Глава 2. Анализ особенностей формирования конкурентной среды на рынке услуг жкх

2.1. Анализ управления процессом передачи объектов жкх в частные руки средствами маркетинга в сПб и Ленинградской области

Состояние конкурентной среды в сфере ЖКХ определяется прежде всего ее состоянием на рынке услуг по управлению жилищным фондом. В условиях Санкт-Петербурга в качестве данного рынка может рассматриваться рынок услуг по управлению многоквартирными домами (поскольку доля индивидуальных жилых строений в жилищном фонде крайне незначительна и они, как правило, обслуживаются самими собственниками).

Объем рынка услуг по управлению многоквартирными жилыми домами определяется количеством (совокупной площадью) таких домов в Санкт-Петербурге и способами управления ими, выбранными в рамках законодательства, действующего на данный период и связанного с незавершенностью рыночной реформы в сфере ЖКХ.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации способ управления домом, помещения в котором находятся в собственности отдельных лиц, должен быть выбран по их соглашению. Определены три способа управления домом:

- управление осуществляет товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) либо специализированный кооператив;

- поручение функций управления управляющей компании;

- управление непосредственно собственниками помещений в доме.

Указанный перечень является закрытым и расширению не подлежит. Одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается.

Вопрос выбора способа управления домом имеет отношение не ко всем многоквартирным домам. Некоторая часть домов управляется жилищными кооперативами, ТСЖ. Во вновь возводимых домах также в процессе их ввода и регистрации собственности создаются ТСЖ.

На 01.07.2010 многоквартирные жилые дома в Санкт-Петербурге следующим образом распределялись по способам управления:

Таблица 2.1

Распределение многоквартирных домов в Санкт-Петербурге по способам управления на 01.07.2010 (в скобках - данные на 01.07.2009)¹⁴

N п/п	Способ управления	Коли- чество домов	Объем жилищного фонда, тыс. кв. м	В процентах от общего объема жилищного фонда
1	2	3	4	5
1	Непосредственное управление	7 (9)	4,8 (5,0)	0,004
2	ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив	4217 (4015)	41667,1 (39601,9)	36,2 (35,4)
3	Управляющая организация	17699 (17735)	73393,2 (72291,8)	63,8 (64,6)
3.1	В том числе, выбранная общим собранием собственников в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации	15540 (15770)	68654,3 (67669,1)	59,67 (60,47)
3.2	В том числе, выбранная по результатам проведения конкурса исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"	2159 (1965)	4535,1 (4569,7)	3,94 (4,08)
ВСЕГО		21923 (21759)	115065,1 (111898,7)	100

Сопоставление данных, приведенных в таблице, с аналогичными данными на 01.01.2007 и 01.01.2009 показывает, что доля жилищного фонда, управляемого ТСЖ и жилищными кооперативами, за 3,5 года практически не изменилась. Однако резко возросла доля жилищного фонда, управляемого управляющими организациями по решению собственников либо по конкурсу (с 12 процентов до 64,6 процентов). Необходимо отметить, что основным способом выбора управляющей организации собственниками помещений в многоквартирных домах Санкт-Петербурга является выбор через решения собственников путем проведения общего собрания. На 01.01.2007 более 50 процентов составляла доля жилищного фонда, способ управления которым не был выбран, его техническое обслуживание осуществлялось по заказу районных жилищных агентств без проведения конкурса, как правило, ранее закрепленными за ним организациями "Жилкомсервис". В 2010 году таких домов осталось незначительное количество - менее 1 процента. Необходимо отметить, что ряд домов ведомственного жилого фонда, общежитий был переведен в жилой фонд, в связи с чем в 2010 году несколько увеличилось количество многоквартирных домов, способ управления которыми не выбран.

В качестве продавцов услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге выступают следующие основные группы хозяйствующих субъектов:

общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N района Санкт-Петербурга" - более 40 организаций, представляющих собой реорганизованные в коммерческие структуры бывшие государственные жилищно-эксплуатационные организации, обслуживавшие закрепленный за ними жилищный фонд в определенных районах Санкт-Петербурга;

около 80 частных компаний различного происхождения, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами. В первом полугодии 2007 года их число оценивалось как 35-45. Их совокупная доля на рынке (по объему жилищного фонда в кв. м площади) составляла в 2007 году 36 процентов, в 2008 году 53 процента, в 2009 году 73 процента.

В связи с указанными факторами, а также с тем, что потребителями услуг ЖКХ является все население, включая группы с низкими доходами, платежеспособный спрос является фактором, ограничивающим развитие конкуренции на рынке.

Конкуренция на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, за исключением небольших элитных сегментов, возможна только за счет повышения эффективности организации бизнеса и работы с населением (в этой области есть значительный потенциал для улучшений), но не за счет набора и качества услуг, связанного с ростом затрат.

Для оказания услуг по управлению многоквартирными домами не требуется получения специальных лицензий и других разрешительных документов. Административные барьеры, связанные с их получением, отсутствуют.

Однако в настоящее время участников данного рынка коснулась проблема вступления в саморегулируемые организации (далее - СРО), аналогичная существующей у строительных организаций. Хозяйствующие субъекты, занимающиеся управлением многоквартирными домами, как правило, производят ряд работ, включенных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 12.09.2008 N 274 в Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке строительной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства. Как и в сфере строительства хозяйствующие субъекты сталкиваются с необходимостью значительных затрат, связанных с вступлением в СРО для получения свидетельств о допуске к работам, размер этих затрат для малого бизнеса практически достигает запретительного уровня.

Решение проблемы доступа участников рынка к технической документации возможно путем создания общегородского архива и, в перспективе, электронного банка проектной и технической документации по жилищному фонду Санкт-Петербурга. Для реализации данной задачи необходимы разработка и финансирование соответствующей программы органами государственной власти Санкт-Петербурга.

