7.4 Износ и его виды

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу (устареванию по различным причинам). В результате ухудшаются его технико-экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию (оказываемые услуги).

При затратном подходе к оценке стоимости объекта недвижимости износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (рассчитанной с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость объекта оценки.

Существует два способа определения износа объекта недвижимости:

1. Метод разбиения на виды износа.

2. Метод срока жизни здания.

Метод разбиения на виды износа.

Для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический) (рис. 7.1).

Рис. 7.1 Классификация износа объектов недвижимости

Физический износ обусловлен изменениями физических свойств объекта со временем под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т.п.). Величина физического износа (И_ф) может быть определена двумя методами:

• путем непосредственного обследования элементов здания (в этом случае значение величины износа будет определяться опытом и знаниями эксперта-оценщика);

• по соотношению фактического (Т_ф) и нормативного сроков службы (Т_н) элементов здания (7.2):

(7.2)

Физический износ бывает устранимым и неустранимым:

• устранимый физический износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение физического недостатка способствуют повышению стоимости объекта в целом (текущий ремонт здания);

• неустранимый физический износ – это износ, затраты на устранение которого превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к стоимости объекта недвижимости.

На практике для расчета величины физического износа элементы объекта оценки подразделяются на долговременные или «долгоживущие» элементы (фундамент, перекрытия, стены и др.) и быстро изнашивающиеся или «короткоживущие» элементы (коммуникации, крыша и др.), срок службы которых короче, чем здания в целом.

Функциональный (моральный) износ представляет собой потерю стоимости объекта недвижимости из-за его несоответствия современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура, излишества, устаревшая архитектура и т.п.) вследствие влияния НТП в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, в зависимости от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым в результате приростом стоимости объекта.

Если функциональный износ устраним и связан с отсутствием какого-либо элемента, например, системы кондиционирования воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на объекте оценки и затратами на ее установку на новом объекте. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящемся доме стоит 30000 долларов США, а в уже существующем 40000 долларов США из-за дополнительных трудозатрат, то функциональный износ должен быть оценен в 10000 долларов США.

Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Для расчета суммы неустранимого функционального износа используется специальный показатель – валовой рентный мультипликатор (GRM), – который измеряется путем деления продажной цены сопоставимых с объектом оценки объектов на приносимую ими годовую (месячную) арендную плату. Например, в жилом здании, подлежащем оценке, в результате плохой планировки арендная плата ниже средней на 10 долларов США в месяц. Месячный валовой мультипликатор равен 100. Тогда данный вид функционального износа оценивается в 1000 долларов США.

Экономический (внешний) износ представляет собой снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, социальными, политическими, градостроительными и другими внешними обстоятельствами. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость объекта оценки к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, аэропортам, скоростным автомагистралям, заводам, железнодорожным станциям, автостоянкам, бензоколонкам, ресторанам, танцевальным площадкам и т.д.

Экономический износ присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то внешний износ, как правило, неустраним.

Способом измерения величины внешнего износа является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего износа объекта оценки. Другим способом измерения величины внешнего износа является определение величины рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.

Метод срока жизни здания.

Совокупный накопленный износ объекта недвижимости является функцией времени его жизни. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 7.2).

Рис.7.2. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Физическая (полезная) жизнь объекта – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), т.е. период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).

Хронологический (фактический) возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, при этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст объекта основан на оценке его внешнего вида и технического состояния. Эффективный возраст – это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент оценки. Например, когда после капитального ремонта кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 40 лет, то его эффективный возраст 40 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Оставшаяся экономическая жизнь объекта составляет период от даты оценки до конца его экономической жизни. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменения уровня жизни могут существенно снизить срок оставшейся экономической жизни объекта, как, например, происходит с «хрущевскими» пятиэтажками.

Расчет величины износа методом срока жизни здания предполагает, что эффективный возраст (ЭВ) отражает срок экономической жизни (ЭЖ) объекта так же, как накопленный износ (И) отражает общие издержки его воспроизводства (С_восст) (7.3):

или (7.3)

Применение данного метода подтверждает, что объекты недвижимости одного и того же физического возраста в зависимости от их технического состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.