Тема 8. Організація правової роботи з оренДи держмайна

8.1. Сутність і ознаки, зміст і функції оренди державного

і комунального майна

Оренда майна є важливим економіко-правовим засобом підвищення ефективності господарської діяльності підприємств. У сучасних умовах господарювання оренда набуває особливого значення. За допомогою оренди суб’єкти господарювання мають право передати в термінову відплату користування механізми й устаткування, житлові і не житлові об’єкти, цілісний майновий комплекс підприємства або його структурні підрозділи, що самі не використовують в господарському обороті. Згідно зі статтею 2 Закону України від 23 грудня 1997 р. «Про внесення змін в Закон України «Про оренду державного і комунального майна»» [14] оренда – засноване на договорі термінове використання майна, необхідне орендарю для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Ознаки оренди – договірна підстава і специфічний зміст орендних відносин; передача майна в користування без зміни права власності; терміновість і відплата орендних договірних відносин; особливий порядок укладання договору оренди; правові наслідки припинення договору оренди. Зміст орендних відносин являє сукупність прав, обов’язків сторін за договором (орендодавця і орендаря), інших істотних умов договору і відповідальність за їхнє невиконання. Наприклад, стаття 285 ГК України закріпила основні права та обов’язки орендаря. Орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Орендар може бути зобов’язаний використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

Орендар зобов’язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря [65, 66].

Функціями оренди державного і комунального майна є забезпечення нормального виробництва орендаря; цільове і корисне використання майна, яке не застосовується в господарській діяльності орендодавця; економіко-правовий засіб становлення і розвитку ефективного національного господарювання; договірна підстава приватизації (викупу) орендарем майна, що орендується; правовий засіб регулювання господарсько-майнових відносин; засіб забезпечення рентабельності (прибутковості) підприємств і підвищення її ефективності.

8.2. Організація роботи з укладання договору оренди державного

і комунального майна

Порядок укладання і припинення договору оренди регулюють: статті 283-291 ГК України  [65, 66]; Закон України від 14 березня 1995 р. «Про внесення змін і доповнень у Закон України «Про оренду державного і комунального майна»» [17]; Закон України від 20 травня 1997 р. «Про внесення змін у Закон України «Про оренду державного і комунального майна»» [14]; Закон України від 29 червня 2004 р. «Про внесення змін у Закон України «Про оренду державного і комунального майна»»  [16].

Згідно зі статтею 284 (пункт 1) ГК України [65, 66], статтею 10 Закону України від 14 березня 1995 р. «Про внесення змін і доповнень у Закон України «Про оренду державного майна» [17] істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який розповсюджується договір оренди; орендна платня з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна і умов його повернення; виконання зобов’язань; відповідальність сторін; страхування орендарем узятого їм в оренду майна. За угодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Умови договору діють на весь термін дії договору. Зміна умов договору в односторонньому порядку не допускається.

Юридична служба орендодавця спільно з іншими структурними підрозділами підприємства розробляє проект договору оренди. При отриманні проекту договору від орендаря юридична служба аналізує і визначає законність і обґрунтованість умов договору, його прийнятність для підприємства. Інші служби підприємства визначають рентабельність і економічну доцільність умов договору для підприємства. Юридична служба й інші структурні підрозділи підприємства подають висновок за проектом договору.

Згідно зі статтею 9 Закону України від 23 грудня 1997 р. «Про внесення змін у Закон України «Про оренду державного і комунального майна»»  [14] у разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу та нерухомого майна, що перебувають у державній власності, або підприємства, заснованого на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орендодавець у п’ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі – ФДМ України), відповідному орендодавцеві. Згідно з Наказом ФДМ України від 17.04.2001 р. «Про Перелік документів, необхідних для укладання договору оренди» [54] до регіонального відділення та представництва ФДМ України подається такий перелік документів, необхідних для укладання договору:

заява на ім’я Голови Фонду (начальника регіонального відділу) з інформацією про підприємство та кодом ОКПО;

витяг із протоколу зборів із рішенням про перехід на оренду та створення організації орендарів;

витяг із протоколу зборів про узгодження Статуту орендного підприємства та проекту договору оренди;

діючий Статут підприємства;

проект Статуту орендного підприємства;

проект договору оренди (чотири екземпляри);

акт прийому-передачі основних засобів на момент укладання договору;

баланс на момент укладання договору;

інвентаризаційний опис;

довідки про техніко-економічні показники; управлінський склад підприємства; кредиторську та дебіторську заборгованість;

положення про організацію орендарів;

розрахунок орендної плати.

