Тема 10. Ипотечное кредитование как способ финансирования недвижимости

10.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до н. э. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом «ипотека» (hypotheka), что значит подставка, подпорка.

Современная система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В экономически развитых странах ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ, как один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Развитие системы ИЖК, с одной стороны, способствует решению ряда социально-экономических проблем страны (обеспечение граждан жильем, повышение занятости, рост производства в строительной и смежной с ней отраслях, развитие банковской системы и др.), с другой  улучшению ряда макроэкономических показателей (снижение инфляции, снижение ставки процента, рост инвестиционной и деловой активности и др.). Однако, необходимо понимать, что система ИЖК представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Ипотека – это долгосрочный кредит, выдаваемый под залог объекта недвижимости, на приобретение этого объекта. Объектом ипотеки может быть любое недвижимое имущество (жилая, коммерческая, промышленная недвижимость, земельные участки), но чаще всего – это объекты жилой недвижимости в силу их наибольшей ликвидности.

Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, основными из которых являются следующие:

• стоимость недвижимости высока, и лишь немногие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения;

• те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала, т.е. диверсифицировать свои инвестиции.

Ипотечный кредит предоставляется на следующих условиях:

• возвратность (основная сумма кредита погашается частями, обычно один раз в месяц);

• срочность (кредит должен быть погашен по истечении установленного (обычно достаточно продолжительного) срока; досрочное или просроченное погашение кредита и процентов по нему предусматривает возможность применения кредитором штрафных санкций к заемщику);

• платность (размер платы (ставки процента) за пользование ипотечным кредитом зависит от цикличности экономики, темпов инфляции, монетарной политики государства, состояния спроса и предложения на рынке капитала и др.);

• обеспеченность (имущественные права кредитора уже обеспечены закладываемой недвижимостью, в связи с чем в экономически развитых странах проверки кредитоспособности заемщика не уделяется внимания);

• целевой характер кредитования (кредит может быть использован только на приобретение объекта недвижимости);

• дифференцированный характер кредитования (может быть применен различный подход к различным категориям граждан).