3.3. Случаи обязательного проведения торгов

Для застройщика, конечно, выгоднее получить земельный участок не через торги, а через процедуру выбора земельного участка. Органам власти также часто бывает предпочтительнее не тратиться на формирование земельного участка для выставления его на торги. Поэтому необходимо четко определить, в каких случаях проведение торгов является обязательным. Случаев таких всего 4.

1) В соответствии с п. 11 ст. 30 ЗК РФ при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки.

Содержание данной нормы не совсем ясно, точнее, не понятно, что такое градостроительная документация о застройке.

Дело в том, что когда в 2001 г. принимался ЗК РФ, еще действовал Градостроительного кодекса 1998 года, в котором фигурировал термин «градостроительная документация о застройке» (ч.4 ст. 28). В этот вид документации включались: проект планировки, проект межевания и проект застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры.

Однако в ГрК 2004 года данная документация именуется иначе – «документация по планировке территории» (ст.41)

Следовательно, в настоящее время под термином «градостроительная документация о застройке» в п.11 ст.30 ЗК следует понимать документацию по планировке территории, при подготовке которой осуществляется подготовка 3х видов документов: проект планировки территории, проект межевания, градостроительный план земельного участка.

Соответственно, если в муниципальном образовании (или в соответствии со ст.63 ГрК РФ - в СПб, Москве) приняты правила землепользования и застройки и в отношении конкретной территории разработаны проект планировки территории и проект межевания территории, то земельный участок там может быть предоставлен только через торги.

В Постановлении Правительства СПб № 1813 так и указано: если в отношении территории, в границах которой расположен земельный участок, утверждена документация по планировке территории, Комитет по строительству принимает решение об отказе в принятии заявления о выборе земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта.

2) Второй случай обязательного проведения торгов – ст.30.1 ЗК РФ – предоставление земельных участков под жилищное строительство.

С точки зрения получения земельного участка под жилищное строительство застройщик не нуждается ни в каком серьезном правовом сопровождении. Надо только иметь достаточное количество средств, чтобы выиграть аукцион.

Проблемы с жилищным строительством возникают другого рода.

Если у застройщика есть земельный участок в собственности с соответствующим видом разрешенного использования, допускающим жилищное строительство, то никаких препятствий в строительстве многоквартирного дома со стороны властей не должно последовать. Однако, как правило, органы власти в такой ситуации не выдают застройщику градостроительный план если застройщик за свой счет не разработает проект планировки территории. Судебная практика в этом случае в итоге заняла сторону застройщика. Так, по делу № А56-8730/2009 собственник земельных участков, компания «СМУ-2», оспорила отказ КГА СПб выдала ему градостроительные планы. В своем отказе КГА сослался на несоответствие заявления собственника участка требованиям ст. 40 ГрК, определяющей содержание градостроительного плана. По мнению Комитета, отсутствие проекта планировки территории не позволяет заполнить градостроительный план в должном порядке, что делает невозможным его выдачу до разработки проекта планировки территории. Суды первой и апелляционной инстанции согласились с КГА. Однако ФАС СЗО указал, что ГрК допускает выдачу градостроительного плана в качестве отдельного документа и не содержит перечня документов, требующихся от заявителя. Такой перечень определен действовавшим на тот момент распоряжением КГА, которое также не содержит указания на необходимость утверждения проекта планировки территории, в состав которой входит земельный участок, по которому испрашивается градостроительный план.

Следующая проблема, которая возникла у застройщика при строительстве многоквартирных домов – это строительство на одном участке нескольких объектов. После окончания строительства одного из таких домов у собственников помещений в силу ЖК РФ возникло право на земельный участок под их многоквартирным домом. И власти, как правило, предлагали застройщику выделить земельный участок. Однако в данном случае нормы ЖК вступали в противоречие с ГрК, т.к. в случае раздела земельного участка, по которому утвержден один проект, для достройки оставшихся домов необходимо было получить новый градостроительный план, разработать новый проект и получить новое разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию. В связи с этим 18 июля 2011 года был принят ФЗ № 224-ФЗ, который внес изменения, в том числе, в ст. 51 ГрК. Теперь в соответствии с ч.21.7 ст.51 ГРК РФ в случае раздела земельного участка лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществить строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению ОКС. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка. Ранее выданный градостроительный план утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

27 сентября 2011 года вышло письмо МЭР РФ № д23-4059 «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов».

В Письме указано, что действующим законодательством РФ допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке. Ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требования о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом является необоснованным.

В то же время, если земельный участок является делимым, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. Это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом. Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов – это право, а не обязанность владельцев жилых помещений как собственников земельных участков.

Действительно, делить земельный участок по числу домов юридически верным будет после подписания всех актов приема-передачи, поскольку до этого земельный участок находится в залоге у дольщиков в силу ФЗ № 214-ФЗ.

Применительно к жилым домам имеется еще одна проблема – так называемые спорные объекты.

ФЗ «О введении в действие ГрК» в дополнение к ст. 51 ГрК введена норма, в соответствии с которой до 1 марта 2015 года не требуется получения разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также предоставление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления технического паспорта такого объекта. С 1 января 2013 г. в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется Кадастровой палатой Росреестра.

3) Следующий случай обязательного проведения торгов – это комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства (ст.30.2 ЗК РФ)

4) И последний случай – п.6 ст.30 ЗК РФ, в соответствии с которым если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, то его предоставление осуществляется только через проведение торгов.

В данной норме речь идет о ситуации, когда у публичных властей оказался сформированный земельный участок, принадлежащий ранее иным правообладателям. Например, от земельного участка отказались или он был изъят за неправомерное поведение. Такой участок может быть реализован органом власти только через торги. То есть речь идет о вторичном распоряжении земельным участком.

Ну и, конечно, орган власти может по своей инициативе сформировать любой земельный участок и выставить его на торги в силу п.п. 1, 4 ст. 30 ЗК РФ.

17 ноября 2011 года вышло Постановление Пленума ВАС РФ №73, где содержится весьма спорное положение. В соответствии с п.1 этого Постановления в случаях, предусмотренных законом (например, п.п.1 и 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции, ст.ст. 30-30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК), договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Данное положение является спорным в отношении аренды земельных участков. Ст. 17.1 не вызывает в этом плане никакого сомнения. Если в аренду сдавалось помещение, например, по результатам торгов, то, естественно, возобновление такого договора на новый срок может быть только по результатам торгов с учетом преимущественного права арендатора (п.1 ст.621 ГК)

Однако, когда речь идет о предоставлении земельного участка под строительство, земельный участок играет служебную роль при возводимом объекте. В данном случае речь идет об аренде на инвестиционных условиях, которыми предусматривается в том числе порядок продления срока такого договора.

Помимо этого, если речь идет о жилищном строительстве, то здесь задействованы интересы дольщиков, интересы арендодателя и абсолютизировать в этом случае интересы третьих лиц нельзя.

В СПб действует Постановление Правительства № 1813, раздел 6 которого подробно описывает, в каких случаях и при каких условиях может быть продлен такой договор аренды. В любом случае, окончательное слово остается за вице-губернатором СПб. Чиновники в своей деятельности должны руководствоваться специально принятыми для них нормативными актами, а не судебной практикой.