Після ухвалення проекту договору оренди, узгодження орендної плати орендар подає орендодавцю пакет документів для укладання договору оренди. Цей пакет документів передбачено подавати згідно з Наказом ФДМ України «Про затвердження Переліку документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди майна, що належить до державної власності» [54].

Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані їм копії документів і протягом п’ятнадцяти днів після їх надходження надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) про можливість оренди та умови договору оренди. Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків (дозволу або відмови) органу, уповноваженого управляти відповідним майном, і висновків органу Антимонопольного комітету України, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим [14].

Орендодавець протягом п’яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п’ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди майна і повідомляє про це заявника [14].

Якщо на укладання договору оренди потрібен дозвіл ФДМ України, його регіонального відділення чи представництва, державне підприємство у п’ятиденний термін після отримання висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, органу Антимонопольного комітету України надсилає орендодавцям копії проекту договору та інших документів, висновки зазначених органів, розрахунок орендної плати.

ФДМ України, його регіональне відділення чи представництво розглядає надіслані матеріали і протягом п’ятнадцяти днів після їх надходження повідомляє державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди майна підприємства або відмову).

Державне підприємство протягом п’яти днів після отримання зазначеного рішення ФДМ України, його регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника [14].

Згідно зі статтею 9 Закону України від 20 травня 1999 р. «Про внесення змін у Закон України «Про оренду державного і комунального майна» [15] орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п’ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.

Органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом п’ятнадцяти днів після надходження матеріалів повідомляють підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову). При розгляді матеріалів щодо передачі в оренду нерухомого майна можуть враховуватися пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій.

У разі наявності пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, можуть у цей же термін запропонувати підприємству, заснованому на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

У випадку, коли підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, можуть без згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Підприємство для отримання дозволу на передачу в оренду майна, яке перебуває на його балансі, звертається до ФДМ України або до його регіонального відділення чи представництва із заявою про надання підприємству права на передачу в оренду цілісного майнового комплексу його структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) або нерухомого майна (будівлі, приміщення) певної площі, що перебуває на його балансі й розташоване за певною адресою. До заяви додаються: проект договору оренди об’єкта, завізований сторонами договору; дозвіл на передачу в оренду державного майна від органу, уповноваженого управляти майном підприємства; розрахунок орендної плати за перший місяць оренди, підписаний керівником і головним бухгалтером підприємства.

Укладання договору оренди є складним і кропітким процесом. Терміни укладання договору оренди, як правило, не додержуються органами управління, орендодавцем і орендарем. Законодавство про оренду постійно доповнюється. В ньому немає стабільності, що ускладнює процес укладання договорів про оренду. Для ефективної організації цієї роботи юридична служба зобов’язана ретельно проаналізувати законодавство, відомчі і локальні нормативні акти про оренду і практику їхнього вживання.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди, затвердженому наказом ФДМ України від 23.08.2000 р. № 1174 [50]. У літературі запропоновано різні види типових договорів оренди майна [62].

Істотною умовою договору оренди є орендна плата. Аналіз судових справ показав, що спори в основному виникають через нечітке врегулювання в законодавстві і в договорі розміру орендної плати. Згідно зі статтею 286 ГК України [65, 66] і статтею 19 Закону України від 20 травня 1999 р. «Про внесення змін у Закон України «Про оренду державного і комунального майна» [15] орендатор за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від результатів господарської діяльності. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурного підрозділу не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. При визначенні орендаря на конкурсних основах умовами конкурсу може бути передбачений більший розмір орендної плати.

