6.5 Введение в методы оценки стоимости объектов недвижимости. Практическое использование методов оценки объектов недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости:

• затратный подход;

• доходный подход;

• рыночный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж).

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т.е. принцип замещения.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения определенного дохода от ее использования.

Рыночный подход (подход прямого сравнительного анализа продаж) основан на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с объектом оценки и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Данный подход основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного другого объекта с подобными полезными свойствами.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости

7.1 Используемые принципы. Возможности применения затратного подхода. Технология реализации метода

В основу затратного подхода положен принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

Затратный подход основан на предположении: затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости (7.1):

(7.1)

где С_об – стоимость объекта оценки;

С_зем – стоимость земельного участка;

С_восст – восстановительная стоимость (стоимость замещения) объекта оценки;

И – сумма износа, накопленного объектом оценки.

Затратный подход используется в следующих случаях:

• наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

• для объектов специального назначения, по которым отсутствуют аналогичные продажи (тюрьмы, банки, административные здания и т.д.);

• в условиях пассивного рынка, когда отсутствуют аналогичные продажи.

Затратный подход не следует применять в следующих случаях:

• когда оценивается здание, имеющее историческую ценность;

• когда оценивается старое здание, имеющее чрезмерный физический износ;

• когда невозможно сделать самостоятельную оценку стоимости земельного участка.

В настоящее время в России затратный подход является в оценке недвижимости определяющим, т.к. для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за недостаточной развитости рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного.

2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном участке.

3. Вычет накопленного улучшениями износа.

4. Суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.