Особенности формирования земельной ренты на землях населенных пунктов

Современная градостроительная практика отражает потребность осмысления связи между законами образования городской земельной ренты и формированием функционально-планировочной структуры и композиции города.

Если формирование ренты на с-х землях основано на использовании земли как средства производства, то условия образования городской ренты гораздо сложнее.

Городская земля выступает в более разнообразных формах использования: и как средство производства (землевладения в зонах усадебной застройки, садово-огородные участки), и как пространственный базис обеспечения жизнедеятельности (как условие размещения жилой, общественной и промышленной застройки, а также как базис для формирования рекреационной среды).

Специфика заключается в том, что земля в городах рассматривается не как средство производства, что характерно сельскохозяйственному производству, а как

Ценность городских земель в их способности приносить дополнительный доход прежде всего благодаря удобству месторасположения относительно рынков ресурсов и сбыта и инфраструктурному обустройству территории. За возможность получения этого дохода, собственно, и взимается плата за городские земли.

Особенность процесса образования городской земельной ренты заключается в том, что в отличие от сельскохозяйственной, она связана с необходимостью установления ряда показателей в силу использования территории города многими отраслями.

Ценность городских земель складывается из показателей дифференциальной, абсолютной и монопольной ренты.

Абсолютная рента характеризует эффективность целевого использования земельного участка. В отличие от дифференциальной ренты она не зависит от конкретных свойств участка. Ее показатели касаются в целом отрасли или вида деятельности, использующей землю. Любая отрасль народного хозяйства использует землю как пространственный операционный базис, создавая тем самым минимальную отраслевую ренту. Ее можно назвать рентой преимущества цели использования.

Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и численного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной и монопольной ренты при переходе от одного участка к другому.

В современных условиях минимальный ценностный уровень, соответствующий абсолютной ренте, устанавливается и закрепляется законодательно для каждого вида отраслевого использования земли (Кф).

Дифференциальная рента отражает конкретную ценность земельного участка и делится на ренту за счет:

- доступности участков, что обусловлено сокращением расходов на ввоз сырья, материалов, комплектующих изделий и вывоз готовой продукции, а также ростом производительности труда рабочих в результате уменьшения транспортной усталости;

- освоения территории, которая определяется снижением стоимости продукции благодаря сокращению затрат на создание инженерно-транспортной инфраструктуры (сети энерго- и водоснабжения, канализации, пути автомобильного и ж.д. транспорта и др.);

- эффективности дополнительных капиталовложений в обустройство территории, что обусловлено возможностями и удобствами данного участка, а также способом его использования, в частности сочетания совместимых между собой функций (предложение дополнительных услуг формирует в таких условиях растущий спрос и, следовательно, увеличивает потребительские свойства участка).

Ценностные показатели по критериям выгоды местоположения и качества участка выражаются показателями дифференциальной ренты (Км1, Км2, Км3).

Монопольная рента в городе образуется на всех участках независимо от их свойств, поскольку для размещения зданий нужные участки в определенных местах, на определенных территориях, а предложения свободных участков вследствие ограниченности территории города в целом не соответствуют спросу на них. Особенно это характерно для районов, которые имеют качества, которые практически невозможно воспроизвести: ядро ​​центра, заповедные территории, территории с оздоровительными свойствами и т.д.

Условием образования монопольной ренты является исключительно благоприятные условия производства конкретной продукции. Монопольная рента может выступать как особая разновидность абсолютной ренты (наибольшая степень приспособленности территории для данного вида ее отраслевого использования при дефиците территории) и как модификация дифференциальной ренты (обусловлена наивысшими факторными показателями, порождающими ажиотаж спрос, такими как рента по расстоянию, рента по качеству).

Всеобщее устремление сервисно-бытовых фирм к размещению в зоне центра, обусловленное мотивами престижности места, образует ажиотажный спрос на земельные участки в центре, и монопольную ренту, повышающую цену земли в десятки раз по сравнению с ее стоимостью только по дифференциальной ренте.

Если цепную реакцию самовозрастания монопольной ренты вовремя не ограничить, не создать ≪клапаны ее сбрасывания≫ и ≪русла рассредоточения≫ с помощью транспортных магистралей, она превращается в разрушительный, нерегулируемый фактор, создающий парадоксы в планировке и среде городского центра, о чем свидетельствуют центры многих крупнейших городов. Например, в узлах повышенного спроса на землю возникает беспредельное увеличение этажности застройки вопреки функциональным, экологическим нормам и элементарным условиям формирования городской среды.

Чтобы смягчить влияние этой формы ренты на доходы потребителя, необходимо проводить эффективную антимонопольную политику.