6. Окремі види договору майнового найму

ЦК України передбачені спеціальні правила, що регулюють окремі види договору найму: договір прокату, договір найму (оренди) земельної ділянки, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, договір найму (оренди) транспортного засобу, договір лізингу.

Відповідно до ст. 787 ЦК України, договір прокату – це правочин, за яким наймодавець, що здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк. На сьогодні відносини побутового прокату в Україні регулюються, крім ЦК України, Правилами побутового обслуговування населення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 16 травня 1994 р. №313.

Договір прокату є договором приєднання і водночас публічним договором. Наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату. Типові умови договору прокату не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом. Умови договору прокату, які погіршують становище наймача порівняно з тим, що встановлено типовими умовами договору, є нікчемними.

Поряд із загальним правилом, що предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб, ЦК України не виключає використання предмету договору для інших потреб: відповідно до ч. 2 ст.788 ЦК України предмет договору прокату може використовуватися для виробничих потреб, якщо це встановлено договором.

Предмет прокату, як правило, має індивідуально-визначені ознаки і є неспоживчим у процесі його використання, тому що після закінчення строку дії договору він підлягає поверненню наймодавцеві.

Предмет договору прокату передається наймачеві за плату, яка згідно із ст.789 ЦК встановлюється за тарифами наймодавця. Як правило, при одержанні предмета договору прокату наймач вносить наймодавцеві плату за весь строк прокату.

Предмет прокату при переданні наймачеві має бути в його присутності перевірений і при виявленні несправності замінений іншим. Під час укладення договору прокату наймодавець зобов'язаний надати наймачеві всю необхідну і достовірну інформацію про предмет прокату, а також нормативні документа, якщо вони передбачені виробником, що містять правила та умови ефективного використання цього предмета.

При врученні предмета прокату наймодавець повинен ознайомити наймача з правилами технічної експлуатації, а при видачі предметів побутової техніки прикласти інструкцію про порядок користування ними. Це сприяє посиленню гарантій наймачів щодо передачі йому речей належної якості і надійного їх використання.

Плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця. Плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю.

Особливості договору прокату полягають у тому, що наймач не має права на укладення договору піднайму. Крім того, наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем. Капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача.

Для окремих видів майна передбачені обмежені строки прокату, що зумовлено тривалістю перебування наймача у встановлених місцях. Так, особам, які відпочивають у санаторіях і будинках відпочинку, предмети прокату надаються не більш ніж на строк перебування в цих установах при пред'явленні паспорта і санаторно-курортної книжки. Особам, які проживають у готелях, предмети прокату надаються на строк, що не перевищує строку перебування в готелі.

Особливістю договору прокату є те, що наймач має право у будь-який час відмовитися від договору прокату і повернута річ наймодавцеві. При цьому плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю (ст. 790 ЦК України)).

Крім того, договір прокату характеризується такими особливостями:

1) наймач не має права на укладення договору піднайму;

2) наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем;

3) капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (ст. 791 ЦК України).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки, крім ЦК України, регулюються Земельним кодексом України, Законом України “Про оренду землі” та низкою інших нормативно-правових актів

Відповідно до ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для провадження підприємницької та іншої діяльності. Закон містить законодавчі визначення двох понять - "оренда землі" та "договір оренди землі". Відповідно до Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Передавати землю в оренду дозволено лише за договором оренди землі, що визначений у Законі як домовленість сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Закон надає найбільші повноваження орендарю земельної ділянки, включаючи в зміст прав орендаря не лише користування (що характерно для договору найму та договору оренди державного і комунального майна), а й володіння. Це зумовлено тим, що земля - це нерухоме майно, тобто при оренді землі йдеться про користування нерухомим майном, що неможливо без передання його у володіння орендарю. Тому орендар стає і суб'єктом права володіння, підставою якого є укладений ним з орендодавцем договір оренди землі.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.

Сторонами в договорі виступають орендодавця та орендарі. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни і юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки. Виходячи з інформаційного листа Вищого арбітражного суду України "Про Закон України "Про оренду землі", фізичні та юридичні особи, яким земля надана в користування, не можуть бути орендодавцями.

