В2 Договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является:

консенсуальным;

возмездным;

двусторонним.

Субъекты. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

Форма. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Условия договора.

1. Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть: а) изолированным и б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.

3. Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Права и обязанности сторон. Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.

Прекращение договора, помимо случаев истечения срока, возможно при его расторжении по следующим причинам:

а) по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

б) в судебном порядке по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

в) в судебном порядке по требованию наймодателя - при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (6 месяцев при долгосрочном и 2 месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

При расторжении договора долгосрочного найма суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры в отведенный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.

Билет №20

В1 Основания возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений

Основаниями возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей (правоотношений) являются юридические факты.

Юридические факты - это факты реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, т.е. правоотношений; иначе говоря, это обстоятельства, с которыми закон связывает наступление юридических последствий.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК РФ):

• сделки, не противоречащие закону;

• административные акты, предусмотренные законом, в том числе государственная регистрация прав на имущество;

• судебные решения, устанавливающие правоотношения;

• создание продукта интеллектуальной деятельности;

• приобретение имущества на законном основании;

• неосновательное обогащение;

• причинение вреда другому лицу;

• иные действия граждан и юридических лиц;

• предусмотренные законодательством события.

Основаниями возникновения гражданских правоотношений могут быть и иные юридические факты, которые прямо не предусмотрены законодательством, но не противоречат его общим началам и смыслу.

Юридические факты в зависимости от наличия или отсутствия воли субъектов делятся на события и действия.

События - обстоятельства, протекающие независимо от воли человека (в том числе и обстоятельства, возникшие по его воле, но вышедшие из-под его контроля — авария, пожар и т.п.).

События, в свою очередь, подразделяются на абсолютные и относительные.

Действия - это обстоятельства, которые совершаются по воле человека.

В зависимости от соответствия закону действия делятся на правомерные и неправомерные.

Правомерные действия подразделяются на юридические акты (сделки, административные акты, решения суда) и юридические поступки (находка, клад).

Юридические акты — правомерные действия субъектов, имеющие целью возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Юридические акты подразделяются на гражданско-правовые и административно-правовые.

Юридические поступки — правомерные действия субъектов, с которыми закон связывает определенные юридические последствия независимо от того, была ли у субъектов цель достижения того или иного правового результата.

В зависимости от характера последствий, порождаемых юридическими фактами, они делятся на правопорождающие, правоизменяющие, правовосстанавливающие.

. В зависимости от последствий, порождаемых юридическими фактами, последние делятся:

• на правопорождающие - с их наступлением гражданское законодательство связывает возникновение гражданских правоотношений. Например, на основании договора аренды у арендатора возникает право пользоваться арендованным имуществом;

• правоизменяющие - с их наступлением гражданское законодательство связывает изменение гражданских правоотношений. Например, некачественный пошив костюма по договору бытового подряда может повлечь серьезное уменьшение стоимости работ со стороны заказчика;

• правопрекращающие - с их наступлением гражданское законодательство связывает прекращение гражданских правоотношений. Например, истечение срока действия лицензии на оказание медицинских услуг повлечет прекращение договора оказания услуг в этой сфере;

• правовосстанавливающие - с их наступлением гражданское законодательство связывает восстановление ранее утраченных прав и обязанностей. Например, явка лица, признанного умершим, приводит к восстановлению некоторых его прав и обязанностей.

2. В зависимости от срока существования юридические факты разделяются:

• на кратковременные юридические факты - существуют непродолжительный срок (например, сделка);

• состояния - существуют длительное время (например, состояние нетрудоспособности).