Тема 6. Оценка объектов недвижимости

6.1 Оценка объектов недвижимости: понятие, назначение, условия, субъективность и объективность процесса оценки

Оценка недвижимости – это сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества; необходимый элемент при совершении практически любой операции с недвижимостью (приватизация, купля-продажа, сдача в аренду, обмен, залог, принятие решений о реализации инвестиционных проектов, внесение объектов недвижимости в уставный капитал и т.д.).

Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 6 августа 1998 г. № 135-ФЗ определяются правовые основы оценочной деятельности.

Оценка недвижимого имущества – определение рыночной или иной стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требовани­ями существующих норм и стандартов. Процесс оценки завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики – физические лица (индивидуальные предприниматели) и юридические лица (консалтинговые, аудиторские оценочные фирмы), а также заказчики – потребители оценочных услуг (государство, инвесторы, страховщики, кредиторы, граждане и т.д.).

Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 27 ноября 1996 г. №11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)» профессиональному оценщику вменяются следующие должностные обязанности:

• устанавливать рыночную и иную стоимость объекта;

• выявлять потребность в услугах по оценке;

• устанавливать деловые контакты и вести переговоры с клиен­тами;

• заключать и оформлять договор о проведении оценки;

• составлять отчет о выполненной работе;

• обеспечивать сохранность составленного отчета об оценке;

• консультировать заказчика о существующем законодательстве об оценочной деятельности.

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность не подлежит лицензированию.

Проведение обязательной профессиональной оценки имущества необходимо в следующих предусмотренных российским законодательством случаях:

• при продаже государственного или муниципального имущества;

• при аренде государственного или муниципального имущества;

• при залоге государственного или муниципального имущества;

• при передаче в доверительное управление государственного или муниципального имущества;

• при приватизации государственного или муниципального имущества;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих государству или муниципальному образованию;

• при оплате дополнительно выпущенных акций акционерного общества неденежными средствами на сумму, превышающую 200-кратный минимальный размер оплаты труда;

• при внесении государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

• при национализации имущества;

• при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при исчислении налогооблагаемой базы; при ипотечном кредитовании физических лиц;

• при исчислении государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов.

Кроме того, оценка может быть необходима:

• при купле-продаже;

• при аренде, лизинге;

• при кредитовании под залог, ипотеке;

• при страховании имущества;

• при переоценке основных фондов предприятия;

• при налогообложении имущества;

• при внесении имущества в уставный капитал;

• при определении имущественных долей учредителей;

• при создании (учреждении либо реорганизации в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования) предприятий;

• при банкротстве (принудительной и добровольной самоликвидации либо санации) предприятий;

• при инвестировании и разработке инвестиционных проектов;

• при разрешении имущественных споров.

На первой стадии процесса оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости и формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Ниже приведены некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

• при подготовке отчета об оценке используются прогнозные данные о будущих прибылях, полученные от заказчика;

• оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в отчете;

• отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке;

• заключение и отчет об оценке представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества;

• прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации; однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем;

• заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости; др.