2.4. Анализ влияния потребительских предпочтений на предложение услуг ук сПб и Ленобласти

Адмиралтейский район. Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №2 Адмиралтейского района» является коммерческой организацией, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами Общества размеров, созданной в целях извлечения прибыли. Общество действует в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью». Единственным участником Общества является субъект Российской Федерации – город федерального значения Санкт-Петербург в лице Комитета по управлению городским имуществом.

Целями ООО «Жилкомсервис №2 Адмиралтейского района» являются удовлетворение общественных потребностей в товарах, работах и услугах, связанных с организацией управления жилищным фондом, обеспечением технической эксплуатации жилищного фонда и нежилого фонда и организации предоставления коммунальных услуг, а также извлечения прибыли.

ООО ЖКС №2» осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке следующие виды работ:

1. Организация эксплуатации жилищного и нежилого фонда

2. Техническое обслуживание и ремонт общих коммуникаций

3. Проведение технических осмотров жилищного и нежилого фонда

4. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации

5. Капитальный и текущий ремонт жилищного фонда

6. Содержание общего имущества жилых домов

7. Содержание придомовых территорий

На техническом обслуживании в ЖКС № 2 находится 273 жилых многоквартирных дома, кроме того, 17 товариществ собственников жилья заключили договоры на управление и обслуживание своих домов. В штате предприятия–303 сотрудника, из них 233 рабочих и 70 специалистов инженерно-технических служб и аппарата управления. Обслуживаемая территория поделена на 17 технических участков, контроль за санитарным содержанием и техническим состоянием которых осуществляют домоуправ для оперативной работы по оказанию услуг населению организована аварийная служба, которая позволяет круглосуточно выполнять заявки, поступающие от жильцов.¹⁷ Общую характеристику жилищного фонда см. табл. 2.3.

Таблица 2.3

Характеристика жилищного  фонда,   находящегося в управлении

ООО «ЖКС № 2 Адмиралтейского района»  в 2009 году¹⁸

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Величина показателя
1.	Общая (полезная) площадь жилищного фонда	тыс.кв.м.	3 510,0
	в том числе:  общая (полезная) площадь общежитий	тыс.кв.м.	18,5
2.	Количество  проживающих	чел.	154 931
3.	Количество квартир	шт.	40 051
4.	Общая площадь квартир, всего	тыс.кв.м.	3 492,0
	в том числе: в собственности Санкт-Петербурга	тыс.кв.м.	1 097,0
	в собственности граждан	тыс.кв.м.	2 395,0
5.	Количество отдельных квартир	шт.	28 090
6.	Общая площадь отдельных квартир	тыс.кв.м.	2 067,0
7.	Количество коммунальных квартир	шт.	11 961
8.	Общая площадь коммунальных квартир	тыс.кв.м.	1 425,0
9.	Количество расселяемых домов	дом.	31
10.	Средняя обеспеченность одного жителя жилой площадью	кв.м.	21
11.	Процент износа жилищного фонда	%	55,6

Приведенные выше данные по характеристике жилищного фонда серьезно  затрудняют задачу управления и содержания жилищного фонда вследствие более высокой потребности в средствах для сохранения исторического фонда по сравнению с жилищным фондом новых районов, где еще имеется запас физического износа жилищного фонда.

На протяжении десятилетий  сфера ЖКХ не финансировалась должным образом,  выделяемого финансирования хватало на «латание дыр», но в последние 5 лет ситуация начала изменяться в позитивном направлении. Так, если в 2004  году выделялось 230 миллионов  рублей, то к 2009 году  эта сумма выросла почти в 7  раз, что позволило  увеличить объемы   работ по капитальному ремонту систем зданий и к 2010  году  по некоторым видам работ  перейти на планово-предупредительные  мероприятия.

 Таблица 2.4

Выполнение  работ по капитальному ремонту и благоустройству жилищного фонда в разрезе основных видов работ в натуральных показателях за 2005-2009 год по Адмиралтейскому району 19
№ п./п.	Показатель	2005 год	2006 год	2007 год	2008 год	2009 год
	Общий объем финансирования, млн. руб.	230,7	486,3	749,8	1 629,0	1 195,4
	Общие объемы работ в натуральном выражении:
1	Капитальный ремонт кровли, домов	44	25	42	111	121
	тыс.кв.м.	68,7	30,8	63,4	214,98	193,14
2	Ремонт систем водоснабжения, канализации, домов	-	44	101	279	185
3	Ремонт систем ГВС, домов	-	16	44	58	50
	Ремонт систем ЦО, домов	11	12	47	96	100
4	Комплексное благоустройство дворов в соответствии с адресной программой, шт.	43	120	163	202	285
	тыс.кв.м.	21,4	90,1	99,6	194,5	145,4
5	Ремонт фасадов зданий жилищного фонда Санкт-Петербурга, шт.	19	43	109	204	65
	тыс.кв.м.	31,6	65,8	191,4	345,3	158,3
6	Установка узлов учета тепловой энергии, шт.	7	105	214	78	120
	в т.ч. за счет внебюджетных источников	-	69	135	-	-
7	Реконструкция  и строительство контейнерных площадок,	2	2	31	43	11
	в т.ч. заглубленного типа	-	-	-	36	11
8	Капитальный ремонт и реконструкция лифтов, ед.	60	23	38	32	53
9	Ремонт лестничных клеток	246	856	865	1234	738
10	Приведение подвалов в надлежащее санитарно техническое состояние, ед.	93	109	121	170	69

