5.4 Определение размера земельного участка

Если речь идет о переоформлении права П(Б)П, то вопрос о размере земельного участка не стоит – земельный участок переоформляется в тех размерах, которые указаны в правоустанавливающих документах, удостоверяющих право П(Б)П. Несколько сложнее выглядит ситуация, когда речь идет о переходе права П(Б)П при переходе прав на объект недвижимости. Арбитражная практика долго не могла определить механизм перехода права П(Б)П к правопреемнику объекта недвижимости. В итоге длительной дискуссии было решено, что право П(Б)П переходит в силу прямого указания закона. Однако в дальнейшем ВАС РФ указал, что несмотря на то, что право П(Б)П переходит силу закона, оно должно быть зарегистрировано.

Соответственно, в отношении перехода права П(Б)П при переходе прав на объект недвижимости позиция ВАС РФ выглядит следующим образом. Покупатель здания может пойти по пути переоформления права П(Б)П на собственность только в том случае, если в момент подачи заявления о выкупе земельного участка в ЕГРП имеется запись о его праве ПБП (ПБП было зарегистрировано за покупателем здания). Только в этом случае размер земельного участка не изменится. Если же запись в ЕГРП о праве П(Б)П отсутствует, то собственник объекта недвижимости может выкупить земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ, в этом случае размер земельного участка определяется по правилам ст.36 ЗК РФ.

Размер земельного участка определяется по правилам ч.7 ст.36 ЗК РФ. Формулировка этой нормы такова, что упор в ней делается при определении размера земельного участка, который может быть предоставлен собственнику объекта недвижимости, на фактическое землепользование. Поэтому длительное время арбитражная практика исходила из того, что если заявитель просит предоставить ему земельный участок исходя из фактического землепользования, а орган исполнительной власти предоставляет участок меньшего размера, и заявитель обращается в суд, то действия органов власти признавались незаконными. Однако впоследствии арбитражные суды стали исходить из того, что фактическое землепользование – это лишь один из критериев, принимаемых во внимание при определении размера, при этом должна учитываться совокупность фактов: границы смежных участков, естественные границы, характер использования соседних участков, наличие красных линий и т.п.. В итоге позиция арбитражных судов сошлась на том, что размер земельного участка не может превышать размер, определенный в соответствии с нормативами, но уменьшен он может быть вплоть до размера, определяемого по обрезу фундамента. Встает вопрос о том, кто будет доказывать, какого размера может быть предоставлен земельный участок. Если размер земельного участка будет определяться в административном порядке, то в этом случае доказывать обоснованность размеров испрашиваемого земельного участка заявитель не должен. Если с чиновником «не договориться», и заявитель вынужден будет обратиться в суд, то изначально позиция ВАС РФ заключалась в том, что орган исполнительной власти должен доказать необоснованность испрашиваемой площади земельного участка. Но впоследствии ВАС РФ решил этот вопрос иначе – в случае обращения в суд заявитель должен будет обосновать размер земельного участка, который он испрашивает.