11.2 Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

«Состояние внутреннего рынка капитала и его способность снабжать экономику долгосрочными финансовыми ресурсами остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей», говорится в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее – Стратегия развития).

Согласно Стратегии развития, привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет производиться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала – путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Дополнительное развитие получит инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.

На первом этапе развития стратегии (до конца 2012 г.), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Это может быть достигнуто за счет активизации и укрупнения государственных программ, реализуемых институтами развития и пользующихся большим спросом участников рынка ипотеки.

Таким образом, для достижения поставленной цели кредитные организации – члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию в части модернизации программ приобретения ипотечных ценных бумаг институтами развития выдвигают нижеперечисленные предложения.

1. Увеличение объема средств на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг

Как уже отмечалось, на первом этапе реализации Стратегии (2010-2012 гг.), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию недавно повысило свой прогноз по выдаче ипотеки в Российской Федерации. В 2011 г. населению будет предоставлено не менее 415-460 тыс. ипотечных кредитов на сумму примерно 580-640 млрд. рублей, указывает АИЖК в годовом отчете по рынку ипотеки. Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг за прошлые годы, целевой объем выпуска в пять раз превышает цифру лучшего по этому показателю 2008 г.

Без укрупнения программ институтов развития такой показатель в этом и следующем году недостижим.

Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 гг. реализуется медленно и в связи с этим продлена до конца 2013 г. (на первое января 2011 г. по программе выдано кредитов на 11,6 млрд. рублей, что составляет 8% объема программы выкупа облигаций).

Прогнозного показателя по выпуску облигаций с ипотечным покрытием можно достичь, направив через АИЖК средства пенсионных накоплений в объеме 130-140 млрд. рублей на поддержку выпусков ипотечных ценных бумаг, основанных на кредитах на приобретение вторичного жилья.

Сегодняшняя Программа АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фондируется за счет облигационных займов Агентства, размещаемых на рыночных условиях и в этой связи также недешевых. Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья.

Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию «Программы Внешэкономбанка», но указанная программа не подходит для основной массы кредиторов – кредиторов вторичного рынка недвижимости.

Поэтому считаем очень важным обратить внимание Правительства на изучение возможности предоставления Агентству в течение ближайшего года государственной поддержки для укрупнения и успешной реализации Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

2. Создание рынка ипотечных ценных бумаг

Задача создания рынка ипотечных ценных бумаг – важный элемент государственной стратегии, и она должна быть решена в ближайшие два года с помощью отдельной госпрограммы.

Первый компонент такой программы – поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья, об этом уже говорилось.

Второй – временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн. рублей сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 рубля (с 14,474 до 15,648 рублей), в то время как при изменении цены на недвижимость, а, следовательно, и суммы кредита, на 10%, с 1 до 1,1 млн. рублей (что можно считать сегодня обычным явлением), заемщик будет платить больше на 1447 рублей (15,921 против 14,474 рублей).

Показатель процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг. Для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг необходимо заинтересовать инвестора премией, предлагать облигации с более высокой доходностью.

Это необходимо в силу того, что пока ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с долговыми бумагами I эшелона по ряду причин: длинный срок погашения, ограниченный рынок РЕПО, недоверие инвесторов к деятельности на рынке ипотеки после финансового кризиса 2008-2009 гг.

При сопоставимой доходности с бумагами I эшелона (РЖД, 11; доходность до погашения 7,42%; срок погашения 18.11.2015; Москва, 44; доходность до погашения 7,32%; срок погашения 24.06.2015; Газпром, 9; доходность до погашения 7,26%; срок погашения 12.02.2014) при развитом рынке РЕПО по таким бумагам и коротком сроке обращения, риск вложений в ипотечные ценные бумаги существенно выше, а сами бумаги – менее выгодны для вложений. Интерес инвестора к ним можно вызвать повышением доходности, созданием ликвидного рынка РЕПО, а также прозрачностью и понятностью бумаг с точки зрения раскрытия информации.

