Пути повышения эффективности использования городских земель

Значительная часть земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти регулируют арендную ставку за землю и цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке.

Для этого в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости.

В ходе проведения политики взимания платы за земельные ресурсы на основе их рыночной стоимости достигаются следующие результаты:

– создание и развитие адекватной системы рыночных отношений в системе оплаты за земельные ресурсы;

– справедливое распределение налогового бремени;

– стимулирование перераспределения земли между конкурирующими типами землепользования;

– стимулирование эффективного использования и активизации инвестиций в реконструкцию и развитие территории.

Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, продать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов.

Обязательным механизмом повышения эффективности городских земель является оценка городской территории, которая служат исходной информацией для решения следующих задач:

- выработка градостроительной политики и основ социального планирования;

- определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель;

- формирование основ инвестиционно-строительной политики;

- оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

- формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования;

- анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды.

Взаимосвязь земельной ренты, цены земли и арендной платы

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту R. Какова может быть стоимость земли? Ответить на этот вопрос — это значит определить альтернативную стоимость для собственников земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал.

Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

Если рассматривать вклад в земельную собственность как бессрочное вложение капитала, то J   , тогда  0.

Тогда Lim P_L = ,

где R — годовая рента;

і— рыночная ставка ссудного процента.

Таким образом, если, например, рента равняется 2000 $, а ставка процента — 8% годовых, то цена участка земли выгодная для покупки может быть при цене меньше или равной 2000/0,08 = 25 000$.

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще аморти­зацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сде­лал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты).

Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы определенную долю составля­ют амортизация и процент на капитальные вложения — "рента разбухает". Происходит это потому, что земельный собственник стре­мится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.