Классификация объектов недвижимости

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. (Приложение Б).

В законодательных, нормативных, методических актах и документах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих физического статуса. (Приложение В).

Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

Существуют семь категорий земли:

1. Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

2. Земли поселений -- это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

3. Земли промышленности и иного специального назначения

4. Земли особо охраняемых территорий -- это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

5. Земли лесного фонда -- это лесные земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления.

6. Земли водного фонда -- это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов.

7. Земли запаса - находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом.

Искусственные объекты (постройки):

а) многоквартирный дом -- малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения. [8;13]

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров. (Приложение Г)

б)коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в)общественные (специальные) здания и сооружения:

· лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, и т. д.):

· учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);

· культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

· специальные здания и сооружения -- административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

г)инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж и т. д.

Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы:

Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе.

По функциональному назначению объекты недвижимости подразделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

По формам собственности объекты недвижимости делятся:

1.Частный фонд:

· находящийся в собственности граждан по предусмотренным законом основаниям, в том числе в результате приватизации;

· находящийся в собственности юридических лиц по предусмотренным законом основаниям;

2.Государственный фонд:

· находящийся в государственной собственности РФ, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление казенных предприятий или государственных учреждений;

· находящихся в собственности субъектов РФ, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление государственных учреждений.

3.Муниципальный фонд:

· находящийся в собственности муниципальных образований, в том числе в хозяйственном ведении или оперативное управлении муниципальных предприятий или учреждений.

По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть:

· введенные в эксплуатацию;

· незавершенное строительство.

По отраслевой принадлежности -- промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объекта. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

-коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

-личная жилая собственность;

-предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с не движимостью;

-объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную и институциональную недвижимость. Рекреационная недвижимость связана со сферой - объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную и институциональную недвижимость. Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (яхт- и гольф-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений. Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Практическая работа № 6 Задание на проведение оценки методом парных продаж.

Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Например Известна следующая информация по рыночным продажам: Факторы Объекты 1 2 3 4 Площадь, м2 150 150 200 200 Сад есть есть есть Нет Гараж есть нет есть Нет Цена продажи, $ 32000 30000 45000 40000 Определить: 1. Корректировку на разницу в площади. Корректировку на наличие сада. Корректировку на наличие гаража. Решение Факторы Объекты Оцениваемый 1 2 3 4 Площадь, м2 150 150 150 200 200 Корректировка -13000 -13000 1и3 Сад нет есть есть есть нет Корректировка -3000 -3000 -3000 3и4 Гараж есть есть нет есть нет Корректировка +2000 +2000 1и2 Цена продажи, $ 29000 32000 30000 45000 40000 Суммарная корректировка -3000 -1000 -16000 -11000 Скорректированная цена 29000 29000 29000 29000 Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя вне-сти денежные поправки. Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х; Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%). Тогда: если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15% Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15. если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15% Х = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85. если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться 1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; X = -10 = 0,87. 1,15 если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться 1,0 = (1,0 - 0,15) * Х; X = -10- = 1,18. 0,85

Практическая работа №7 Задание на проведение оценки.

требования к Процессу оценки

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов о рыночной стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.

Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.

1.  Постановка задачи.

1.1.  Цели и задачи оценки.

1.2.  Идентификация объекта.

1.3.  Вид определяемой стоимости.

1.4.  Даты проведения оценки.

1.5.  Ограничения и допущения.

1.6.  Выбор методологии

2.  Сбор исходной информации.

2.1.  Информация об объекте оценки.

2.1.1.  Документы.

2.1.2.  Осмотр и фотофиксация.

2.2.  Общая информация (регион, город, локальное окружение).

2.3.  Рынок объекта оценки.

3.  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4.  Расчет рыночной стоимости.

4.1.  Затратный подход.

4.2.  Доходный подход.

4.3.  Сравнительный подход.

4.4.  Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

5.  Подготовка отчета.

общие требования к отчету об оценке

1.  Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности:

-  Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ;

-  Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519;

-  Федеральные стандарты оценки:

ФСО №1, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007г. №256 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)",

ФСО №2, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007г. №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

ФСО №3 утверждены Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007г. №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)";

-  Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р;

-  Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р.