22. Принципы оценки, основанные на представлениях пользователя

- полезность предмет способен удов-ть потребности среднего покупателя)

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-то потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции. Стоимость недвижимости создается ее полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребности и нужды людей в жилье, отдыхе, производственной или иной деятельности. Естественно, что разные категории недвижимости будут иметь различное проявление полезности. Так, полезность сельскохозяйственных земель будет определяться продуктивностью их почв, т.е. объемом и качеством выращенного урожая, а городской недвижимости – объемом и качеством

возводимых зданий для той или иной функции.

- замещение (рацион. покупатель не заплатит больше ст-ти подобного объекта с аналогичной полезностью)

- ожидания (не заплатит больше, чем сумма дохода, к-ю он планирует)

23. Принципы оценки, связанные с рыночной средой

- спрос и предложение

- конкуренция

- соответствие (объект обладает max стоимостью, если он полностью соотв-ет ожиданиям среднего покупателя)

- износ (физич. и моральный)

24. Принцип оценки, связанный с землей, зданиями и сооружениями (процесс эксп-и)

-вклада (принцип возврат/уменьшение доходностей- квартира, легкий ремонт, стоисмоть ее больше)

- остаточной продуктивности (доход-капитал, труд, предприн. способность. Получается доход, к-й производит сам объект)

- сбалансированности (все компаненты сбалансированы друг с другом – наибольшая стоимость)

- разделение экономическое (целенаправленное разделение и соединение имущ. прав способных привести к увеличению стоим-ти объекта нед-ти)

25. Принцип лнэи

Объект обладает max стоимостью, при таком способе исп-я, к-й обеспечивает max дохода из числа законодательно разрешенных, физически возможных, финансово выгодных , обеспечивающий наивысшую доходность нед-ти условий

26. Особенности недвижимости, как объекта оценки

Объекты оценки:

-недвижимость

-машины, оборудование и транспортные средства,

- нематериальные активы

- бизнес

Особенности недвижимости, как объекта оценки:

а) базовые особенности:

-неперемещаемость (жестко привязаны к месту и к-х возникает др. сособенности),

- уникальность (в мире не сущ-ет 2-х одинак. объектов недв-ти)

- дефицитность

- длительность создания и сроков службы зданий (долго строит-ся, долго эксп-и)

- вечность земли

б) особенности как товара:

- специфика оборота (передача прав над объектом от одного ч-ка другому)

- специфика жизненного цикла

- потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения ст-ти зданий

- низкая эластичность (в коротком периоде – абсолютно неэластично, среднесрочн. период – в начале слегка эластичное за счёт того, что можно перевести одни объекты в др. категорию (зоводы в магазины)

в) организационно-правового х-ра:

-разделение прав (земля пренадлежит мне, аренда у другого, сервитут)

- своеобразие налогообложения (сделки с недв-тью – меньше налоги..)