1.Анализ ранка недвижимости г. Уфы за 2012г.
1.1. Анализ рынка жилой недвижимости
Первичное жилье. Таблица1 (приложение 1) проанализировать динамику цен за 2012 год по районам города Уфы. Количество представленных на рынке объектов уменьшилось за счет хорошего спроса на них, но не слишком отразилось на структуре предложения. Ценовая картина и спрос остаются на прежнем уровне, интерес к новостройкам сохраняется, особенно востребованы они в Центре. Также мало на рынке больших квартир удобных планировок. Также характерным явлением последнего полугодия является так называемое "брендирование" новостроек, как отдельных домов точечной застройки, так и жилых комплексов, которым даются уникальные названия, позволяющие покупателям четче ориентироваться среди вариантов. А застройщикам – подчеркивать преимущества и превращать в них недостатки проектов.
Вторичное жилье. Таблица 2(приложение 2). Ожидаемой активности рынок не принес, как и не случилось прошлогодней банковской «экспансии». Может быть, это и к лучшему, ведь при ближайшем рассмотрении можно заметить, что рынок приблизился к докризисному уровню цен, и квартиру по таким ценам купить совсем не просто.
Тем не менее, активность рынка сохраняется, исчез лишь ажиотаж. Если анализировать географические характеристики, то можно заметить, что последние 2 месяца 3 района города начинают приближаться друг к другу по цене. Это Проспект, Сипайлово и Зеленая Роща. Где-то лучше место, где-то качество застройки, где-то присутствуют большие перспективы развития. Все эти плюсы минусы компенсируют друг друга.
Менее популярные районы отличаются по цене с несколько большим разбросом – Черниковка, Затон, Дема, Инорс. Но заметно, что рейтинг района Дема начинает повышаться, как мы и предсказывали еще год назад. Причиной тому и текущая застройка и развитие, и будущие перспективы застройки города между Демой и Затоном. Хотя они пока довольно призрачны.
Сегмент элитки видимо под исчерпал свои возможности, что бывает время от времени. Продавца больших квартир по завышенным ценам должны учесть это, если хотят продать свой вариант побыстрее. Так как спрос в сегменте элитки есть, но на большие удобные квартиры по адекватной цене.
Прогноз на декабрь пока тот же – исключительно инфляционный потенциал, спрос на ликвидные квартиры и стабильное равновесие. Характерной чертой 2012 года является конкуренция первичного и вторичного рынка. Акции от застройщиков в концу года, если они будут, сохранят текущую тенденцию вторичного сегмента. Вряд ли нас ожидает ажиотаж 2011.
1.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости
Общие объемы предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости Уфы.
Торговая – 38%
Офисная – 40%
Производственно-складская – 22%
Данные цифры скорее отражают активность рекламы, нежели чем реальное количество помещений, сдающихся в аренду, и текущую сезонность. Однако, за квартал доля торговых помещений снизилась, а офисных – увеличилась на несколько процентов. Это отражает динамику под сегментов. Как и в сегменте продаж, снизилась активность по офисным помещениям по сравнению с первым полугодием. Торговые помещения как правило, выставляются в рекламе по-отдельности, так как в них важны многие характеристики. Также для рекламы торговых помещений используют больше технических возможностей. Офисные помещения часто выставляют в рекламу «оптом», когда в объявлении значится неопределенное количество помещений, площадью «от и до», либо «через запятую». Также количество размещенных вариантов отражает общий летний спад деловой активности августа.
Производственные и складские помещения, планируемые к сдаче, далеко не всегда регулярно обновляются в рекламе. Если для других сегментов, особенно торговли, обязательна активная реклама в СМИ и в большинстве случаев еще и наружная. То в складском сегменте – скорее наружная. Даже ее может какое-то время не быть на объекте. Поэтому физически доля этих помещений на рынке может быть больше, чем в рекламе. Торговые помещения. Как и в сегменте продаж, происходит изменение ценности районов города. Не только центр теперь является привлекательным для торговли. Скорее наоборот, застраиваемые и стратегически привлекательные районы интереснее арендатору торговых помещения. Цена аренды «street-retail» почти сравнивается в основных районах города. И колеблется вокруг цифра 1000 руб за кв.м. Действительно, если рассуждать экономически, люди почте везде потребляют примерно одни и те же услуги и товары первой необходимости по примерно равным ценам. Поэтому в идентичных местах по структуре и численности населения выручка и прибыть в торговле основными товарами не сильно отличаются. И примерно идентичную сумму (долю) торговцы готовы отдать за аренду помещения в структуре своих затрат. Офисные помещения. На рынке остается достаточное количество предложений в бизнес-центрах. Осень показала более низкую активность, чем первое полугодие.
Производственно-складские помещения. Помещений данного сегмента на рынке достаточно. Повышаются требования к ним от потенциальных арендаторов. И для спроса и для предложения в том числе характерны требования к отдаленности от жилых районов и близости к транспортным развязкам. Но основная доля их - в отдаленных районах. Теперь это становится удобнее – проще выехать из города и осуществлять межрегиональную логистику. И дешевле. Средняя стоимость аренды квадратного метра коммерческой недвижимости в Уфе составляет около 651 руб за кв.м. В пересчете на кв.м. в аренде жилья цифра без учета элитного жилья составит около 450 руб за кв.м. Бизнес готов платить за свое существование больше... Особенно, на «красных линиях».