетании с ростом коэффициента капитализации как платы за повышенный риск побуждает инвесторов рассматривать возможные варианты вложения капитала в другие активы. Приток инвестиций на рынке недвижимости прекращается.
Однако капитал, инвестированный в строительство объектов доходной недвижимости в период их высокой инвестиционной привлекательности, является, по сути, избыточным инвестированием, которое приводит к росту объемов предложения недвижимости в период, когда предложение начинает значительно превышать спрос и арендная плата уменьшается. Эти процессы в еще большей степени стимулируют падение арендной платы и дальнейший рост коэффициентов капитализации, что вызывает убытки у инвесторов в недвижимость. Такие взаимообусловленные процессы на рынке недвижимости и рынке капитала продолжаются до тех пор, пока не установится состояние равновесия на рынке недвижимости на новом уровне.
Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:
уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;
стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала;
неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;
коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде – стоимость строительства или переоснащения объектов недвижимости, и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;
рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость – общеэкономическая конъюнктура;
объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала – за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.