10.2 Механизм, модели и типы ипотечного кредитования

Принципиальная схема механизма ипотечного кредитования представлена на рис. 10.1. Следует отметить, что в действительности данная система является более сложной, а состав ее участников – намного шире (риэлтеры, оценщики, страховые компании, рекламные агентства, государственные органы, вторичные инвесторы и др.).

Рис. 10.1. Принципиальная схема механизма ипотечного кредитования

Для эффективного функционирования системы ИЖК необходимо определение еще ряда условий:

1. Максимальной величины основной суммы кредита (И) в процентах от стоимости закладываемого объекта недвижимости (С) – коэффициента ипотечной задолженности (k_з): . Обычно коэффициент ипотечной задолженности составляет не более 75-80%, т.к. чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств.

2. Доли ежемесячных платежей по обслуживанию долга (обычно доля ежемесячных платежей по обслуживанию долга не должна превышать 25% от совокупного месячного семейного дохода заемщика, иначе возрастает риск нарушения заемщиком своих обязательств).

3. Процентной ставки, исходя из преобладающих на рынке условий (обычно процентная ставка по ипотечному кредита невысока, тем не менее, она позволяет получить банку достаточную маржу за счет длительных сроков кредитования).

4. Срока кредитования (ипотечные кредиты предоставляются обычно на длительные сроки (в среднем 30-35 лет); необходимо помнить, что, чем продолжительнее срок кредитования, тем меньше размер периодического платежа по обслуживанию долга, но тем больше общая сумма переплаты по кредиту, и наоборот).

5. Инструмента ипотечного кредитования, т.е. механизма расчета платежей заемщика по кредиту, включающего способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту (формы организации денежного потока). Выбор инструмента ипотечного кредитования определяет тип используемого кредита (тот или иной тип кредита в той или иной мере выгоден кредитору и доступен заемщику).

Рис. 10.2 Типы ипотечных кредитов

В настоящее время в теории экономики недвижимости разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения (рис. 10.2). Каждый из типов находит применение в системе ипотечного жилищного кредитования стран с развитой экономикой.

В мировой практике известны две базовые модели системы ипотечного кредитования – «немецкая» модель ипотечного кредитования и «американская» модель ипотечного кредитования, – получившие, тем не менее, широкое распространение во всех странах с развитой системой ИЖК, модифицировавшись с учетом социально-экономических и политических особенностей каждой из стран. «Немецкая» модель ипотечного кредитования предусматривает участие в системе ИЖК строительно-сберегательных (ссудо-сберегательных) касс, позволяющих осуществлять первоначальное накопление определенной части стоимости объекта недвижимости на специальном счете, приносящем процент, и последующее кредитование вкладчиков по льготным ставкам. «Американская» (двухуровневая) модель ипотечного кредитования предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости и продажу их на открытом рынке вторичным инвесторам.