5.6 Оформление прав на землю собственников помещений в многоквартирном доме.

Самым кратким образом вопрос оформления прав на земельный участок собственниками помещений в многоквартирном доме решен в Законе о введении в действие ЖК РФ. Ст.16 данного закона предусматривает две возможных схемы оформления в зависимости от того, когда земельный участок под многоквартирном доме был поставлен на кадастровый учет.

Если земельный участок под многоквартирным домом был поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие ЖК РФ, то с 1 марта 2005 года этот земельный участок в силу закона (акт о предоставлении земельного участка не принимается) переходит бесплатно в собственность собственников помещений. Однако в течении 2008-2009 г.г. среди арбитражных судов имелась практика, когда суды исходили из того, сто ст.16 Закона о введении в действие ЖК РФ содержит лишь условия перехода земельного участка в долевую собственность, а порядок предоставления данного земельного участка регулируется ст.29 ЗК РФ и таким образом для возникновения общей собственности на земельный участок необходимо издание ненормативного акта. По этому поводу имеется высказывание КС РФ, который в своем Постановлении от 28 мая 2010 г. №12-П указал, что права собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок возникают в силу закона. При этом регистрировать права на земельный участок они не должны. Земельный налог такие лица должны начать уплачивать с 1 марта 2005 года.

Если до 1 марта 2005 года земельный участок под многоквартирным домом не был поставлен на кадастровый учет, и собственники помещений желают оформить права на землю, то в соответствии с ЖК они должны собрать общее собрание, которое правомочно при наличии не менее, чем 2/3 собственников помещений, принять решение о постановке земельного участка на кадастровый учет, и по заявлению уполномоченного общим собранием лица земельный участок ставится на кадастровый учет, в момент постановки на кадастровый учет он переходит в собственность собственников помещений, и они начинают платить земельный налог.

С точки зрения конструкции ЖК заявление о постановке на кадастровый учет может быть подано только лицом, уполномоченным общим собранием. Но ст.20 Закона о кадастре допускает возможность обращения с заявлением о постановке на кадастровый учет любого лица, а в отношение многоквартирного дома еще и лица, уполномоченное общим собранием. В связи с этим КС РФ указал, что земельный участок под многоквартирным домом может быть поставлен на кадастровый учет по заявлению любого собственника помещений, а не только уполномоченного общим собранием лица. При этом возникает ситуация, когда все остальные собственники помещений «принудительно» становятся сособственниками земельного участка и не ясно как должен поступить орган кадастрового учета, если они этого не хотят?

Переход прав на земельный участок от застройщика к собственникам помещений. В данном случае речь идет о таких домах, которые были построены после введения в действие ЖК РФ. Все зависит от того, на каком праве земельный участок был у застройщика: на праве собственности или в аренде. В этом вопросе позиция Росреестра и ВАС РФ не совпадает. Если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то в этом случае довольно часто применяется п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации, где указано, что государственная регистрация возникновения, прекращения и перехода прав на помещения в многоквартирном доме означает возникновение, прекращение и переход прав на долю в праве общей собственности. Эту норму правильно применять только в том случае, когда у собственников помещений уже имеется долевая собственность на земельный участок, тогда при переходе прав на помещение перейдет доля в праве собственности на земельный участок. Позиция Росреестра заключается в следующем: если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещения, они должны заключить соглашение об определении размера долей в праве собственности на земельный участок, уполномоченное лицо должно обратиться в Росреестр с этим соглашением, а Росреестр зарегистрирует право долевой собственности собственников помещений. В данном случае общая собственность на земельный участок возникает только после регистрации, в отличие от предыдущей ситуации.

Если же собственники помещений не пожелают пойти по такому пути, то у застройщика есть второй путь поведения – застройщик после подписания всех актов приема-передачи отказывается от права собственности на земельный участок, и земельный участок переходит в публичную собственность (в СПб – в собственность города).

Если же у застройщика земельный участок находится на праве аренды, то позиция Росреестра в этом случае основана на п.21 Инструкции, утвержденной приказом Минюста от 9 июня 1995 года №82. В соответствии с данной нормой запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором производилось строительство многоквартирного дома погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства. С позиция Росреестра соглашение застройщика с арендодателем о расторжении договора аренды может быть зарегистрировано только после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещения. И только после этого собственники помещений могут оформлять прав на земельный участок.

Позиция же арбитражных судов до недавнего времени основывалась на том, что достаточно регистрации права собственности на помещение хотя бы одного дольщика и после этого договор аренды может быть расторгнут. После регистрации прав на помещения их собственники смогут оформить права на земельный участок.

Однако в постановление ВАС РФ от 24.01.2012 №11642/11 изложена иная позиция. ВАС указал, что в силу ст.36, 37 ЖК РФ, п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации, п.66-67 Постановления ВС РФ и ВАС РФ №10/22 с момента регистрации права собственности первым собственником помещения земельный участок переходит в долевую собственность собственников помещений, при этом не важно на каком праве был земельный участок у застройщика. Чтобы расторгнуть договор аренды застройщик должен заключить договор не с администрацией, а с собственниками помещений.

Позиция Росреестра в связи с этим не изменилась.

Параграф 6: Переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости (ст.35 ЗК)