20. Лендлорд из трущобы

Для многих владелец трущобы (он же ленд­лорд из гетто и выколачиватель арендной платы) является доказательством того, что человек может приобрести сатанинский образ при жизни. Адресат злобных прокля­тии, подушечка для булавок у тех, кто склонен к рели­гии вуду, человек, считающийся эксплуататором угне­тенных, сегодня владелец домов и квартир, сдающихся ^в аренду, в трущобах — одна из самых ненавидимых фигур.

Его обвиняют во всех грехах: он взимает необосно­ванно высокую арендную плату; держит свои дома без Ремонта; стены квартир в этих домах покрашены деше­вой краской, содержащей свинец, который отравляет младенцев; он позволяет наркоманам, насильникам и пьяницам изводить жильцов. Отваливающаяся штука­турка, переполненные мусорные баки, вездесущие та­раканы, протекающие трубы, провалы в крыше и пожа­ры — все это неотъемлемые части владений лендлорда из трущоб, в которых процветают только крысы.

Обвинения эти многочисленны, но ложны. Владе­лец домов в гетто мало отличается от других поставщи­ков дешевых товаров. В действительности он ничем не отличается от любого поставщика любого товара. Все они взимают максимально возможную цену.

Рациональный человек не станет ожидать высокого качества, тонкой работы или новых превосходных товаров по распродажной цене. Он не будет злиться и чувствовать себя обманутым.

Прежде всего рассмотрим поставщиков дешевых, низкокачественных и подержанных товаров как класс. Из всего, что можно сказать об их продукции, выделя­ется одно, — они произведены по дешевке, низкого ка­чества или были в употреблении.

Однако рациональный человек не станет ожидать высокого качества, тонкой работы или новых превосхо­дных товаров по распродажной цене. Он не будет злить­ся и чувствовать себя обманутым, если товар по такой цене имеет соответственное качество. От маргарина мы ожидаем другого, нежели от масла. От подержанной машины нам нужно меньше, чем от новой. Тем не ме­нее, когда дело доходит до жилья, особенно в городских условиях, люди ожидают и даже требуют качественного жилья по бросовым ценам.

Как же быть с утверждением, что лендлорд из тру­щоб берет слишком много за ветхие дома? Оно ошибоч­но. Любой пытается получить самую высокую цену за то, что он производит, и платить самую низкую — за то, что он покупает. Так поступают арендодатели, рабочие, члены групп меньшинств, социалисты, няни и фермеры. Даже вдовы и пенсионеры, которые сберегают деньги на крайний случай, пытаются получить самый высокий процент для своих сбережений.

Следуя аргументации, по которой арендодатели в трущобах достойны презрения, всех этих людей также необходимо осудить, поскольку они «эксплуатируют» тех, кому продают или сдают в пользование свои услуги и капитал, точно так же пытаясь получить максимально возможную отдачу.

Однако они, конечно, не заслуживают презрения. А если и заслуживают, то, во всяком случае, не по при­чине своего желания получить максимально возмож­ный доход от своих товаров и услуг. Не заслуживают презрения и лендлорды из трущоб. Арендодателя в тру­щобах, сдающего свои разваливающиеся дома, выделя­ют по причине, составляющей практически основную часть человеческой натуры, — из-за желания осущест­влять торговлю или обмен, добиваясь самой выгодной сделки.

Критики трущобных лендлордов не могут отличить всеобщее желание взимать высокие цены от возможно­сти делать это, которая есть не у всех. Трущобные ленд­лорды отличаются не потому, что они хотят взимать вы­сокие цены, а потому, что они могут это делать. Значит, главным в этой проблеме является вопрос, почему они могут. Это вопрос, на который критики не обращают никакого внимания.

Неумеренно высокие цены людям не позволяет взимать конкуренция. Она возникает, как только цена и норма прибыли на продукт или услугу начинает воз­растать. Если, скажем, цена летающей тарелки-фрисби начинает расти, то устоявшиеся производители станут расширять производство. Новые предприниматели вой­дут в отрасль, подержанные фрисби, вероятно, будут продаваться на рынках секонд-хенд и т.д. Вся эта дея­тельность противостоит первоначальному повышению цены.

Если цена съемного жилья внезапно начала возрас­тать из-за внезапного сокращения его предложения, вступят в действие аналогичные силы. Новое жилье бу­дут строить и владельцы недвижимости, и новые произ­водители, привлеченные в отрасль повышением цены. Старое жилье начнут чинить, будут осваивать чердаки и подвалы. Вся эта деятельность будет толкать цену жи­лья вниз и в итоге преодолевать его нехватку.

