8.1 Правовая природа права аренды по зк рф

Аренда - это самый распространенный вид права на землю. Естественно, арендовать можно как земельные участки, находящиеся в публичной собственности, так и земельные участки, находящиеся в частной собственности. Однако ЗК РФ сконструирован таким образом, что его положения применимы в основном к аренде публичных земель. Вопросам арены посвящена в ЗК РФ прежде всего ст.22 ЗК РФ. В теории гражданского права нет однозначного подхода к вопросу о правовой природе аренды, является ли оно вещным или обязательственным правом. Большинство специалистов все-таки сходятся на том, что это обязательственное право. С точки же зрения местоположения ст.22 в ЗК РФ и ее конструкции выходит, что аренда является вещным правом.

В ст. 22 ЗК РФ указано, что в качестве арендодателей могут выступать только собственники земельных участков, данное положение включено в ЗК РФ в связи с тем, что ЗК РФ ввел положение, противоречащее действовавшей в то время редакции ГК РФ, в соответствии с которым лица, у которых земельные участки находились на праве ПНВ и П(Б)П лишены были права сдавать такие участки в аренду. Естественно, включение данного положения в ЗК РФ не означает, что в качестве арендодателя не может выступать лицо, уполномоченное собственником по закону или договору.

В отличие от 37 статьи ЗК РФ, регулирующей договор купли-продажи земельного участка, где прямо указано, что предметом договора может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, в ст.22 ЗК РФ такого положения не содержится. Есть требования ст.607 ГК РФ, в которой указано, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющее определенно установить имущество, подлежащее передаче. Но арендодатели - публичные субъекты довольно часто трактовали эту норму таким образом, что индивидуализация земельного участка может быть осуществлена не только при помощи постановки земельного участка на кадастровый учет, но и иным образом (указание адреса, площади, местоположения). В таких случаях начиная с 2003-2004 годов эти договоры аренды, если сдавался в аренду участок, не прошедший кадастровый учет, признавались незаключенными. В этом случае, если арендодатель обращался с иском в суд по причине образовавшейся задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа, такие иски не удовлетворялись, но в дальнейшем арендодатель мог предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения, которое рассчитывалось по базовым ставкам арендной платы. Но пени за просрочку платежа в него не включались.

8.2 Государственная регистрация договора аренды

До 1 марта 2013 г. в гражданском законодательстве существовало смешение различных видов регистрации – государственной регистрации в ЕГРП подлежали не только права, но и переход прав и некоторые сделки.

В связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 г. ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651. 658 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного закона. Таким образом требование об обязательной регистрации договора аренды впредь не подлежит применению.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду, невозможность самостоятельного использования передаваемого в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

При этом согласно п.8 ст.2 ФЗ №302-ФЗ правила о глсударственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609, 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Закона. А эти правила при комплексном применении ограничивали обязательность регистрации прав аренды недвижимого имущества только сделками, заключенными сроком на год и более. Таким образом, получается, что с 1 марта 2013 г. государственной регистрации подлежат права аренды объектов недвижимости, возникающие из сделок с любым сроком действия.

Однако следует отметить, что п.2 ст.26 ЗК РФ все еще действует, а согласно ему договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее, чем один год, не подлежат государственной регистрации за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть сохраняет силу регистрация договоров аренды земельных участков стоком действия более года, так как ЗК РФ имеет приоритет в части своего регулирования как специальный закон.

До 2006 года судебная практика исходила из того, что в отношениях между собой стороны договора аренды не вправе ссылаться на незаключенность договора или дополнительного соглашения к нему в виду отсутствия государственной регистрации. То есть в случае образовавшейся задолженности по незарегистрированному договору аренды арбитражные суды удовлетворяли иски о взыскании задолженности и пени за просрочку платежа. Однако в последствии ВАС РФ указал, что договор аренды, хотя частично исполненный сторонами, но не прошедший государственной регистрации, не может быть положен в основу исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

В случае, если договор аренды не зарегистрирован, то требование может быть только о взыскании неосновательного обогащения. В этом случае неосновательное обогащение рассчитывается по базовым ставкам арендной платы, но в этом случае невозможно взыскать пени за просрочку платежа, поскольку пени и неустойка носят договорный характер, а договор в случае отсутствия регистрации признается незаключенный.

Если договор признается незаключенным, то возникает вопрос о возможности возврата платежей, уплаченных по такому договору, признанному незаключенным. Однако в Информационном письме 2004 года №49 ВАС РФ указал, что неосновательное обогащение имеет место только тогда, когда перечисленные собственнику платежи превышают обычные ставки, уплачиваемые за аренду земельного участка в данной местности.