Тема:Вступ.Основні поняття нормативної та експертної оцінки земель . Закон України «Про плату за землю». План

1. Історія « Грошової оцінки в Україні».

2.Поняття нормативної та експертної оцінки.

3. Інформаційна база для грошової оцінки.

Домашнє завдання: Зв’язок з іншими дисциплінами.

Історія: Щодо історії становлення грошової оцінки,слід наголосити,що,зважаючи на політичні перешкоди тривалий час , аж до 80-х років минулого століття,глибоких наукових досліджень з цього питання у Радянському Союзі не було. У 60-80-х роках активно дискутувались проблеми оцінки земель, однак ідеологічне табу унеможливлювало визначення показників оцінки земель у грошовому виразі. Якісно новий етап таких досліджень розпочався тільки на початку 90-х років з початком земельної реформи та проголошенням державного суверенітету України. Цей етап завершився в середині 90-х років прийняттям методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів тільки в 1999 році у зв’язку із започаткуванням продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення фізичним та юридичним особам для комерційних цілей була започаткована експертна оцінка земельних ділянок , методичною основою якої стали методики , напрацьовані в країнах з традиційно ринковою економікою.

Якщо характеризувати правовий аспект проблеми , то статтею 23 Закону України від 19 вересня 1996р.№378)96-ВР «Про плату за землю» виконання грошової оцінки земельних ділянок покладено на Держкомзем України за методиками , затвердженими Кабінетом Міністрів,а постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997р.№99 «Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру» структуру державного земельного кадастру доповнено ще однією складовою , а саме «грошова оцінка земель».

Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:

купівля-продаж майна;

оренда;

кредит під заставу;

страхування майна;

інвестування і розробка інвестиційних проектів;

злиття і поділ підприємств;

внесення в статутний фонд;

розв’язання майнових спорів;

приватизація;

багато інших випадків.

Хоча і цей перелік не все пояснює. Розглянемо конкретні побутові ситуації.

Наприклад, поділ успадкованого майна. Наші громадяни можуть залишити у спадок один одному, в кращому випадку, невелику квартиру, яку дуже часто доводиться ділити на декілька нерівних частин. Бідні родичі хочуть бачити свою частку дорожчою, а багаті родичі пропонують їм взамін частки деяку грошову компенсацію. Як поводиться в такому випадку цивілізована людина? Звертається до оцінювача, якому доводиться виступати в ролі третейського судді і визначати вартість всього об’єкта і кожної його частки окремо.

Дуже часто виникають розбіжності між орендодавцем і орендарем. В цьому випадку звіт про оцінку може служити точкою відліку при визначенні орендної плати, при поверненні майна орендодавцю. Тобто з’являється можливість визначити вартість покращень, проведених орендарем, які призвели до підвищення вартості орендованого майна або визначити вартість збитку, який призвів до зменшення вартості приміщення (особливо це актуально при достроковому припиненні договору оренди за ініціативою орендодавця). Орендар, як правило, прагне зробити ремонт “під себе”, дуже часто з великими затратами, однак вартість ремонту не завжди веде до простого арифметичного збільшення вартості на суму затрат. Наприклад, двері з червоного дерева з інкрустацією в звичайній “хрущовці” навряд чи зроблять його більш привабливим і дорожчим.

В першу чергу оцінка часто виконується для таких об’єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об’єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

1.Розвиток ринку земель на сучасному етапі передбачає здійснення комплексу заходів із використанням правових і економічних важелів регулювання ринкових земельних відносин щодо прискорення приватизації земельних ділянок громадянами, шляхом їх безоплатної передачі з державної та комунальної у приватну власність, і юридичними особами, шляхом купівлі-продажу (первинний ринок), створення умов для вільного обігу земельних ділянок та прав на них (вторинний ринок).

Об'єктами ринку землі є всі земельні ділянки, за винятком тих, що не можуть передаватись у власність згідно з законами України.

Суб'єктами ринку земельних ділянок несільськогосподарського призначення України визначені: власники й орендарі земельних ділянок, юридичні та фізичні особи, діяльність яких на земельному ринку пов'язана з наданням професійних послуг продавцям і покупцям (інформаційні та маркетингові послуги, прогнози, експертна оцінка, правова експертиза, послуги з оформлення та реєстрації тощо), органи державної влади й місцевого самоврядування.