Если арендодатели повысят плату в отсутствие дефи­цита жилья, то им будет непросто найти квартирантов. И старых и новых жильцов будет манить более низкая арендная плата в других местах. Даже если лендлорды сговорятся и поднимут плату все вместе, они не смо­гут ее сохранять на высоком уровне, если не будет де­фицита. Такой попытке будут противодействовать но­вые предприниматели, не участвующие в картельном соглашении, которые начнут удовлетворять спрос на более дешевое жилье. Они будут покупать существую­щие дома и строить новые. Жильцы, конечно, начнут переезжать в дома, не принадлежащие картелю. Те, кто останутся в дорогих зданиях, будут использовать мень­шие площади, съезжаясь по двое или перемещаясь в бо­лее маленькие квартиры.

Участникам картеля будет трудно поддержать запол- няемость своих домов. Картель неизбежно распадется, поскольку владельцы домов будут искать и удерживать жильцов единственным возможным способом — сни­жением арендной платы. Поэтому неверно утверждать, что лендлорды устанавливают цену по своему усмотре­нию. Как и все остальные, они взимают столько, сколь­ко позволяет рынок.

Понятие «завышенной цены», по сути, не имеет смысла с точки зрения закона. «Завышение цены» мо­жет означать только одно — взимать больше, чем по­купатель хотел бы заплатить. Но ведь всем нам очень бы хотелось не платить ничего за свое проживание (или платить минус бесконечность, — это означало бы, что арендодатель платит жильцу бесконечное количество денег за то, что тот живет в его здании). Поэтому мож­но утверждать, что завышенную цену взимает любой арендодатель, требующий хоть какой-нибудь платы. О любом, кто продает что-то за цену выше нуля, можно сказать, что он назначает завышенную цену, потому что нам всем хочется платить ноль (или минус бесконеч­ность) за то, что мы покупаем.

Итак, отбрасываем как ложное утверждение о том, что трущобный лендлорд завышает цену. Но как быть с мусором, крысами, отваливающейся штукатуркой и т.д.? Отвечает ли арендодатель за эти условия? Край­не модно было бы ответить «да», но так не пойдет. Проб­лема трущобного жилья — это вообще не проблема трущоб и не проблема жилья. Это проблема бедности:, ответственным за которую лендлорда считать нельзя. А если это не результат бедности, это вообще не соци­альная проблема.

Дома в трущобах со всеми их ужасами — это не проблема, когда живут в них люди, которые могут себе позволить жилье более высокого качества, но предпочи­тают жизнь в трущобах из-за денег, которые могут на этом сэкономить. Такие предпочтения могут не поль­зоваться особой популярностью, но свободный выбор людей, который касается только их самих, нельзя клас­сифицировать как социальную проблему. Если бы это было возможно, мы все могли бы опасаться, что наши самые взвешенные решения, самые лелеемые вкусы и Желания будут охарактеризованы как «социальные проб­лемы» людьми, вкусы которых отличаются от наших.

Жилье в трущобах становится проблемой, когда люди живут там по необходимости, — не желая там оставаться, но не имея возможности позволить себе что-то лучшее. Эта ситуация, безусловно, печальна, но здесь нет вины лендлорда. Наоборот, он предоставляет необходимую услугу исходя из бедности жильцов.

В подтверждение этого рассмотрим закон, запре­щающий существование трущоб, а значит и трущоб­ных лендлордов, но никаким иным образом не учиты­вающий интересы жителей трущоб (предоставление достойного жилья бедным или адекватных доходов на его покупку либо аренду). Аргумент состоит в том, что если трущобный лендлорд действительно вредит жите­лям трущоб, то его исчезновение, при неизменных про­чих условиях, должно повысить чистое благосостояние таких жильцов.

Однако закон не позволит этого добиться. Он нане­сет огромный вред не только трущобным лендлордам, но и жильцам, и им даже в большей степени. Если ленд­лорды потеряют доходы из этого источника (возможно, далеко не единственного), то квартиранты потеряют жилье. Их принудят к тому, чтобы арендовать более до­рогое жилье за счет сокращения суммы денег, предна­значенных на продукты питания, лекарства и прочие товары первой необходимости.

Так что проблема не в трущобном лендлорде, а в бедности. Лендлорда можно было бы обвинить во всех ужасах трущоб, если бы он был причиной бедности.

Почему же тогда его одного подвергают поноше­ниям, когда он не больше других торговцев повинен в обмане? В конце концов, никто не оскорбляет тех, кто продает подержанную одежду бродягам с Бауэри-стрит, хотя у них плохой товар, высокие цены, а покупатели бедны и беспомощны. Не будем обвинять во всем тор­говцев. Виноваты бедность и нужда бродяг с Бауэри.

Точно так же люди не обвиняют владельцев «авто­мобильных кладбищ» в плохом качестве товара или страшной нужде их клиентов. Владельцев булочных со вчерашним хлебом никто не винит в том, что хлеб у них черствый. Все понимают, что если бы не автомо­бильные свалки и подобные булочные, то бедняки жили бы еще хуже.

