- •Содержание
- •Тема 5. Текущее состояние рынка недвижимости в россии 47
- •Тема 6. Оценка объектов недвижимости 74
- •Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости 85
- •Тема 8. Доходный подход к оценке недвижимости 91
- •Тема 9. Рыночный подход к оценке недвижимости 96
- •Тема 1. Недвижимое имущество и его виды
- •1.1 Роль недвижимости в развитии современного общества
- •1.2 Понятие недвижимости
- •1.3 Характеристика физической сущности объектов недвижимости и внешней среды
- •1.4 Основные характеристики (признаки) недвижимости. Понятие ситуса
- •1.5 Жизненный цикл объектов недвижимости
- •1.6 Классификация (состав) объектов недвижимости
- •Тема 2. Недвижимость как вид собственности
- •2.1 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды. Основные законодательные и нормативные правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере недвижимости
- •2.2 Обременения права собственности: постоянные и временные ограничения права собственности на недвижимость
- •Тема 3. Системы регистрации операций с недвижимостью
- •3.1 Государственная регистрация прав на недвижимость
- •3.2 Публичные записи: содержание и назначение публичных записей
- •Тема 4. Рынок недвижимости: содержание основных понятий
- •4.1 Особенности недвижимости как товара
- •4.2 Понятие и специфические характеристики рынка недвижимости
- •4.3 Степень совершенности рынка недвижимости
- •4.4 Особенности спроса и предложения на рынке недвижимости
- •4.5 Функции рынка недвижимости
- •4.6 Субъекты рынка недвижимости
- •4.7 Инфраструктура рынка недвижимости
- •4.8 Сегментация рынка недвижимости
- •4.9 Операции с недвижимым имуществом
- •Тема 5. Текущее состояние рынка недвижимости в россии
- •5.1 Этапы развития рынка недвижимости России
- •5.2 Общая характеристика рынка жилой недвижимости
- •5.3 Индикаторы рынка жилой недвижимости
- •5.4 Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости
- •5.5 Общая характеристика рынка промышленной недвижимости
- •Тема 6. Оценка объектов недвижимости
- •6.1 Оценка объектов недвижимости: понятие, назначение, условия, субъективность и объективность процесса оценки
- •6.2 Виды стоимостей в зависимости от конкретной оценки
- •6.3 Принципы оценки объектов недвижимости
- •6.4 Технология оценки объектов недвижимости
- •6.5 Введение в методы оценки стоимости объектов недвижимости. Практическое использование методов оценки объектов недвижимости
- •Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1 Используемые принципы. Возможности применения затратного подхода. Технология реализации метода
- •7.2 Способы оценки рыночной стоимости земли
- •7.3 Способы оценки восстановительной стоимости и стоимости замещения
- •7.4 Износ и его виды
- •7.5 Определение общей стоимости объекта
- •Тема 8. Доходный подход к оценке недвижимости
- •8.1 Используемые принципы. Возможности применения доходного подхода. Технология реализации метода
- •Метод валовой ренты.
- •Метод прямой капитализации.
- •8.2 Метод валовой ренты
- •8.3 Метод прямой капитализации
- •8.4 Расчет коэффициента капитализации: метод прямой капитализации, метод прямого сопоставления, кумулятивный метод, метод связанных инвестиций, метод инвестиционной группы
- •8.5 Метод дисконтирования денежного потока
- •Тема 9. Рыночный подход к оценке недвижимости
- •9.1 Используемые принципы. Возможности применения рыночного подхода. Технология реализации метода. Выявление сопоставимых объектов на рынке
- •9.2 Внесение поправок. Способы определения величины поправок: анализ парных продаж, регрессионный анализ, расчет стоимости элемента. Виды поправок и единицы внесения согласованных данных
- •9.3 Метод валового рентного мультипликатора. Общий коэффициент капитализации
- •9.4 Способы согласования результатов оценки. Оформление результатов оценки недвижимости
- •Тема 10. Ипотечное кредитование как способ финансирования недвижимости
- •10.1 Понятие и особенности ипотечного кредита
- •10.2 Механизм, модели и типы ипотечного кредитования
- •Тема 11. Становление и развитие системы ипотечного кредитования в россии
- •11.1 История развития ипотеки в России (середина XVIII в. – 1917 г.)