Основными направлениями при определении видов работ по   капитальному  ремонту,  благоустройству являются (табл.2.4):

- обеспечение бесперебойной подачи коммунальных услуг путем восстановления, ремонта или замены внутридомовых сетей инженерного оборудования (водоснабжение, канализация, центральное отопление, электроснабжение),

-  создание безопасных условий проживания путем ремонта кровель, лестничных клеток, элементов несущих конструкций и балконов,

-  энергосбережение, путем установки узлов учета потребления тепловой энергии и потребления холодной воды.

Общий объем финансирования в 2009 году  по основным целевым статьям   в соответствии с ведомственной структурой расходов бюджета составил 1 млрд.195 млн. 400 тыс. рублей.

Адмиралтейский район – старейший район Санкт-Петербурга, и как следствие, жилищный фонд характеризуется большим физическим износом. 94 % жилой площади находится в жилых домах дореволюционной постройки,  и более половины жилых домов находятся под охраной Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Значительная часть жилых домов Адмиралтейского района нуждается в капитальном ремонте из-за ветхого и аварийного состояния. Из 1804 строений  1324 – жилые дома, в каждом из которых есть коммунальные квартиры.

в 2009 году по сравнению с 2008 годом произошло снижение количества обращений  по следующим вопросам (рис. 2.5):

Рис. 2.5. Снижение количества обращений  по вопросам в

ООО «ЖКС № 2 Адмиралтейского района» в 2009 году по сравнению с 2008 годом

За период с 2004 год по 2009 год предоставлены жилые помещения 4713 семьям – 11380 человекам.  На 1 января 2010 года на учете по улучшению жилищных условий состоят 20080 семей / 42387 человек. Из них 6567 семей / 15284 человека льготные категории.

За 12 месяцев 2009 года приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях и в качестве нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга 1221 семьи / 3148 человек, подключены к очереди - 674 человека, сняты с учета по улучшению жилищных условий 2850семей / 5988 человек.

Пушкинский район.

В 2011 году выполнены работы, имеющие первостепенное значение для нормального функционирования систем жизнеобеспечения города.

На ремонт жилищного фонда освоено 378,7 млн.руб., в том числе на капитальный ремонт – 280,6 млн.руб., на текущий – 98,1 млн.руб.

СПб ГУ "ЖА Пушкинского района" провело следующие работы (рис. 2.6):

Работы, выполненные СПб ГУ "ЖА Пушкинского района" в 2011 году

отремонтировано 23,005 тыс.кв.м кровли

отремонтировано и заменено 2160 дверей, 3403 окон

выполнен ремонт 8,888 тыс.п.м трубопроводов, в том числе горячего водоснабжения – 0,42тыс.п.м, холодного водоснабжения – 3,345 тыс.п.м, центрального отопления – 2,631 тыс.п.м., системы канализации – 2,492 тыс.п.м

проведено комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов на сумму 2018,14 тыс. руб

выполнен косметический ремонт 597 лестничных клеток, 138 квартир

отремонтировано и заменено 2251 шт. водосточных труб

Рис. 2.6. Работы, выполненные СПб ГУ "ЖА Пушкинского района" в 2009 году²⁰

Выполнены работы по капитальному ремонту:

– кровли – в 59 домах,

– внутреннего водопровода и канализации – в 7 домах,

– центрального отопления – в 3 домах,

– электросетей – в 23 домах,

– выполнены ремонт и окраска фасадов 17 домов,

– произведена замена розливов и участков холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, канализации, общестроительные и проектно-сметные работы.

Капитальный ремонт и реконструкция за счет собственных средств предприятий.