У законодавстві передбачено порядок зміни розмірів орендної плати. Згідно зі статтею 286 ГК України  [65, 66] і статтею 21 (частина друга) Закону України від 29 червня 2004 р. «Про внесення змін в Закон України «Про оренду державного і комунального майна» [16] розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї зі сторін, якщо за незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкту оренди.

Юридична служба повинна надавати особливу увагу специфіці припинення договору оренди. Специфіка полягає в тому, що ще на стадії укладання договору в ньому слід передбачити порядок компенсації витрат, понесених орендарем у зв’язку з поліпшенням орендованого майна. Згідно зі статтею 291 ГК України  [65, 66] і статті 26 Закону України від 14 березня 1995 р. «Про внесення змін і доповнень в Закон України «Про оренду державного майна» [17] одностороння відмова від договору оренди не допускається; договір оренди припиняється у випадку: закінчення терміну, на який він був укладений; приватизації об’єкта оренди орендарем; банкрутства орендаря; загибелі об'єкту оренди. Договір оренди може бути розірваний за угодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами зобов’язань.

Укладаючи договір оренди майна, орендареві варто пам’ятати, що чинне законодавство передбачає право сторін зажадати дострокового його припинення, що означає дострокове припинення прав і обов’язків, передбачених таким договором. Оскільки договірні права й обов’язки між суб’єктами господарювання виникають, змінюються й припиняються за їхньою взаємною згодою, а розірвання на вимогу однієї зі сторін свідчить про відсутність такої згоди, можна зробити наступний висновок: для дострокового розірвання договору оренди необхідні відповідні підстави.

Таким чином, орендар повинен знати, що сторона договору оренди має право вимагати дострокового його розірвання тільки на підставі, передбаченій чинним законодавством.

Орендар може ініціювати дострокове розірвання договору оренди на наступних підставах:

– орендодавець передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору й призначенню майна (ст. 784 ЦК України [6, 7]). З положень ЦК України випливає, що майно, яке передається в оренду, повинне перебувати в стані, що відповідає умовам договору. Якщо ж після передачі будуть виявлені недоліки (дефекти), внаслідок яких майно не буде відповідати стану, про який досягнуто домовленість між сторонами договору, орендар має право вимагати розірвання такого договору (оскільки такий стан майна не дозволить орендареві використовувати його у своїй господарській діяльності). Однак якщо орендар буде заздалегідь (при передачі майна, до його безпосереднього використання) попереджений орендодавцем про всі його недоліки, в нього не буде права на дострокове розірвання договору;

– орендодавець не повідомив орендаря про права третіх осіб на майно, передане в оренду (ст. 769 ЦК України [6, 7]). Одержуючи майно в користування, орендареві не слід забувати, що відносно законодавства, у відношенні спонукуваного й нерухомого майна можуть виникати різні майнові права, наприклад, право застави. Орендар повинен бути сповіщений про всі права третіх осіб на передане в оренду майно. Розірвання договору оренди можливо у випадку неповідомлення орендодавцем про такі права:

– орендодавець не провадить капітального ремонту приміщення (ст. 784 ЦК України [6, 7]). Капітальний ремонт об’єкту оренди повинен провадитися, якщо це прямо передбачено договором.

– невиконання сторонами своїх зобов’язань щодо іншої сторони або об’єкта оренди.