Развитию конкуренции в сфере управления жилищным фондом способствовало бы формирование органами государственной власти общего информационного фона, ведение разъяснительной работы с населением о распределении прав и обязанностей в данной сфере, необходимости своевременной оплаты жилищно-коммунальных услуг. По мнению некоторых управляющих компаний, они не должны брать на себя весь объем данной работы, поскольку меняющиеся общие организационные условия при проведении реформы ЖКХ определяются не ими, а государством.

Развитию рынка способствует также повышение правовой грамотности жителей Санкт-Петербурга, проведение семинаров для руководителей и специалистов организаций, участвующих в управлении жилищным фондом, создание саморегулируемых организаций, разработка методических рекомендаций по работе с объединениями собственников жилья.

Рынки строительно-ремонтных работ, обслуживания и ремонта лифтов, обслуживания домофонов и переговорно-замочных устройств являются конкурентными, имеют значительное число участников, хотя и требуют дальнейшего развития конкуренции. На рынке по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования действуют только газораспределительные организации. Для расширения числа участников рынка и предотвращения монополистической деятельности целесообразно инициирование внесения соответствующих изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 N 549 "О порядке поставок газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан" и в Правила содержания общего имущества домов.

На рынке услуг по вывозу вредных бытовых отходов из жилищного сектора сохраняется неблагоприятная конкурентная среда. Услуги оказывает ограниченный круг специализированных автотранспортных предприятий. Необходима разработка механизма взаимодействия между организациями коммунального комплекса в сфере утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, организациями, оказывающими услуги по перевозке твердых бытовых отходов, и исполнителями коммунальных услуг.

Таким образом, сфера жилищно-коммунального хозяйства в Санкт-Петербурге требует значительных мер по развитию конкуренции, которые могут благоприятно сказаться на развитии конкуренции в регионе в целом.

В рамках проводимой в Ленинградской области работы по демонополизации и развитию конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального обслуживания населения за 2009 год на 19,1% увеличилось количество предприятий частной формы собственности.

В настоящее время в Ленинградской области из 43 предприятий, оказывающих услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах 38 (88%) предприятий имеют частную форму собственности.

Рис.2.1. Форма собственности предприятий в сфере ЖКХ Ленинградской области

В 2009 году продолжена реализация ведомственной целевой программы «Поддержка реформы ЖКХ Ленинградской области на 2008-2010 годы». Основными задачами программы является информационно-разъяснительная поддержка реформы, проведение мониторинга в жилищно-коммунальном хозяйстве, анализ стоимости жилищно-коммунальных услуг для населения. Особое внимание уделяется вопросам самоуправления в жилищной сфере.

В рамках информационно-консультационной поддержки проводимых преобразований в жилищно-коммунальном комплексе Ленинградской области в 2009 году проведен семинар с привлечением ведущих специалистов- практиков в сфере ЖКХ. В работе семинара приняли участие свыше 200 человек, в том числе представители органов местного самоуправления и руководители предприятий ЖКХ.

Для развития общественного самоуправления в жилищной сфере и подготовке специалистов в области организации управления многоквартирными домами проведены курсы по обучению представителей общественности из муниципальных образований Ленинградской области по вопросам управления многоквартирными домами, на которых прошли обучение 92 человека.

Для информационного обеспечения органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и руководителей предприятий в рамках реализации мероприятий Программы выпущено 4 справочно-информационных сборника ЖКХ Ленинградской области по итогам 2008 года и за три квартала 2009 года.

Для оказания информационно-методической помощи органам местного самоуправления, специалистами Администрации Ленинградской области проведены совещания по вопросам реализации жилищного законодательства, в том числе Федерального закона от 21.07.2007. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а также правил предоставления коммунальных услуг.

Доля многоквартирных домов в Ленинградской области, в которых собственники выбрали и реализуют способ управления многоквартирными домами по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 83,3%.

Управляющие компании, товарищества собственников жилья, собственники при непосредственном управлении многоквартирными домами, по своему выбору выбирают организации, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда, сбору и вывозу твердых бытовых отходов.

По сообщению Ленинградского УФАС, рынок жилищно-коммунальных услуг является одним из наиболее проблемных товарных рынков в Ленинградской области, с точки зрения нарушения органами местного самоуправления антимонопольного законодательства.

Значительное место занимают нарушения конкуренции за право доступа к государственному и муниципальному имуществу. Так, на органы местного самоуправления возложена обязанность проведения торгов на право заключения договоров владения и (или) пользования муниципальным имуществом. Конкуренция на указанном рынке ограничивается путем совершения органами местного самоуправления действий, направленных на ограничение конкуренции путем отказа от проведения публичной процедуры торгов, а также путем предоставления преимуществ одному или нескольким участникам торгов, необоснованного объединения лотов и включения в состав лотов технически, функционально и технологически несвязанных видов работ, товаров, услуг.

В значительной мере это затрагивает рынок коммунальных услуг. Оказание указанных услуг относится к естественно-монопольному виду деятельности. Однако необходимым условием его осуществления является обладание правами владения и (или) пользования объектами коммунальной инфраструктуры. Таким образом, обладание правами на указанные объекты муниципального имущества является фактором входа того или иного хозяйствующего субъекта на соответствующий товарный рынок. За право обладания (пользования) объектами коммунальной инфраструктуры, то есть за право доступа на указанный рынок существует значительная конкуренция

Подобные ограничения конкуренции органами власти, органами местного самоуправления выступают в качестве дополнительного административного барьера при доступе хозяйствующих субъектов на рынок оказания коммунальных услуг.