В 2009 году за счет собственных средств предприятий ЗАО "Царскосельская энергетическая компания", филиал ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" Юго-Западный "Водоканал", ЗАО "Лентеплоснаб" выполнены работы по капитальному и текущему ремонту на сумму 118,8 млн.руб.²¹

В связи с многочисленными авариями на существующей теплотрассе по Октябрьскому бульвару, по предложению администрации Пушкинского района на заседании оргкомитета по подготовке к 300-летию Царского Села (г.Пушкина) 27 марта 2009 года был поставлен вопрос о проведении работ по капитальному ремонту тепловых сетей Октябрьского бульвара. Комитет по энергетике и инженерному обеспечению по результатам проведенного конкурса 30 сентября 2009 года заключил контракт на сумму 138,0 млн.руб. с подрядной организацией ООО "Энергобаланс". Капитальный ремонт теплосетей Октябрьского бульвара планируется выполнить до 10.06.2010 года с полным восстановлением дорожного полотна в рамках подготовки к 300-летию Царского Села.

Василеостровский район.

В сфере жилищно-коммунального хозяйства в течение 2009 года администрация Василеостровского района Санкт-Петербурга осуществляла руководство и контроль за деятельностью СПб ГУ «Жилищное агентство Василеостровского района Санкт-Петербурга» и управляющих организаций. В соответствии с Концепцией реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004–2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2004 г. № 431,²² деятельность этих организаций направлена на обеспечение повышения устойчивости и надежности функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства района, повышения стандартов качества оказания жилищно-коммунальных услуг населению Василеостровского района.

В 2009 году проведены мероприятия по передаче 1022 жилых строений в управление организаций, уполномоченных собственниками помещений многоквартирных домов.

Силами управляющих организаций совместно с подрядными организациями были выполнены адресные программы текущего ремонта жилищного фонда района на сумму 227,8 млн. руб. По сравнению с 2008 годом объем финансирования уменьшился на 9%.

В 2009 году отремонтировано 719 лестничных клеток – 123,8 тыс.кв.м. Выполнена герметизация стыков стеновых панелей - 4,6 тыс.погонных м. По сравнению с 2008 годом объем работ увеличен в 6 раз. Ремонт инженерных сетей выполнен в объеме 33,4 тыс.пог.м., отремонтировано 22,5 тыс.кв.м кровли. В течение года были снесены 105 деревьев, угрожающих жизни граждан. Произведена замена 6 тысяч неисправных почтовых ящиков и 709 отопительных приборов. Выполнен косметический ремонт 174 квартир после пожара и аварий, а также ремонт 7 тысяч дверей в местах общего пользования в многоквартирных домах. Организованы субботники по уборке территорий Василеостровского района, смотры-конкурсы на лучшее озеленение дворовых территорий, оформление дворов к Новому году.

В 2010 году объём финансирования текущего ремонта жилищного фонда запланирован на уровне 2009 года.

В 2009 году началась отработка новой схемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда. Суть ее в том, что 95% расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов финансируются с использованием субсидий из федерального и городского бюджетов и 5% расходов финансируются из средств, поступающих от населения. Долевая составляющая бюджетов определяется законодательными актами. В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 года №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", в 2009 году по этой схеме осуществлялось финансирование Региональной адресной программы капитального ремонта многоквартирных домов на общую сумму 231 млн.руб., из которых 219 млн.руб. составляли субсидии из бюджета и 12 млн.руб. - платежи населения. В 23-х жилых домах отремонтированы сети холодного водоснабжения, в 13 домах произведен ремонт тепловых сетей, в 12 домах – электроснабжения, выполнен ремонт лифтового оборудования 45-ти лифтов, ремонт фасада 1 дома площадью 4,4 тыс. кв.м, ремонт крыши 5 домов общей площадью кровли 15,7 кв.м. и проведены другие виды работ.

Кроме того, 40,4 млн.руб. израсходованы на реконструкцию и ремонт 38 лифтов по отраслевой адресной программе.

В 2009 году по ведомственной структуре расходов администрации объемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда в сравнении с 2008 годом были сокращены на 92% и составили – 64,3 млн.руб. (2008 году- 822 млн.руб.). В соответствии с адресными программами были выполнены работы, обеспечивающие поддержание жилищного фонда в удовлетворительном состоянии. Проведен выборочный капитальный ремонт квартир, пострадавших в результате пожаров, отремонтировано - 1300 кв.м. Выполнен ремонт наружных инженерных водопроводных и тепловых сетей 2-го контура – 1680 погонных метров. В 5 домах отремонтированы общедомовые электрические сети. В двух домах капитально отремонтирована кровля. Сданы в эксплуатацию 38 узлов учета тепловой энергии в многоквартирных домах, а также проведены другие работы капитального характера.

В настоящее время сформированы адресные программы капитального ремонта жилищного фонда на 2010 год с учётом обращений граждан и общественных организаций.

Согласно схеме софинансирования расходов, в бюджете Санкт-Петербурга на 2010 год по ведомственной структуре расходов администрации Василеостровского района предусмотрены субсидии в размере 95% от общего объема работ по утвержденным адресным программам на проведение капитального ремонта многоквартирных домов на сумму 73,4 млн.руб. Долевое участие граждан-собственников жилья в капитальном ремонте многоквартирных домов составит 5% - 3,7 млн. руб.