Підставами для ініціювання дострокового розірвання договору оренди з боку орендодавця є:

– орендар користується майном не за призначенням або з порушенням умов договору оренди щодо порядку користування (ст. 773 ЦК України [6, 7]). За звичаєм в договорі оренди вказується, з якою метою буде використовуватися майно. Використання орендарем за якихось причин об’єкта оренди з іншими цілями, не передбачених у договорі, дає орендодавцеві право вимагати дострокового розірвання договору;

– орендар передав майно в користування іншій особі без дозволу орендодавця (ст. 783 ЦК України [6, 7]). Орендареві не слід забувати, що право розпорядження майном залишається за орендодавцем. Тому, за загальним правилом, здавати майно в суборенду іншій особі можна тільки за умови згоди орендодавця. Форма згоди господарським законодавством не передбачена, однак в інтересах орендаря, щоб така згода була зафіксована в писемній формі. Можна також указати його в самому договорі, наприклад: «Орендодавець підписанням цього договору дає свою згоду на передачу орендарем об’єкта оренди в суборенду»;

– орендар своїм недбалим поводженням до майна створює загрозу його ушкодження (ст. 783 ЦК України [6, 7]). Слід зазначити, що ця підстава для розірвання договору оренди є складною, оскільки воно має у собі багато оцінних категорій. Так, незрозуміло, за якими критеріями встановлюються «недбале поводження» і «загроза ушкодження». Теоретично таке трактування може бути вигідним орендареві, оскільки чим більш незрозуміле положення закону, тим складніше встановити факт їхнього порушення. Якщо при вирішенні спору в суді на етапі апеляції орендодавець оцінить відношення орендаря як недбале, і що створює погрозу ушкодження приміщення (а оцінювати судді будуть за своїм внутрішнім переконанням, у чому їм важко дорікнути), вищі інстанції не зможуть вирішити спір інакше. Щоб уникнути такої ситуації, можна в самому договорі оренди встановити критерії, за якими буде визначатися недбале поводження з майном.

Згідно зі статтею 27 Закону України від 14 березня 1995 р. «Про внесення змін і доповнень в Закон України «Про оренду державного майна»» [17] у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

У разі припинення договору оренди за обставин, зазначених у частині першій цієї статті, орендар за вказівкою орендодавця зобов’язаний передати об’єкт оренди відповідному державному підприємству.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

У разі розірвання або припиненні договору оренди державного та комунального майна згідно з Наказом ФДМ України «Про затвердження Порядку повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення або розірвання договору оренди» [48] із метою вдосконалення правового регулювання орендних відносин і захисту майнових інтересів держави проводиться повернення орендованого майна орендодавцю.

«Порядок повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення або розірвання договору оренди» [48] регулює здійснення комплексу заходів і процедур, пов’язаних із поверненням орендодавцю орендованого державного майна: інвентаризації й оцінки майна орендних підприємств, визначення часток держави й орендаря в цьому майні, врахування заборгованості орендарів з орендних платежів, приймання-передачі майна, вибору організаційно-правової форми підприємства, заснованого на поверненому після оренди державному майні й, за необхідності та за згодою орендаря, майні орендаря.

Зміст і послідовність процедур припинення, або розірвання договору оренди, і реорганізації орендного підприємства визначаються Наказом ФДМ України від 07.08.1997 року «Про затвердження Порядку повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення або розірвання договору оренди [48], договором оренди та досягнутою між орендодавцем, і орендарем не пізніше як за 10 днів до визначеної дати припинення (розірвання) договору оренди домовленістю, яка може бути оформлена відповідною угодою. Якщо договір оренди розірвано за рішенням суду, то угода укладається протягом 5 днів після того, як це рішення набрало законну силу.

Угодою може передбачатися: створення спільної комісії сторін з розмежування й оцінки майна орендного підприємства (протягом 5 днів); проведення повної інвентаризації майна орендного підприємства (протягом 15 днів); оцінка майна орендного підприємства та державної й орендарської часток у ньому (протягом 15 днів після затвердження результатів інвентаризації); погашення орендарем заборгованості з орендної плати; реорганізація орендного підприємства.

Повна інвентаризація майна орендного підприємства здійснюється інвентаризаційною комісією, утвореною орендодавцем на перше число місяця, у якому закінчується строк договору оренди, або розривається договір оренди за домовленістю сторін чи за рішенням суду, господарського суду.

При проведенні повної інвентаризації інвентаризаційна комісія керується Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України [57].