Тем не менее, главная задача – перезапустить рынок ипотечных облигаций, сдвинув его с мертвой точки. Впоследствии ставки, в том числе и по ипотечным кредитам, вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.

3. Возможность промежуточного финансирования ипотечного агента

Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование ипотечного агента (а не оригинатора), поскольку накопление большой доли ипотечных активов на балансе кредитной организации приводит к изменению его структуры, риску нарушения банковских нормативов и дополнительной нагрузке на капитал за счет резервов, что характерно для основной массы оригинаторов.

Программы покупки ипотечных ценных бумаг должны быть в первую очередь нацелены и адаптированы для средних и малых банков, поскольку крупные банки, в частности, Сбербанк России, не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

4. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг

Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования необходимо производить за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием.

В этой связи необходимо совершенствование регулирования выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями, в том числе, внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части отказа от залога ипотечного покрытия.

Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг является также и элементом Стратегии группы компаний АИЖК на 2011-2020 гг.

5. Повышение доступности беззалогового финансирования

Повысить доступность беззалогового финансирования для тех участников программ, которыми оно наиболее востребовано, необходимо, так как займы целевые, и предоставляются они только для формирования ипотечного покрытия. Это может быть достигнуто усилением контроля за целевым использованием займов.

6. Создание более гибких к интересам участников программ

Будущие программы следует создавать изначально более гибкими для учета интересов всех участников либо допускать в процессе реализации алгоритмы их быстрой адаптации в меняющихся рыночных условиях.

Необходимо предусматривать изменение программ и пересматривать их. Так, условия действующей Программы ОАО «АИЖК» по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фиксируют обязательства Агентства по приобретению облигаций старших выпусков бумаг по ставке 8,75% или ставке рефинансирования Банка России + 2,7%.

Накопление ипотечного покрытия по некоторым проектам Программы будет происходить год-полтора (до конца 2012 г.), однако уже сейчас, на самом старте, становится понятно, что ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым госбанками или же по Стандартам Агентства будет снижаться. Если оперативно не изменить условия Программы или договорной документации в этой части, её участники понесут убытки, а проекты будут остановлены.

7. Повышение эффективности использования акционерного капитала

Стратегией группы компаний АИЖК на 2011-2020 гг. предусмотрен рост эффективности использования акционерного капитала. Это предполагает концентрацию усилий на выкупе рисков вместо выкупа активов через такие инструменты, как выкуп мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг.

Средние (мезонинные) транши имеют более высокий риск и дюрацию по сравнению со старшими траншами, но существенно меньший риск по сравнению с младшими траншами, а потому являются целевым сегментом деятельности Агентства на рынке ипотечных ценных бумаг.

Приобретение мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг может стать ключевой точкой применения средств государственной поддержки, выделяемой Агентству для развития рынка ипотечного кредитования.

Более того, в Стратегии развития говорится: «Необходимо оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг».

Таким образом, мы считаем, что условия Программы не должны исключать структуры, предусматривающие более двух выпусков.

Необходимо дополнить программы АИЖК также и условиями, при которых Агентство будет приобретать мезонинные транши ипотечных ценных бумаг.

8. Внедрение инструмента фондирования инвесторов

Для придания ликвидности рынку ипотечных ценных бумаг необходимо внедрить инструмент фондирования инвесторов. Целесообразны разработка и запуск Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизмов кредитования под залог ипотечных ценных бумаг.

9. Стимулирование предложения ипотечных кредитов

В целях стимулирования предложения ипотечных кредитов необходимо также совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог ипотечных ценных бумаг, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с высоким уровнем рейтинга или поручительством АИЖК.

Кроме того, в периоды кризисных обострений Стратегией развития предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Банку России, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т.д.

10. Создание условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги

Необходимо формировать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.

Расширение возможностей для инвестирования долгосрочных средств накопительных систем институциональных консервативных инвесторов в облигации с ипотечным покрытием может быть достигнуто с учетом страхования ипотечных ценных бумаг.