5.5 Общая характеристика рынка промышленной недвижимости

По своей сути промышленная недвижимость – это место для производства и складирования товаров.

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Инвестиции в промышленные объекты более рискованны по сравнению с жилой / коммерческой недвижимостью, т.к. промышленная недвижимость более капиталоемка, менее ликвидна, более уязвима к колебаниям экономики. Однако, по мере стабилизации экономики и формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться.

Сегодня почти в каждом российском городе можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5-8 этажей с пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами. Они стоят и не находят эффективного собственника. Причин несколько:

• промышленная застройка 1960-80-х гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений (инвестору легче построить новое здание, чем реанимировать старое);

• в настоящее время основной потребитель промышленных объектов недвижимости – малые предприятия, для развития которых требуются высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания с автономными коммуникациями (а не просто огромные площади с массивными сооружениями);

• полная и точная информация о промышленных объектах недвижимости, их правовом статусе, размерах, планировке, состоянии и т.д., представляющая интерес для потенциальных инвесторов, зачастую отсутствует.

Требования потенциальных владельцев к приобретаемым промышленным объектам зависят от особенностей конкретных производств: высота этажа; нагрузки на перекрытия; температурно-влажностный режим; возможность погрузо-разгрузочных работ; транспортная доступности; площадь (сегодня в России предъявляется повышенный спрос на индустриальные помещения средней площади – до 1000 кв. метров); др.

В индустриально развитых странах (США, Германии, Франции и др.) широко развита сеть технопарков, суть которых состоит в том, что предпринимателю нет надобности строить свои производства, их можно взять в аренду и, разместив там необходимое оборудование, выпускать продукцию. В Санкт-Петербурге разработана программа размещения на городских территориях сети технопарков – своеобразных промышленных зон, в которых сосредоточатся промышленные производства и разнообразные объекты инфраструктуры, обеспечивающие нормальный бизнес-процесс (гостиницы, офисные центры, таможенные терминалы, логистические центры и т.п.), с обязательной охраной и едиными информационными сетями. Организация технопарка подразумевает также обеспечение бизнеса консультантами различного профиля: юристами, специалистами по финансовым вопросам и др.

В отечественной практике пока нет единой системы классификации промышленных объектов недвижимости.

Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Без складов не обходится ни одна коммерческая организация. Экономический рост порождает повышенный спрос на складские помещения у предпринимателей. В настоящее время (2011 г.) в России наибольшим спросом пользуются склады размером около 1000 кв. метров, растет потребность в помещениях площадью 3000-5000 кв. метров.

Потенциальными арендаторами / владельцами предъявляются следующие основные требования к складским помещениям: площадь; планировка; местоположение (близость к транспортным магистралям); степень оборудованности; уровень и наличие инженерных коммуникаций; охрана; др.

Складские помещения могут быть дифференцированы следующим образом:

• переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, бывшие заводские цеха;

• первые этажи различных зданий;

• современные оборудованные ангары;

• складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и другими удобствами;

• складские корпуса с элементами логистики (складские помещения, торгово-выставочные комплексы, зоны сопутствующего обслуживания посетителей, офисы, зоны таможенного оформления грузов, стоянки для грузового автотранспорта, паркинги);

• логистические терминалы – несмотря на их важность для экономики страны, пока еще не пользуются спросом в России (хранение грузов, таможенная очистка грузов, переформирование крупных партий грузов, доводка их до товарной кондиции (сортировка, упаковка, маркировка и т.п.), доставка грузов, осуществление оперативного учета, экспедирование, предоставление современного погрузочно-разгрузочного оборудования).