76. Договор социального найма жилого помещения

Договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК).

77. Договор коммерческого найма жилого помещения

Договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК).

По договору найма ЖП одна сторона - соб-ственник или управомоч-е им лицо (наймодатель) обяз-ся предост-ть др. стороне (нанимателю) ЖП за плату во влад-е и польз-е для прожив-я в нем (ст.671 ГК).

Юридическая природа:

консенсуальный;

двусторонний;

возмездный.

Виды:

- договор социального найма (договор найма ЖП в гос. и мун. ЖФ социального пользования)

- договор коммерческого найма (договор найма ЖП, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли).

Основания заключения договора найма ЖП:

социальный найм - решение органа МС;

коммерческий найм - соглашение сторон.

Срок договоров:

социальный найм - бессрочный;

коммерческий найм - до пяти лет (если срок не указан, то договор считается заключенным на срок пять лет)

Форма договора:

социального найма - письменная;

коммерч-го найма - письменная (ст. 672 и 674 ГК).

Объект договора:

- социальный найм - изолированное ЖП:

а) должно отвечать санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным правилам;

б) должно быть благоустроенным;

в) предназначено для проживания во все сезоны;

г) должно быть зарегистрировано в качестве жилого.

- коммерческий найм - ЖП, пригодное для проживания без угрозы для здоровья проживающих, без определения размера, нормы ж/площади не распространяются.

Расторжение ДСН ЖП

Основания прекращения договора:

1. Одностороннее волеизъявление нанимателя.

2. Иск наймодателя (в судебном порядке).

3. Смерть нанимателя (правоотношение сохр-ся для остальных).

4. Гибель ЖП (в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Юр. последствие прекр-я договора - обязанность освобождения жилого помещения:

- в добровольном порядке;

- в принудительном порядке (выселение).

Расторжение ДКН ЖП

Основания (ст. 687 ГК):

1. Наниматель ЖП вправе с согл-я др. граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупр-ем наймодателя за три месяца.

2. По требованию наймодателя (в судебном порядке) в случаях:

а) невнесения нанимателем платы за ЖП за 6 месяцев, если договором не установлен более длит. срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушения или порчи ЖП нанимателем или др. гражданами, за действия которых он отвечает (предост-е судом срока до года для устранения нарушений с отсрочкой еще на один год);

в) использования ЖП не по назначению или систематического нарушения прав и интересов соседей после предупреждения со стороны наймодателя о недопущении таких нарушений.

3. По требованию любой из сторон договора (в судебном порядке):

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных ж/законод-вом.

Последствия расторжения договора коммерческого найма ЖП:

наниматель и проживающие с ним граждане обязаны добровольно освободить ЖП;

при не освобождении ЖП наниматель и граждане, проживающие с ним, подлежат выселению из ЖП в принудительном порядке на основании решения суда (ст. 688 ГК).