Очевидно, есть взаимосвязь между объемом госу­дарственного вмешательства в некую экономическую сферу и количеством оскорблений и ругательств, сып­лющихся на предпринимателей, обслуживающих эту сферу. Законов, которые вмешивались бы в деятель­ность булочных вчерашнего хлеба или автосвалок, было немного, но в жилищной сфере — наоборот. Та­ким образом, необходимо указать на связь между го­сударственным вмешательством в жилищный рынок и ужасной репутацией трущобного лендлорда в глазах общества.

Невозможно отрицать наличие сильного и разно­образного вмешательства государства в рынок жилья. Точечная застройка, государственное жилье и город­ские проекты реконструкции, правила зонирования и строительные кодексы — вот лишь отдельные примеры. В каждом из них создано больше проблем, чем решено. Выло уничтожено больше жилья, чем построено, расо­вая напряженность усугубилась, а жизнедеятельность местных сообществ была нарушена.

Похоже, что в каждом случае за последствия бюро­кратической волокиты и путаницы отвечает лендлорд. Он несет вину за перенаселенность, вызванную город­ской программой реконструкции. Его обвиняют в том, что состояние его домов не соответствует стандартам, установленным в нереалистичных строительных ко­дексах. Если бы они соблюдались, то это радикально ухудшило бы положение жителя трущоб. (Навязывание «домов-кадиллаков» может лишь навредить жителям «домов-фольксвагенов». Оно ставит жилье за пределы финансовых возможностей бедняков.)

Вероятно, наиболее критичной связкой между госу­дарством и дурной репутацией трущобного лендлорда является закон о контроле над арендной платой. Этот закон меняет обычные стимулы, ориентированные на прибыль и заставляющие предпринимателя обслужи­вать своих клиентов, на стимулы, которые делают его прямым врагом квартиросъемщиков.

В обычной ситуации лендлорд (или любой другой бизнесмен) получает доход, обслуживая потребности жильцов. Если он не может этого сделать, то жильцы будут постепенно съезжать. Пустующие квартиры, ко­нечно, означают потерянный доход. Реклама, квартир­ные маклеры, ремонт, покраска и другие вещи, связан­ные с пересдачей квартиры, означают дополнительные расходы. Кроме того, лендлорд, который не в состоянии удовлетворить нужды жильцов, может быть вынужден снизить арендную плату. Как и в другом бизнесе, кли­ент всегда прав, и торговец игнорирует это утвержде­ние только на свой страх и риск.При установлении контроля над арендной платой система стимулов переворачивается. В ней лендлорд получает наибольшую отдачу, обслуживая своих жиль­цов не хорошо, а плохо, симулируя, отказываясь делать ремонт и оскорбляя их. Если арендные ставки законо­дательно удерживаются на уровне ниже рыночного, то наибольший доход лендлорд получит, не обслуживая жильцов, а избавляясь от них, поскольку тогда он мо­жет заменить их жильцами, которые платят больше и не подпадают под действие закона.

Если в условиях контроля над арендной платой си­стема стимулов переворачивается, то вход в отрасль лендлордов определяется процессом самоотбора. Если существует финансовый стимул обслуживать клиен­тов, то будет привлекаться один тип лендлордов. Если существует финансовый стимул притеснять клиентов, то будет привлекаться совсем другой тип лендлордов. Другими словами, репутация лендлорда как хитрого и алчного вполне может быть оправданна, но к тому, что­бы такие люди становились лендлордами, их в первую очередь подталкивает программа контроля над аренд­ной платой.

Ухудшение качества жилья вызвано запретом на высокую арендную плату, контролем над ней и анало­гичными законами. Запрет низкокачественного жилья, строительные кодексы и тому подобное заставляют лендлордов покидать рынок. В результате у жильцов со­кращается возможность выбора, а качество остающих­ся вариантов ухудшается. Если лендлорды, сдавая жи­лье бедным, не могут обеспечить себе такой же уровень прибыли, как и в других сферах, то они уйдут с рынка. Попытки понизить арендную плату и поддержать вы­сокое качество приведут к снижению прибыли и уходу игроков с рынка, а небогатые жильцы окажутся в гораз­до худшем положении.

Следует помнить, что основная причина появления трущоб — это не арендодатель. Самые худшие его «пе­регибы» вызваны государственными программами, в особенности программами ограничения арендной пла­ты. Трущобный лендлорд вносит положительный вклад в общество; без него экономике было бы хуже. Он про­должает выполнять свою неблагодарную задачу, не­смотря на все оскорбления и поношения, и это, по сути, лишь подтверждает его героическую природу.