7.5 Определение общей стоимости объекта
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с затратным подходом суммируется рыночная стоимость земельного участка и восстановительная стоимость улучшений за вычетом накопленного объектом оценки износа.
Тема 8. Доходный подход к оценке недвижимости
8.1 Используемые принципы. Возможности применения доходного подхода. Технология реализации метода
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, в дальнейшем принесут эксплуатация и возможная продажа недвижимого имущества (капитализация дохода). Базовая формула для определения стоимости объекта недвижимости (V) с помощью доходного подхода (8.1):
(8.1)
где I – ожидаемый доход от объекта оценки (ежегодный чистый операционный доход);
R – норма дохода, или прибыли (коэффициент, или ставка, капитализации).
Основные действующие принципы доходного подхода – это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность объекта недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые он может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Принцип замещения применительно к доходной недвижимости можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой инвестиционный актив, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов (помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, спрос на приносящую доход недвижимость зависит от доходности альтернативных капиталовложений).
Доходный подход используется при оценке стоимости приносящих доход объектов недвижимости наравне с двумя другими подходами при определении инвестиционной стоимости или рыночной стоимости объекта недвижимости.
Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:
Метод валовой ренты.
Метод прямой капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков.
8.2 Метод валовой ренты
Определение стоимости доходного объекта недвижимости методом валовой ренты основано на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта недвижимости и доходом, полученным от сдачи его в аренду. Данный метод достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков.
Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это коэффициент, иллюстрирующий отношение продажной цены объекта недвижимости либо к потенциальному, либо к действительному валовому доходу (I) (в зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться либо в годовом, либо в месячном исчислении). Соответственно стоимость объекта доходной недвижимости (V) рассчитывается (8.2):
(8.2)
8.3 Метод прямой капитализации
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения объектом недвижимости. Капитализированный доход, полученный от объекта недвижимости, и есть оценка его текущей (капитализированной) стоимости. Величина капитализированной стоимости зависит: от суммы будущих доходов, времени, частоты и продолжительности их получения, а также требуемого инвестором уровня доходности.
Базовыми понятиями в методе капитализации являются понятия прогнозируемого чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R). Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации. В рамках данного метода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле (8.3):
(8.3)
NOI – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого (прогнозируемого) чистого годового дохода, полученного от использования оцениваемого объекта недвижимости после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещается за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства).
NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости. Последовательность расчета NOI следующая:
Определяется прогнозируемый потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Определяется прогнозируемый эффективный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
Из прогнозируемого эффективного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (постоянные расходы, операционные расходы, резервы).
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта. К ним можно отнести, например, налоги на имущество и страховые взносы.
К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание объекта недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. В типичный перечень операционных расходов включаются: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт; др. Следует иметь ввиду, что в рамках используемого метода должны учитываться не фактические расходы владельца объекта недвижимости за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.
При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. Резерв предназначен для финансирования замены / ремонта таких элементов объекта недвижимости (фиксчерсов), срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания (крыша, лифты, внутренняя проводка, сантехника, система кондиционирования воздуха, кухонное оборудование, мебель, ковровые покрытия, стиральные машины, оборудование бассейна и др.).
Эксперту-оценщику необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть и проанализировать все необходимые данные для определения прогнозируемого чистого операционного дохода для целей расчета стоимости объекта недвижимости.