За счет этих средств планируется в 2010 году осуществить ремонт систем: холодного водоснабжения – 4 дома (114 квартир); горячего водоснабжения –2 дома (37 квартир); теплоснабжения –7 домов (126,6 тыс.куб.м.); электроснабжения – 4 дома; водоотведения – 4 дома (129 квартир). Кроме того, планируется установить 34 узла учета тепловой энергии, отремонтировать крыши 4 домов (3963 кв.м), восстановить 9 систем противо-пожарной защиты высотных зданий.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга, администрацией Василеостровского района был проведён комплекс мероприятий по реализации Закона Санкт-Петербурга «О форме предоставления мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Санкт-Петербурге». Организовано масштабное информирование граждан о переходе к денежной форме предоставления социальной поддержки по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Проведены совещания с управляющими организациями, объединениями собственников жилья и встречи с общественными организациями по вопросу изменения формы социальной поддержки, организовано размещение объявлений на стендах в многоквартирных домах и социальных службах района, в средствах массовой информации.

Администрацией района систематически проводился мониторинг выполнения, установленных на 2009 год, гарантируемых и целевых значений показателей социально-экономического развития Василеостровского района по решению комплекса вопросов жилищно-коммунального хозяйства.

В таблице 2.5 указано распеределение районов города по осноным местам в различных сферах, в том числе и в сфере ЖКХ и благоустройства. Первые места здесь занятии Калининский, Приморский, Невский районы. Рассмотренные выше Адмиралтейский, Василеостровский и Пушкинский районы не стали номинантами в данной градации.

Таблица 2.5

Распределение районов города по раззличным сферам²³

С чем связана такая ситуация? На мой взгляд, городское хозяйство в исторических центральных районах имеет достаточно обветшашую инфраструктуру, котороую необходимо серьезно ремонтировать, на что в бюджете нет достаточных средств.

В Пушкинском же районе иная ситуация, район удален от города, в результате здесь сложилось особое, изолированное городское хозяйство, которым трудно управлять по единым правилам со всем городом.

На основе приведенных ранее показателей деятельности ЖКХ трех районов хотелось бы предложить комплекс мер организационного, образовательного, нормативно-правового характера, внедрение которого в жизнь повысят эффективность деятельности и качество услуг структур ЖКХ.

К основным предложениям относятся:

- изменить систему налогообложения и тарифного регулирования в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечить благоприятный инвестиционный климат в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

- по объектам муниципального жилищного фонда, переданного в товарищество собственников жилья, законодательно оформить механизм передачи нежилых помещений из муниципальной собственности в собственность товарищества;

- законодательно оформить предоставление средств бюджета Санкт-Петербурга на капитальный ремонт многоквартирных домов, и, в частности, при передаче их из муниципальной собственности в собственность объединений собственников жилья;

- внедрить комплексную автоматизированную систему безопасности и учета энергоносителей и водопотребления, связанной с аварийно-диспетчерскими службами;

- организовать Северо-западный отраслевой центр по качеству услуг ЖКХ;

- изменить структуру ГУЖА районов с целью повышения эффективности и качества услуг;

- внедрить автоматизированную информационную систему по работе с заявлениями населения;

- провести сертификацию персонала и услуг предприятий ЖКХ района.

Кингисеппское городское поселение Ленинградской области. Система управления жилищным фондом на 1 января 2011 г. приведена в таблице.

Таблица 2.6

Система управления жилищным фондом на 1 июля 2010 года²⁴

	Количество домов	Общ. площадь (тыс.кв.м)
Муниципальный жилой фонд:	263	176,6
- неблагоустроенная часть города	208	21,1
- обслуживаемый по муниципальному контракту ООО «Управляющая компания»	48	140,7
- обслуживаемый по конкурсу Управляющей компанией	7	14,8
ТСЖ (количество ТСЖ - 11)	67	207
- в т.ч. ТСЖ неблагоустроенной части города	4	2,6
Управляющие компании (ООО "Управляющая компания")	110	354,4

Итак, данные таблицы подчеркивают монопольное положение ОАО «Управляющая компания» на рынке ЖКУ Кингисеппского городского поселения. Безусловно, значительную роль на рынке ЖКУ Кингисеппского городского поселения играют ТСЖ, но их доля сравнительно невелика.

Рис. 7. Количество домов, которые управляются ТСЖ и «Управляющей компанией»

Сложившая ситуация требует формирования более конкурентной среды на рынке ЖКУ Кингисеппского городского поселения, кроме того, отсутствие реальной конкуренции среди управляющих компаний ведет к затратному механизму функционирования ЖКХ.