8. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определённая величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчёте, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, максимально эффективных, физических осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какой физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово – осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимально текущую стоимость.

В настоящем отчёте определяется наиболее вероятная цена продажи объекта оценки (рыночная стоимость объекта оценки), поэтому акцент в интерпретации данного принципа делается на «самое вероятное использование уже существующего объекта недвижимости».

Учитывая затраты, произведённые на строительство здания, а также конструктивные характеристики объекта недвижимости, мы делаем вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования является использование в соответствии с функциональным назначением.

В случае, когда объектом оценки является квартира в жилом доме, наилучшем и наиболее эффективным использованием принимают – использование в качестве жилого помещения без рассмотрения иных вариантов.

9 Расчёт стоимости _______________________ квартиры

9.1 Расчёт затратным подходом

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые издержки – затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем виде включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изелий и оборудования;

- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов4

- основную заработную плату строительных рабочих;

- стоимостьвременных зданий, сооружений и инженерных сетей;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся

непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- затраты на подготовку территории строительства;

- затраты на проектные и изыскательские работы;

- прочие затраты и работы;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия,

затраты на авторский надзор;

- другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчёты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

1. пересчётом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

2. путём составления восстановительной стоимости на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

 по укрупнённым сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупнённых сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.