8.5 Метод дисконтирования денежного потока

На практике часто бывает так, что денежный поток от владения объектом недвижимости является неравномерным и для определения текущей стоимости будущих денежных поступлений необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Данный метод определения текущей стоимости объекта недвижимости называется методом дисконтирования денежного потока.

В соответствии с данным методом при определении стоимости объекта недвижимости эксперт-оценщик должен решить следующие задачи:

• проанализировать и спрогнозировать будущий поток денежных доходов с точки зрения их структуры, величины и частоты поступлений на весь период функционирования оцениваемого объекта (прогнозный период);

• определить реверсную стоимость объекта недвижимости (прогнозируемый размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения);

• определить ставку дисконтирования;

• дисконтировать все прогнозируемые денежные поступления от объекта недвижимости в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежного потока определяется по формуле (8.8):

(8.8)

где n – порядковый номер периода денежного поступления;

РМТ_n – денежное поступление в n-ный период;

N – продолжительность получения денежного потока;

i – ставка дисконтирования.

Тема 9. Рыночный подход к оценке недвижимости

9.1 Используемые принципы. Возможности применения рыночного подхода. Технология реализации метода. Выявление сопоставимых объектов на рынке

Оценка стоимости объекта недвижимости посредством рыночного подхода, или подхода прямого сравнительного анализа продаж (ПСАП), происходит путем сравнения недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов и осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Данный подход основан на принципе замещения – рациональный покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Подход ПСАП используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости, где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках купли-продажи или аренды, поэтому его и называют рыночным. В настоящее время в России это, прежде всего, сегмент жилой недвижимости; в других секторах возможности широкого использования данного подхода ограничены в силу того, что отсутствует информация, необходимая для точной и квалифицированной оценки.

Применение подхода ПСАП предполагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному сопоставимому объекту (источники информации: собственный архив эксперта-оценщика, базы данных риэлтеров, данные страховых компаний, периодические издания по недвижимости, данные, предоставляемые участниками сделок и др.).

3. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Оценщик должен отвечать на вопрос: «За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?»

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и определение стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта недвижимости в соответствии с этим подходом равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта (9.1):

(9.1)

где V_k – продажная цена аналогичного сопоставимого объекта (совокупности однородных аналогов);

k – количество анализируемых аналогичных сопоставимых объектов; – сумма поправочных корректировок.