69. Договор ренты

Договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает др. стороне (плательщику ренты) в собств-ть имущ-во, а плательщик ренты обяз-ся в обмен на получ-е имущ-во периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной ден. суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

Виды рентных отношений:

- постоянная рента (установл-е обяз-ти выплачивать ренту бессрочно);

- пожизненная рента (установление обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты).

Правовая природа:

- возмездный (этим он отличается от договора дарения);

- реальный (отчужд-е движимого имущ-ва за плату) либо консенсуальный (отчужд-е движ-го имущ-ва беспл-но);

- алеаторный (рисковый) - какая-либо сторона может получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное;

- одностор-ий (реальные дог-ры ренты, по кот. передача движ-го им-ва осущ-ся по модели дог-ра дарения) либо двусторонний (консенс-ные дог-ры ренты, по кот. передача движ-го имущ-ва осущ-ся по модели договора КП).

Стороны договора ренты:

1. Рентный кредитор (получатель ренты) - лицо, передающее свое имущ-во в собств-ть др. лица с целью получения от последнего в течение длит-го периода времени дохода (ренты):

- м. быть только ФЛ, а также некоммерческие ЮЛ (п. 1 ст. 589 ГК);

- получатель ренты м. не совпадать с лицом, передающим имущ-во под выплату ренты (напр., пожизн. рента м. быть уст-на одним гр-ном в пользу др. гр-на или группы граждан - ст. 596 ГК).

2. Рентный должник (плательщик ренты) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собств-ть имущ-во выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту):

- м. быть любые Ф и ЮЛ, заинтерес-е в приобр-ии имущ-ва, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить треб-я, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Существенные условия:

1. Предмет договора:

а) могут быть:

- вещи (движимые и недвижимые);

- наличные деньги;

- ц/бумаги на предъявителя.

б) не могут быть:

- имущественные права;

- рез-ты интеллектуальной деят-ти;

- работы, услуги, информация;

- нематериальные блага.

Форма договора - подлежит нотар-ному удост-ю, а договор, предусматр-щий отчужд-е недвиж-го имущ-ва под выплату ренты подлежит также госуд. регистрации (ст. 584 ГК).

Договор постоянной ренты

1. Главный признак - бессрочный характер обяз-ва по выплате ренты.

2. Получатели ренты:

- физические лица;

- некоммерч. ЮЛ, если это не противоречит закону и соответствует целям их деят-ти (п. 1 ст. 589 ГК)

(напр., учреждения и ЮЛ, созданные на определ. срок).

3. Возможность передачи прав получателя ренты:

- в рез-те уступки права требования (цессия);

- в рез-те перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации ЮЛ.

4. Размер рентных платежей (существ-е условие договора) (ст. 590 ГК):

- устанавливается в договоре;

- размер увел-ся пропорционально увеличению МРОТ;

5. Форма выплаты ренты (ст. 590 ГК):

- выплачивается в деньгах;

- выплачивается путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

6. Сроки выплаты ренты (ст. 591 ГК) - если иное не предусм-но договором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

7. Риск случайной гибели имущ-ва, перед-го под выплату ренты:

- риск случайной гибели или случайного повреждения имущ-ва, перед-го бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты (п. 1 ст. 595 ГК);

- при случайной гибели или случайном поврежд-ии имущ-ва, перед-го за плату под выплату пост. ренты, плательщик вправе требовать прекр-я обяз-ва по выплате ренты либо изм-ий условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК).

8. Право плательщика на выкуп постоянной ренты (ст. 592 ГК):

- плательщик вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа;

- условие - заявлен плательщиком в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты;

- договором м. быть предусм-но, что право на выкуп пост. ренты не м. быть осущ-но при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

9. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК), если плательщик ренты:

- просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором;

- нарушил свои обяз-ва по обеспечению выплаты ренты:

а) плательщик ренты обязан предост-ть обеспечение исполнения своих обязательств (ст. 329 ГК), либо

б) плательщик ренты обязан застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (ст. 587 ГК).

- признан неплатежеспособным либо возникли иные обст-ва, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплач-ся им в размере и в сроки, кот. уст-ны договором

- недвижимое имущ-во, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

- получатель ренты может требовать выкупа плательщиком ренты и в др. случаях, предусм. договором.

10. Выкупная цена постоянной ренты (ст. 594 ГК):

- выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором постоянной ренты;

- при отсутствии в договоре условия о выкупной цене:

а) если имущ-во передано за плату - выкуп осущ-ся по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты;

б) если имущ-во передано бесплатно - в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включ-ся цена переданного имущ-ва, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналог. товары (п. 3 ст. 424 ГК).

11. Прекращение договора постоянной ренты:

- возможно по общим основаниям (гл. 26 ГК) за искл-ем следующих оснований (при передаче в ренту недвижимого имущ-ва):

а) смерть гражданина (ст. 418 ГК);

б) ликвидация ЮЛ (ст. 419 ГК).

- возможно путем выкупа ренты ее плательщиком.

Договор пожизненной ренты

1. Порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей - смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты.

2. Права не могут быть переданы кому-либо, т.к. неразрывно связаны с личностью получателя ренты.

3. Пожизн. рента может быть установлена на период жизни др. гр-на или нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты счит-ся равными, если иное не предусм-но дог-ром (п. 2 ст. 596 ГК).

4. Формой выплаты пожизненной ренты может быть только ден. сумма, периодически (ежемесячно, если иное не уст-но договором - п. 2 ст. 597 ГК) выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

5. Размер пожизненной ренты опред-ся сторонами в договоре, но не может быть менее 1 МРОТ и увеличивается пропорционально увеличению МРОТ (п. 2 ст. 597 ГК).

6. Это срочная сделка, поэтому даже случайная гибель или случайное повреждение имущ-ва, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обяз-ва выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК).

7. Прекращение договора:

а) в случае существ-го нарушения договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика:

- выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК;

- расторжения договора и возмещения убытков;

б) если под выплату пожизненной ренты недвижимое имущ-во отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущ-ва с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).

Пожизненное содержание с иждивением

По договору ПСИ получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему недвиж-сть в собств-ть плательщика ренты, который обяз-ся осущ-ть пожизненное содержание с иждивением гр-на и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

Отличия от пожизненной ренты:

- предмет договора ПР может быть любое имущ-во, а предметом договора ПСИ может быть только недвиж-ть;

- в договоре ПР допуск-ся только ден. форма рентных платежей, а в договоре ПСИ рента представл-ся в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде и в уходе за ним.

В кач-ве искл-я договором ПСИ может быть предусм-на возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гр-на периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

В договоре ПСИ общий объем месячного содержания д. быть не менее двух МРОТ (п. 2 ст. 602 ГК);

Защита интересов получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

- Моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гр-ну - получателю ренты должно рассм-ся как существ-е нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущ-ва, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, уст. законом (ст. 594 ГК);

- Плательщик ренты - собственник недвиж-го имущ-ва, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущ-во только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК);

- Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использ-е указ-го имущ-ва не привело к снижению стоимости этого имущ-ва.