- •1 Нормативно-правовая база оценки нед-ти рф
- •2. Характеристика фз «Об оценочной деятельности»
- •3. Характеристика Федеральных стандартов оценки
- •4. Общая характеристика процесса оценки. Основные этапы
- •5. Требования к договору на оценку недвижимости
- •6. Требования к отчету о результатах оценки
- •7. Основные исторические этапы развития оценки недвижимости в России.
- •8. Использование результатов оценки в проц.Управ. Недвиж.
- •9. Понятие оценочной деятельности
- •10. Права оценщика
- •11. Саморегулируемая организация оценщиков
- •12. Основные виды стоимости недвижимости
- •13. Ликвидационная стоимость
- •14. Инвестиционная стоимость:
- •15. Кадастровая стоимость
- •16. Особенности определения рыночной стоимости
- •22. Принципы оценки, основанные на представлениях пользователя
- •23. Принципы оценки, связанные с рыночной средой
- •24. Принцип оценки, связанный с землей, зданиями и сооружениями (процесс эксп-и)
- •25. Принцип лнэи
- •26. Особенности недвижимости, как объекта оценки
- •27. Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •28. Сравнительный подход. Метод парных продаж
- •29. Сравнительный подход. Метод аналитического внесения поправок
- •30. Сравнительный подход. Метод экспертного внесения поправок
- •31. Сравнительный подход. Метод мультипликатора валовой ренты
- •32. Сравнительный подход. Метод регрессивного анализа
- •33. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости
- •34. Доходный подход к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации
- •35. Доходный подход к оценке недвижимости. Метод дисконтированных денежных потоков
- •36. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости
- •37. Затратный подход к оценке недвижимости. Метод сравнительной единицы
- •38. Затратный подход к оценке недвижимости. Метод разбивки по компонентам
- •39. Затратный подход к оценке недвижимости. Метод количественного обследования (или составление полноценной сметы)
- •40. Особенности оценки зем. Участков:
- •41. Метод капитализации зем. Ренты
- •42.Метод остатка
- •43. Метод предполагаемого использования
- •44. Метод выделения
- •45.Метод распред-я
- •46. Метод сравнения продаж
- •48. Методы и принципы анализа рынка
- •53. Процессы рынка недвижимости:
- •54. Механизмы рынка недвижимости:
- •55. Циклы рынка недвижимости
- •56. Показатели, описывающие рынок недвижимости
- •Характеристика фз «Об оценочной деятельности»
42.Метод остатка
Условие – возможность застройки оценив. зем. участка улучшениями, приносящими доход. Расчет остатка производят по след. последовательности:
Затраты на воспроиз-во или замещение улучшений, обеспечивающих наиболее эф-е исп-е участка,
Рассчитывают ЧОД от единого объекта нед-ти за опред. период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
Определяют ЧОД, приходящийся на улучшения, за опред-й период времени как произведение стоимости создания улучшений с учетом накопленного износа на соотв. коэф-т капит-ции доходов от улучшенийю.
Вычитают величину зем. ренты как разность ЧОД от единого объекта нед-ти за опр. пер. времени и ЧОД
Расчет рыноч. стоим-ти зем. участка путем капит. рын. ренты
43. Метод предполагаемого использования
Оценивают зЗастроенные и незастр. участки. Условие применения – возможность исп-е зем. участка способом, приносящим доход.
44. Метод выделения
Применяется для застроенных уч-ков. Комбинация сравнительного и затратного подходов. Объединяет метод ср-я продаж и один из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие инф-и о ценах сделок (предложение) с едиными объектами нед-ти, аналогичными объекту недв-ти, включ. в себя оцениваемый зем. участок; соотв-е улучшений зем. участка его наиб. эфф-му использованию.
Расчет производят по след. последовательности:
1. определяют элементы, по к-м осущ-ся сравнение единого объекта нед-ти, включ-го в себя оцениваемый зем. участок, с объектами-аналогнами.
2. устанавливают по каждому из элементов сравнения х-р и степень отличий каждого аналога от единого объекта нед-ти, включ. в себя оцениваем. зем. участок
3. рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующие х-ру и степени отличий каждого аналога от единого объекта нед-ти, включ. в себя оцениваем. зем. участок.
4. корректируют по каждому из эл-в сравнения цену каждого аналога, сглаживая их отличия объекта нед-ти, включ-го в себя оцениваем. зем. участок
5. рассчит-т рыночную ст-ть единого объекта нед-ти, включ. в себя оцен. зем. участок, путем обоснования обобщений скоррект. цен аналогов.
6. вычисляют ст-ть создания улучшений оцениваемого зем. участка
7. рассчит-ют рыноч. ст-ть оценив. зем. уч-ка путем вычисления из рыночной сто-ти единого объекта нед-ти, включ. в себя оцен. зем. участок, ст-ти замещения или ст-ти воспроизводства улучшений зем. уч-ка по формуле:
Vзу = Vеон – V ул, где
Vзу – стоимость зем. участка,
Vеон – стоимость единого объекта нед-ти, опред-я методом сравнения продаж,
V ул – ст-ть создания улучшений зем. участка с учетом накопленного износа
45.Метод распред-я
Используется исключительно для застроенных зем. участков и представляет собой комбинацию сравнит. и затратного подходов. Условиями применения метода явл-ся: наличие инф-и о ценах сделок (прел-я) с едиными объектами нед-ти (зем. участком и находящимися на нем зданиями, строениями или сооружениями), наличие инф-и о наиболее вероятной доле зем. участка в рын. стоим-ти единого объекта нед-ти, соответствие улучшений зем. участка его ЛНЭИ.
Расчет производят по след. последовательности:
1. определяются элементы, по к-м единый объект нед-ти, включ-й в себя оцениваемый зем. участок, сравнивается с объектами-аналогами,
2. устанавливается по каждому из элементов сравнения х-р и степень отличий каждого аналога от единого объекта оценки, включающего оцениваемый зем. участок.
3. вычисляют по каждому из эл-в сравнения коррект-ку цен аналогов, соотв-го егох-ру и степени отличия каждого аналога от единого объекта оценки, включ-го оцениваем. зем. участок.
4. коррект-ся цены каждого аналога по каждому их эл-в сравнения, определ. в п.1
5. рассчитываются рыноч. стоим-ть единого объекта нед-ти, включающего в себя оценив. зе. участок, путем усреднения скорректиров. цен аналогов.
6. рассчиты-ся рыноч. стоим-ть оцен. зем. участка путем умножения рыночной сто-ти единого объекта нед-ти, включ-го в себя оцен. зем. участок, рассчитан. в п.5. на наиболее вероятное значение доли зем. участка в рыноч. стоим-ти единого объекта нед-ти, опред-й в результате анализа рынка.