1.2. Обзор правовых актов по вопросам развития конкурентной среды в жкх и методические подходы к формированию оценки конкурентной среды на рынке услуг жкх

В настоящий момент существенно расширились способы управления многоквартирными домами, что способствует развитию конкурентной среды сфере ЖКХ. В порядке ст.161 ЖК РФ⁴ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иной специализированной организацией и, наконец, управление управляющей организацией.⁵

Сфера управления многоквартирными домами в настоящий момент является не доработанной и требующей дополнительных нормативно-правовых актов, как на уровне федеральных властей, так и региональных. В настоящий момент сфера управления жилым фондом любого города России регулируется ЖК РФ, в котором ст.161 ЖК РФ обязывает собственников выбирать один из предложенных способов управления, в том числе и управление жилым домом управляющей компанией. При этом, учитывая сложности и разногласия, которые могут возникнуть среди собственников помещений в многоквартирном доме, данная статья ЖК РФ предусматривает, что Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Порядок проведения открытого конкурса регламентирован Постановлением Правительства РФ от 06.02.06г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами». На основании Решения Общего собрания собственников способ управления может быть выбран либо изменен в любое время и данное решение обязательно для всех собственников помещений в жилом доме, даже тех, что не приняли участия либо проголосовали против, но кворум для принятия решения имелся (ст.ст. 45,161 ЖК РФ). Вот тут и возникают первые проблемы, а именно: выход на рынок жилищно-коммунального хозяйства Управляющих компаний возможен двумя способами. Первый – это вложение денежных средств в проведение общих ознакомительных собраний с собственниками помещений в жилом доме. После грамотное оформление всех документов и заявление о своем статусе управляющей компании на основании протокола общего собрания собственников и с требованием о передачи всей необходимой документации на жилой дом к предыдущему управленцу, а так же направление соответствующих писем ресурсоснабжающим организациям и в органы местного самоуправления.

Что касается органов местного самоуправления, то тут тоже имеется свой нюанс, а именно:

Постановление Правительства РФ от 06.02.06г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами», на основании которого орган власти каждый год проводит открытый конкурс, дает им право провести его в отношении домов, выбравших способ управление до конкурса. Если документы управляющей компанией не будут поданы в установленные сроки, либо в них будут иметься нарушения, то и право управления на дом возникнет у той управляющей компании, которая выиграет открытый конкурс (п.4 ст.161 ЖК РФ, Министерство регионального развития РФ от 20.12.06г. № 14314-РМ/07, п.3,4,5 Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами»).⁶

Дополнительно следует сказать, что Орган местного самоуправления не всегда, имея подобные властные полномочия, подходит объективно к документам о выборе, изменении способа управления собственниками дома, представленных управляющими компаниями. И, исходя из собственной судебной практики, только в судебном порядке, а так же через Управление Федеральной антимонопольной службы, возможно доказать намеренное ограничение деятельности Управляющей компании и не применение соответствующих норм права к представленным документам. Но это что касается Органов местного самоуправления и возникающих трудностей при работе с ними у управляющих компаний. Нелегким и можно даже сказать даже трудно-воплотимым является право собственников на смену одной управляющей компании на другую. Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.⁷

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Кроме того, необходимо доказать, что допущены нарушения которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения договора управления.⁸

Но, складывая такую судебную практику суды не указали каким способом необходимо доказать неисполнение условий договора управления, а так же не учли, что у большинства собственников не имеется на руках договоров управления и из-за этого в процессе рассмотрения дела в Арбитражном суде появляются различные дополнительные соглашения на ранее истекшие договора управления, о которых собственники и не подозревают (Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А50-36080/2009 от 18.06.2010), что ведет к невозможности смене способа управления многоквартирным домом. ⁹

Кроме этого, Управляющая компания не редко манипулирует и не передает в установленные статьей 162 ЖК РФ сроки техническую и иную необходимую для управления домом документацию, чем заставляет собственников оплачивать жилищно-коммунальные услуги предыдущей управляющей компании и выставляет данный факт, как нежелание собственников расторгать либо прекращать договорные отношения. Пробел относительно порядка передачи технической документации пытаются восполнить органы местного самоуправления путем принятия муниципальных правовых актов. Во многих муниципальных образованиях: Казань, Калуга, Курск, Орел, Рязань и др. - приняты правовые акты, регулирующие вопросы передачи технической документации на многоквартирные дома. Данными правовыми актами устанавливаются: основания для передачи технической документации; перечень документов, необходимых для осуществления передачи; сроки передачи; перечень передаваемых технических документов на многоквартирные дома; формы заявления о передаче технической документации и акта приема-передачи такой документации (Постановление городского головы городского округа "Г. Калуга" от 3 июня 2008 г. N 100-п "Об утверждении Общих рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов при выборе, изменении способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме либо заключении договора управления многоквартирным домом по итогам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", Постановление Администрации города Рязани от 27 марта 2007 г. N 878 "Об утверждении Положения о порядке передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, при смене управляющих (обслуживающих) организаций различных организационно-правовых форм", Постановление Руководителя Исполкома муниципального образования г. Казани от 4 августа 2009 г. N 6440 "О порядке передачи технической документации при реализации собственниками помещений многоквартирного дома одного из способов управления", Постановление администрации г. Курска от 15 августа 2006 г. N 2503 "Об утверждении Рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления (изменении способа управления)").

Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами (далее – анализ) проводился во исполнение приказа ФАС России от 07.02.2011г. «О плане работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2011-2012 годы» (далее – План работы ФАС России) в соответствии с методическими указаниями по подготовке анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах (далее – методические указания ФАС России).

Согласно данным Федеральной антимонопольной службы поступавшие ходатайства (уведомления) об осуществлении сделок в сфере ЖКХ хозяйства чаще всего были связаны с получением в пользование хозяйствующими субъектами объектов коммунальной инфраструктуры, а именно объектов газо-, тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения, что в свою очередь ведет к установлению доминирующего положения на рынке оказания соответствующих услуг в границах протяженности приобретаемых сетей, что будет влиять на возможность создавать дискриминационные условия доступа к сетям для других хозяйствующих субъектов, это может привести к ограничению конкуренции на рынке оказания соответствующих услуг в границах протяженности приобретаемых сетей.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решении е вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающем в таком доме.

В соответствии со статьёй 155 ЖК РФ в состав хозяйствующих субъектов – участников ранка управления многоквартирными домами в городах входят управляющие организации – юридические лица независимо от организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.

Объём рынка услуг по управлению многоквартирными домами определяется как общий объём жилищного фонда в многоквартирных домах в географических границах рынка и измеряется в натуральном выражении – в тысячах квадратных метрах.

При проведении обзора были исследованы следующие показатели:

-   распределение многоквартирных домов по способам управления;

- состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами;

-   способ выбора управляющей организации;

- доли частных и муниципальных управляющих организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами;

- доля жилищного фонда, обслуживаемого на основании договоров на управление многоквартирными домами.

Барьерами входа на рассматриваемый рынок, по мнению хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многокввартиргными домами, являются: 10 %:

- несвоевременная и неполная компенсация затрат управляющим компаниям в связи с предоставлением льгот и субсидий;

-  низкая платёжеспособность потребителей услуг;

- отсутствие необходимой информации, недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах