Зонирование земель как инструмент предупреждения разрушительного влияния монопольной ренты на структуру города

Одним из инструментов предупреждения разрушительного влияния монопольной ренты в пределах населенных пунктов является зонирование земель. При зонировании устанавливаются требования относительно допустимых видов застройки и другого использования земельных участков в границах отдельных зон согласно местным правилам застройки.

Зонирование можно определить как разделение территории города или другого населенного пункта на зоны с целью установления в них определенных ограничений в использовании земель, определения минимальных размеров земельных участков, регламентация типов зданий и сооружений, которые разрешается строить в пределах этих зон согласно региональными и местными правилами застройки.

Исходя из этого основные цели зонирования земель:

- установление инструментов регулирования земельных отношений между государством, региональными и местными территориальными общинами;

- создание благоприятных условий для планового и устойчивого развития землепользования путем разработки и использования в будущем нормативных документов, регламентирующих эти вопросы;

- научное обоснование распределения земель по их категориям и типам землепользования с учетом государственных, общественных и частных интересов;

- установление границ земель по их категориям и типам землепользования, выявление первоочередных мероприятий при планировании, использовании земель;

- предоставление возможности заинтересованным субъектам - физическим и юридическим лицам - получать важную информацию о месте и цели использования земельного участка;

- привлечение территориальных общин к участию в процессе планирования использования земельных ресурсов;

- обеспечение экономического прогресса, который предусматривает развитие инфраструктуры города, поддержку среднего и малого бизнеса, сохранение природных ресурсов.

Структура города как фактор формирования земельной ренты

Между градостроительной структурой города и особенностями формирования городской земельной ренты существует взаимосвязь.

Связь закономерностей образования городской земельной ренты и структурного типа города можно обнаружить при сопоставлении условий образования каждого из рентных

компонентов с типологией населенных пунктов.

Не все города имеют полный состав рентных компонентов. История градостроительства дает примеры городов, олицетворяющих точечный ареал расселения, на территории которого отсутствуют условия для образования дифференциальной ренты (рис. 1).

Рис. 1. Типы населенных пунктов с точечным ареалом расселения

а - образ древнейшего протогорода Чатал-Гюйук (6-е тыс. до н. э., о. Крит);

б - модель идеального города (по Д. Вазари);

в - г. Пальма-Нуова, созданный по модели идеального города (XVI в.)

Критерием совершенства в теоретической модели идеального города в средние века было наличие баланса условий равной ценности всех участков его территории, что исключало возможность образования дифференциальной ренты.

Так, Джордж Вазари в пояснениях к своей модели четко акцентировал внимание на равноценности всех участков укрепленного города: удобная пешеходная доступность центра, городских ворот, центральная симметрия в размещении местных центров, качественная однородность территории.

Первые признаки неравноценности городских территорий связаны с типом городов,

представляющих собой поселения в концентрических границах крепостных стен и с выходом слобод за пределы контура укреплений (рис. 2).

Рис. 2. Тип города с первыми признаками дифференциальной неравноценности территории (город, развивающийся в концентрических контурах укреплений (Москва XII-XVIII вв.)

Линейная структура города дает наибольшие возможности для формирования дифференциальной ренты по расстоянию.

Типы городов, свободных от образования дифференциальной ренты, не были свободны от земельной ренты в целом. Существовала абсолютная рента городов, расположенных на землях феодалов, и присваивалась лэндлордами, сеньорами, князьями. Как только поселение, ограниченное в размерах, обносилось контуром защитных сооружений-крепостей и рвов, в дополнение к абсолютной ренте возникала монопольная рента. Большие общественные затраты на создание оборонительного контура делали территорию города особо ценной и резко отличающейся от загородного окружения. Ценностные качества городской и загородной земли контрастно различались.