Ринок землі повинен функціонувати на засадах соціальної справедливості, забезпечення державних, суспільних і приватних інтересів, законності, ефективності, прозорості, відкритості, збалансованого розвитку населених пунктів, а також інших територій, охорони й раціонального використання землі та інших природних ресурсів.

Інституційне забезпечення земельного ринку потребує вирішення відповідних завдань:

• розробки і вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок та прав на них;

• надання фізичним і юридичним особам можливості вибору різних дозволених видів функціонального використання земельних ділянок;

• розробки механізмів щодо конкурентних способів набуття права власності й права на оренду земельних ділянок (земельні аукціони, тендери, конкурси на право забудови, здійснення інвестиційних проектів тощо);

• удосконалення процедур набуття права на забудову влас­никами та орендарями земельних ділянок;

• удосконалення організаційно-правових механізмів надання концесій для будівництва й експлуатації транспортної та міської інженерної інфраструктур;

• визначення особливостей реалізації права власності на землю у вільних економічних зонах і на територіях пріоритетного інвестиційного розвитку;

• формування інфраструктури ринку землі, забезпечення її функціонування, розвитку конкуренції, прозорості операцій та зменшення інвестиційного ризику на цьому ринку:

• створення інфраструктури ринку землі, зокрема у складі земельних бірж, земельних банків та інших фінансово-кредитних установ, забезпечення умов для створення підприємств, установ, організацій різних форм власності;

• сприяння формуванню консалтингових і рієлторських підприємств та банку даних попиту і пропозиції на ринку землі;

• створення державного реєстру земель у складі державного земельного кадастру;

• визначення переліків і забезпечення оприлюднення інфор­мації щодо розміщення, якісної характеристики, можливих напрямів використання та початкової ціни земельних ділянок, інвентаризацію яких проведено, для продажу їх із державної власності на конкурентних засадах.

Необхідність запровадження в Україні ефективної системи вивчення попиту та пропозиції, розвитку системи менеджменту і маркетингу на ринку землі є очевидною. Для ЦЬОГО потрібні:

• визначення та щорічне затвердження по кожному населе­ному пункту переліку земельних ділянок для їх можливого продажу і формування обсягів надходження коштів до бюджету від їхньої приватизації;

організація маркетингових фірм з обслуговування ринку землі та ПІДГОТОВКИ спеціалістів із земельного менеджменту

• періодична публікація відомостей про попит і пропозицію на земельні ділянки, створення для цього у разі потреби спеціального друкованого органу.

Необхідно забезпечити належну оцінку земельних ділянок:

> запровадженням незалежної системи оцінки земельних ді­лянок та прав на них, у тому числі в комплексі з об'єктами нерухомості; створенням механізмів забезпечення прозорості

операцій на ринку землі й вільного доступу до визначення ринкової вартості земельних ділянок та прав на них;

• наданням державної підтримки щодо підготовки та діяльності спеціалістів з експертної грошової оцінки земельних ділянок для обслуговування ринку землі;

• організацією державного регулювання діяльності фізичних і юридичних осіб, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок (ліцензування, сертифікація, атестація тощо).

У результаті вивчення дисципліни повинні знати:

• види грошової оцінки земель;

• інформаційну базу для грошової оцінки земель;

• мету проведення грошової оцінки земель;

• фактори, що впливають на вартість земельної ділянки. Уміти:

• провести грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення;

• провести грошову оцінку земель населених пунктів;

• провести грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення;

• володіти навичками практичного виконання земельно-оціночних робіт.

Мета:При продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам, при викупі земельних ділянок для суспільних потреб,здійсненні інших цивільно-правових угод щодо земельних ділянок,для визначення розміру земельного податку,втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва , використання та охорони земель та в багатьох інших випадках використовують дані грошової оцінки земель.

Залежно від призначення й порядку проведення виділяють нормативну та експертну грошову оцінку. Залежно від методичних особливостей проведення оцінки земельних ділянок різних категорій нормативну та експертну грошову оцінку можна поділити на оцінку земель сільськогосподарського призначення,земель лісового фонду,водного фонду та інших категорій. Поряд з цим ,зважаючи на різні ренто утворювальні чинники,слід розрізняти також принципові відмінності оцінки земельних ділянок в межах та за межами населених пунктів . Враховуючи різні варіанти запропонованих диференціацій оцінних процедур, особливостей методики та призначення грошової оцінки , у посібнику матеріал викладений у хронологічній послідовності прийняття нормативних актів,які регламентують проведення відповідного виду оцінки.