Під час проведення інвентаризації Комісія має вирішити такі завдання: здійснити розмежування майна, що належить державі, і майна орендаря; документально засвідчити джерела придбання нових основних засобів та капітального ремонту орендованих державних основних засобів за час від початку оренди до дати інвентаризації; документально підтвердити наявність згоди орендодавця на здійснення орендарем невідокремлюваних поліпшень орендованого майна.

До державної частки майна в цілісному майновому комплексі орендного підприємства на етапі інвентаризації й складання передаточного балансу слід віднести: орендоване державне майно; інше державне майно, передане орендареві державою протягом дії договору оренди; майно, придбане за рахунок амортизаційних відрахувань на орендоване державне майно, якщо інше не передбачено договором оренди; залишок коштів амортизаційного фонду на повне відновлення орендованого державного майна і майна, придбаного за кошти цього фонду раніше; вартість невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем без погодження з орендодавцем.

До частки майна, що належить орендареві, слід віднести: доход (прибуток) орендного підприємства за час оренди; нереалізовану готову продукцію й незавершене виробництво; майно, придбане за рахунок власних амортизаційних відрахувань орендаря на повне відновлення основних засобів; вартість погоджених з орендодавцем невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, здійснених за рахунок коштів орендаря, якщо інше не визначено договором оренди; вартість відокремлюваних поліпшень орендованого майна, здійснених за рахунок коштів орендаря; інше майно, набуте орендарем відповідно до законодавства.

Після закінчення своєї роботи Комісія подає орендодавцеві й орендареві: протокол про результати інвентаризації цілісного майнового комплексу орендного підприємства; протокол розподілу вартості майна між орендодавцем і орендарем; акт оцінки вартості цілісного майнового комплексу орендного підприємства, із зазначенням у ньому державної й орендарської часток у майні; акт приймання-передачі від орендаря орендодавцю державної частки в майні орендного підприємства.

Співвідношення державної частки та частки орендаря в ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, встановлюється на базі результатів оцінки, отриманих із використанням майнового підходу. На підставі результатів зазначеної оцінки заповнюється Розрахунок відсоткового співвідношення державної частки та частки орендаря в ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду.

На підставі протоколів та актів складається Акт оцінки вартості цілісного майнового комплексу орендного підприємства при припиненні або розірванні договору оренди. На підставі цього Акта та розподільчого балансу проводиться повернення орендованого майна.

Якщо сторони не досягли згоди за всіма істотними умовами, договору договір є таким, що не укладений. Якщо суд визначить договір не укладеним, то проводиться така ж процедура що й при розірванні договору.

Ризик випадкової загибелі чи пошкодження об’єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди. Орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об’єкта оренди.

Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Однобічна відмова не допускається. Договір оренди може бути розірвано за узгодженням сторін. Але є випадки, коли на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду (господарського суду). Орендар може ініціювати дострокове розірвання договору оренди на наступних підставах: орендодавець передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору й призначенню майна, орендодавець не повідомив орендаря про права третіх осіб на майно, передане в оренду, орендодавець не провадить капітального ремонту приміщення, невиконання сторонами своїх зобов’язань щодо іншої сторони або об’єкта оренди.

Підставами для ініціювання дострокового розірвання договору оренди з боку орендодавця є: орендар користується майном не за призначенням або з порушенням умов договору оренди щодо порядку користування, орендар передав майно в користування іншій особі без дозволу орендодавця, орендар своїм недбалим поводженням до майна створює загрозу його ушкодження.

Контрольні питання

1. Поняття та ознаки оренди державного і комунального майна.

2. Зміст і функції оренди державного і комунального майна.

3. Порядок укладання договору оренди державного і комунального майна.

4. Організація на підприємстві роботи з укладання договору оренди державного і комунального майна.

5. Порядок і обов’язки орендодавця.

6. Порядок і обов’язки орендаря.

7. Правові підстави дострокового розірвання договору оренди державного і комунального майна.

8. Порядок компенсації коштів, витрачених орендарем на поліпшення орендованого майна при розірванні договору оренди.