8.4 Расчет коэффициента капитализации: метод прямой капитализации, метод прямого сопоставления, кумулятивный метод, метод связанных инвестиций, метод инвестиционной группы

Определение ставки капитализации (R) – наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости.

Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает:

• доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON);

• возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF).

В общем случае (методом прямой капитализации) ставка капитализации определяется (8.4):

(8.4)

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации.

1. Метод прямого сопоставления, или метод рыночной выжимки, основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и продажных ценах аналогичных оцениваемому объекту объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации (R_о) рассчитывается по формуле (8.5):

(8.5)

где Ri – коэффициент капитализации i-ro объекта (R_i = NOI_i / V_i),

n – количество сопоставимых объектов.

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.

2. Метод кумулятивного построения, или метод суммирования, состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части: безрисковую ставку в качестве базисной, ставку компенсации за риск, ставку компенсации за низкую ликвидность, ставку компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями) и ставку возмещения капитала.

В качестве базисной ставки используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях же российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не существует, поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка как наиболее надежного на сегодня банка России. Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор взял на себя этот риск. Под ликвидностью понимается скорость превращения актива в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, и этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность. Управление инвестициями в недвижимость (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта, работа с арендаторами, налоговыми органами и т.д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, т.е. к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.

Если известны все составляющие ставки, то путем суммирования получают ставку капитализации. В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов-оценщиков о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.

3. Метод связанных инвестиций, или метод ипотечно-инвестиционного анализа применяется для оценки стоимости объекта недвижимости, приобретаемого с помощью как собственного, так и заемного капитала (распространенная мировая практика). При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций (ипотечный кредит и собственный капитал). В противном случае эти инвестиции будут вложены в другой более доходный инвестиционный проект.

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита) и ставка капитализации на собственный капитал (отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств). Когда известны ипотечная постоянная (R_i) и ставка капитализации на собственный капитал (R_s), то общую ставку (R) можно получить (8.6):

(8.6)

где М – отношение величины кредита к стоимости объекта недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности).

4. Метод Элвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

5. Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации объекта оценки при разделении инвестиций на инвестиции в землю и инвестиции в здание, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом (8.7):

(8.7)

где L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости; R_l – ставка капитализации для земли;

В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости, или ;

R_в – ставка капитализации для здания.

В целом, метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки прогнозируемого дохода, доход от недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, или темпы их роста умеренны. Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках, если объект еще не построен, а значит не вышел на режим стабильных доходов, когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции.