V. При стійкому грошовому обігу (без інфляції) надійність своєчасного повернення кредиту обумовлюється:

- фінансовим станом позичальника;

- станом заставленої нерухомості;

- дотриманням установленої, відповідно до записів в іпотечній книзі, послідовності повернення боргу різними позичальниками;

- співвідношенням величини боргу і розміру застави.

Заставні вважаються досить безпечним різновидом позичок, оскільки вони надійно захищені. Оскільки, основна вимога до позичальник для отримання потрібної йому позички полягає в тому, що він повинен бути співвласником (власником) відповідної нерухомості, яка залишається для кредитора надійним гарантом виданої ним позички.

Суть іпотечного кредитування для кредитора зводиться до забезпечення своєчасного повернення кредиту без реалізації нерухомого майна позичальника.

Один зі способів забезпечення гарантії повернення позичок — диверсифікованість. Це дозволяє рівномірно розподілити ризик між майном позичальників. Принцип дії цього механізму полягає в тім, що, як правило, не всі клієнти банку одночасно є неплатниками.

Тема 6: Порівняльний підхід до оцінки нерухомості

1.Зарубіжний досвід використання підходів і методів оцінки ринкової вартості нерухомості.

2.Порівняльний підхід або аналогів продажу до оцінки нерухомості.

3. Основні принципи порівняльного підходу. Етапи оцінки нерухомості порівняльним підходом.

4. Критерії вибору порівняльних об’єктів. Одиниці порівняння.

5. Класифікація і внесення поправок.

І. Експертна оцінка ринкової вартості нерухомості базується на трьох загальноприйнятих підходах – витратному, аналогів продажів та доходному, - вірогідність результатів за якими у кожному конкретному випадку може бути різною. Найвірогіднішим у світовій практиці методом оцінки нерухомості вважається метод аналогів продажів, а у випадку оцінки виробничих і комерційних об’єктів – доходний метод. Ці твердження справедливі за наявності розвинутого конкурентного ринку нерухомості, його відкритості, досконалості нормативно-правової бази.

Єдиними нормами професійної оціночної практики при проведені експертної оцінки передбачено застосування всіх трьох методів. Результати оцінки, одержані різними методами, дійсно можуть і повинні мало відрізнятися – не більше як на 10 – 15 %, а отже, процедуру узгодження можна звести до визначення середньоарифметичного показника результатів застосованих методів.

Зовсім інша ситуація склалася на ринку нерухомості в Україні. Відсутність достатньої кількості вірогідних даних щодо аналогів обмежує використання методу аналогів продажів, а закритість з відомих причин інформації про доходність нерухомості часто робить результати, розраховані доходним методом, сумнівними і юридично вразливими. Значна розбіжність результатів оцінки нерухомості в Україні за різними підходами має об’єктивні причини, і питання правильного їх узгодження є на сьогодні надзвичайно актуальним.

Розглянемо більш детально кожний з підходів оцінки нерухомості.

ІІ. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди на ринку нерухомості з аналогічними об'єктами і порівнянні об’єкту, що оцінюється, з об’єктами-аналогами.

Оскільки не існує двох абсолютно однакових об’єктів нерухомості за всіма параметрами (економічними, фізичними, правовими), виникає необхідність внесення поправок в ціни об’єктів аналогів. Внесення поправок, які враховують відмінності між оцінюваним об'єктом і аналогами, дозволяє визначити ціну продажу кожного аналога, немов би він мав ті ж самі основні характеристики, що й оцінюваний об'єкт. Відкоригована ціна дає оцінювачу можливість зробити висновок про те, що найбільш ймовірна ціна продажу аналогічних об'єктів відображає ринкову вартість. При цьому, варто запам’ятати: корегується ціна продажу порівнюваного об’єкта аналога для моделювання вартості об’єкта оцінки. Оцінюваний об’єкт ніколи не піддається коригуванню.

ІІІ. Основним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення.

Оцінка нерухомості порівняльним підходом проходить переважно в 4 етапи:

перший етап вивчення стану, тенденцій розвитку та особливостей того сегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об’єкт;

другий етап збір і перевірка інформації про об’єкти-аналоги, аналіз зібраної інформації та порівняння об’єктів-аналогів з оцінюваним;

третій етап внесення поправок до ціни продажу порівнюваних об’єктів;

четвертий етап узгодження відкоригованих цін об’єктів-аналогів і виведення величини ринкової вартості об’єкту нерухомості, що оцінюється.

При проведені оцінки об’єкти і суб’єкти повинні бути подібні:

- об’єкти - за призначенням використання, якістю, місцезнаходженням, правами, які передаються, фізичними характеристиками;

- суб’єкти - за платоспроможністю, можливостями фінансування, інвестиційною мотивацією.

Крім того, об’єкти-аналоги повинні: належати до одного сегменту ринку нерухомості; угоди з ними здійснюватися на типових для цього сегменту ринку умовах:

• терміні окупності,

• незалежності суб’єктів угоди,

• інвестиційної мотивації.

Сегментування ринку — це процес розбивання ринку на сектори (сегменти), які мають подібні об'єкти і суб'єкти.

Термін експозиції — час, протягом якого об'єкт повинний знаходиться на ринку, для того, щоб бути проданим.

Під незалежністю суб'єктів угоди розуміють, що угоди заключаються не за ринковими цінами і дані цих угод не можуть використовуватися для порівняння, якщо покупець і продавець знаходяться в родинних відносинах, або є представниками холдингу чи незалежної дочірньої компанії, або мають іншу взаємозалежність і взаємозацікавленність тощо.

Інвестиційна мотивація визначається: аналогічними мотивами інвесторів, аналогічним найкращим і найбільш ефективним використанням об’єктів; ступенем зносу будівлі, споруди.