- •11.2 Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
- •Тема 12. Инвестиции на рынке недвижимости
- •12.1 Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости
- •12.2 Инвестиции в недвижимость и формы дохода от них
- •12.3 Особенности инвестирования в недвижимость
- •12.4 Субъекты инвестиционной деятельности
- •12.5 Риски в инвестиционных проектах в недвижимость: бизнес-риски, финансовые риски, риски управления, др.
- •12.6 Менеджмент инвестиционного проекта
- •Тема 13. Ипотечно-инвестиционный анализ приносящей доход недвижимости
- •Тема 14. Налогообложение недвижимости
- •14.1 Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •14.2 Плата за землю
- •14.3 Налог на имущество физических лиц
- •14.4 Налог на имущество предприятий
- •Тема 15. Основы управления недвижимостью
- •15.1 Управление недвижимостью: сущность процесса, направления и виды управления
- •15.2 Субъекты управления недвижимостью
- •15.3 Этапы девелопмента
- •Литература
Тема 3. Системы регистрации операций с недвижимостью
3.1 Государственная регистрация прав на недвижимость
Обязательная дополнительная стадия совершения большинства сделок с недвижимостью в Российской Федерации – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая действует с 01.02.1998 г. и регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации.
В Российской Федерации система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок является государственной, т.е. опирается на единую нормативно-правовую базу, единообразные процедуры формирования объекта недвижимости, его учета и регистрации, единую систему органов учета и регистрации и единую технологическую инфраструктуру.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует следующие важнейшие цели:
обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, юридических лиц, государства, областей и муниципалитетов (ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимости при отсутствии их регистрации);
управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности, как существенного источника государственных доходов;
предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью;
формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.
Во всех случаях отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.
Различают следующие объекты регистрации:
объект недвижимости;
право на объект недвижимости;
сделка с правами на объект недвижимости (или с самим объектом недвижимости).
Соответственно существуют:
«государственная регистрация объекта недвижимости»;
«государственная регистрация права на объект недвижимости»;
«государственная регистрация сделок с объектом недвижимости».
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и хранится там бессрочно. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держателем правовой истории каждого объекта.
Выписки из ЕГРП, утвержденные в установленном порядке, должны содержать:
краткое описание каждого объекта недвижимости (адрес, вид, площадь, назначение и т.д.);
записи о зарегистрированных правах на каждый объект недвижимости (право собственности и иные права, имя правообладателя, данные удостоверения личности физического лица, адрес правообладателя и т.д.);
записи об ограничениях (обременениях) права собственности (содержание ограничения, срок его действия, дата внесения записи и т.д.).
Закон детально регламентирует и устанавливает порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, последовательно определяя его стадии:
Прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям закона.
Регистрация предъявленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации.
Правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с объектами недвижимости.
Сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами для выявления возможных противоречий.
Внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (при отсутствии противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления).
Совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется с соблюдением следующих принципов:
Государственный характер: весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции учреждений юстиции, и возможность делегирования этих функций кому-либо исключается.
Принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: учреждения юстиции по регистрации прав полностью отделены от любых органов государства, выступающих на рынке недвижимости в качестве представителей государства; регистрирующий орган контролирует соблюдение закона и по тем сделкам, где государство выступает в качестве одной из сторон.
Принцип ответственности государства за деятельность по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: «учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 31 п. 1 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); определена ответственность лиц, виновных в умышленном или неосторожном искажении имеющейся в реестре информации (там же – п.2).
Принцип открытости информации о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: любое лицо может получить выписку из ЕГРП (описание объекта, зарегистрированные права на объект, ограничения этих прав) в пятидневный срок при условии подачи письменного заявления и предъявления надлежащих документов (для физического лица – паспорт). Однако, использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.