Іі. У ринковій економіці нерухомість є об'єктом вкладання капіталу, об’єктом купівлі-продажу, ринкових відносин між продавцем і покупцем, тобто є товаром.
Цей товар (житлова та комерційна нерухомість), на відміну від інших товарів має ряд особливостей (рис.3).
Рис. 3. Особливості нерухомості як товару.
Разом з тим, житлова нерухомість характеризується високими витратами на переїзд – крім істотної грошової вартості власне переїзду існують також «психологічні» витрати, пов'язані з розлученням із звичним оточенням - школою, магазинами, друзями тощо.
Для прикладу розглянемо більш детальніше особливості житлової нерухомості. Житловий фонд неоднорідний у тому розумінні, що кожне житло має свій набір характеристик або послуг. Розрізняють два типи характеристик житла: характеристики самого житла і характеристики місця, де воно розташовано.
Характеристики самого житла: розмір (житлова площа в м2) і планування (розташування кімнат усередині житла), якість і продуктивність кухонного обладнання, система комунального обслуговування (автономна система опалення, кондиціонування, водопровід і каналізація, електропостачання), внутрішня оздоба (підлога, вікна, вбудовані шафи) і конструктивні особливості житла (термін служби фундаменту і даху).
Характеристики місця розташування: доступність, забезпеченість побутовими послугами, якість навколишнього середовища тощо. Покупець купує житло разом з ним і набір характеристик місцевості.
Варто зауважити, що висока вартість житла веде до двох наслідків:
по-перше, через необхідність великих інвестицій у приватне володіння житловою нерухомістю, багато сімей орендують житло, замість того щоб купувати його у власність;
по-друге, більшість сімей із середнім прибутком використовують володіння житловою нерухомістю як засіб накопичення.
Отже, житло – дорога річ, яка має міцний зв’язок із землею та із своїм оточенням.
ІІІ. Класифікація нерухомості (рис. 4) полягає в тому, щоб виявити загальні характеристики і типи будинків у різних країнах світу, з метою забезпечення можливості порівняння їх привабливості при оцінці.
Рис. 4. Класифікація об’єктів нерухомості.
У основу класифікації покладені такі основні ознаки:
функціональне призначення;
місце розташування;
типи об'єктів нерухомості, що задовольняють різні потреби.
Розглянемо види житлової нерухомості деяких країн світу.
США
1. Сінглхаус - будинок в один або два поверхи, перед ним акуратно підстрижений газон, гараж на пару машин, заднє подвір’я із деревами (волоський горіх, апельсинове дерево, персик, клен) і квітами, іноді з басейном.
2. Таунхаус - міський будинок; такі будинки формують квартал із декількох десятків будинків, що примикають один до одного. Перед кожним будинком розміщується гараж на дві машини, між гаражем і будинком - невелике подвір’я розміром 2х4 м2, де зростає пара кущів троянд, за будинком - невеликий сад-город площею 2,5х2 м2. Крім особистої є спільна територія на 8-10 сімей, на якій розміщується басейн, джакузі, гриль, тенісний корт.
3. Кондомініум - будинок, вартість проживання в якому, число кімнат, ванн, наявність басейну і саду залежать від його типу і якості. Крім того, такі будинки мають підземний гараж, побутові приміщення, де встановлені пральні, сушильні машини, за користування котрими треба вносити невелику плату, спортзал, іноді тенісний корт.
4. Мобілхаус (будинок на колесах) - власний будинок, який знаходиться на орендованій землі. Хазяїн забезпечує власника будинку фундаментом, комунікаціями (газ, електрика, телефон, каналізація), площадками для ігор, іноді громадським басейном.
Франція
Вілла - садиба сучасного стилю, житловою площею - 220-420 м2, з окремо розміщеним будиночком для гостей, басейном 15,5х8 м2, гаражем. Земельна ділянка площею 2000-3000 м2.
Розкішна садиба - побудована на початку століття і повністю перероблена на початку 1990-х рр., вестибюль, вітальня з мармуровою підлогою, столова, бар, велика кухня, робочий кабінет, 4 кімнати, 3 ванні кімнати, оброблені мармуром, сауна, винний льох, однокімнатна квартира для обслуговуючого персоналу.
Палац - унікальні, єдині у своєму роді володіння житловою площею від 750 м2, відреставровані під XV-XVI ст., земельна ділянка - 1,5 га, басейн, окремий будинок для гостей і будинок для домашніх службовців, гаражі.
Резиденція - 30-60 квартир люксів з великими красивими терасами, приватними парками, басейном для всіх власників.