Згідно зі ст. 13 Закону договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі, невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки нотаріально посвідчується за місцем знаходження: на термін до п'яти років - за бажанням однієї із сторін договору; на термін більше п'яти років - в обов'язковому порядку. Недотримання нотаріальної форми договору оренди землі має наслідком його недійсність.

Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчими комітетами сільських, селищних і міських рад, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій за місцезнаходженням земельної ділянки.

В договорі мають бути визначені наступні істотні умови договору:

1) об'єкт оренди (місце розташування і розмір земельної ділянки);

2) термін договору оренди;

3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);

4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної! ділянки;

7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

8) відповідальність сторін (ст. 14 Закону).

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог ст.ст.4-7, 9, 13, 15 Закону є підставою для визнання договору недійсним. За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови - якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо. Якщо за заявою однієї зі сторін щодо таких умов або хоча б однієї з них має бути досягнуто згоди, але вона не досягнута, то, як зазначив Вищий арбітражний суд України в інформаційному листі "Про закон України "Про оренду землі", договір оренди відповідно до ЦК України слід вважати неукладеним.

Особливості договору найму будівлі або іншої капітальної споруди визначені у ст.ст. 793-797 ЦК України. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Якщо договір укладається строком на три роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Статті 798-805 нового ЦК визначають особливості предмета, форми тощо договору найму (оренди) транспортного засобу.

Предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо.

Договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм з екіпажем, який його обслуговує. Сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу.

Договір найму транспортного засобу укладається у письмовій формі. Договір найму транспортного засобу за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню.

Наймач самостійно здійснює використання транспортного засобу у своїй діяльності і має право без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу.

Наймач зобов'язаний підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані. Витрати, пов'язані з використанням транспортного засобу, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів, несе наймач.

Страхування транспортного засобу здійснюється наймодавцем. Порядок страхування відповідальності наймача за шкоду, яка може бути завдана іншій особі у зв'язку з використанням транспортного засобу, встановлюється законом.

Наймач зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не доведе, що це сталося не з його вини. Наймач зобов'язаний відшкодувати шкоду, завдану іншій особі у зв'язку з використанням транспортного засобу, відповідно до гл.82 ЦК України.

У ст. 805 ЦК України визначені особливості найму транспортного засобу з екіпажем, який його обслуговує. Управління та технічна експлуатація транспортного засобу, переданого у найм з екіпажем, проваляться його екіпажем. Екіпаж не припиняє трудових відносин з наймодавцем. Витрати на утримання екіпажу несе наймодавець.

Екіпаж транспортного засобу зобов'язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб. Законом можуть встановлюватися також інші особливості договору найму транспортного засобу з екіпажем.

Зростання значення в останні два десятиліття лізингових операцій викликало необхідність його законодавчого регулювання. Згідно зі ст. 806 ЦК України договір лізингу - це договір, за яким одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій (лізингоодержувачу) в користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг) або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг) на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

У Положенні Національного банку України від 28 вересня 1995 р. №206 "Про кредитування" лізинг визнаний кредитною операцією, видом кредиту, у той час як у Законі "Про оподаткування прибутку підприємств" - як господарська операція.

Одним із видів лізингу є фінансовий лізинг, під яким розуміється такий договір лізингу, в результаті укладення якого лізингоодержувач на своє замовлення отримує в платне користування від лізингодавця об'єкт лізингу на строк не менший строку, за який амортизується 60 відсотків вартості об'єкта лізингу, визначеної на день укладення договору. Після закінчення строку договору фінансового лізингу об'єкт лізингу, переданий лізингоодержувачу згідно з договором, переходить у власність лізингоодержувача або викуповується ним за залишковою вартістю.

Другим видом лізингу є оперативний лізинг, що визначається як договір лізингу, в результаті укладення якого лізингоодержувач на своє замовлення отримує у платне користування від лізингодавця об'єкт лізингу на строк, не менший строку, за який амортизується 90 відсотків вартості об'єкта лізингу, визначеної на день укладення договору. Після закінчення строку договору оперативного лізингу він може бути продовжений або об'єкт лізингу підлягає поверненню лізингодавцю і може бути повторно переданий у користування іншому лізингоодержувачу за договором лізингу.

Оперативний лізинг - це короткострокове здавання в оренду машин, приладів, апаратури. Він вигідний у тому випадку, якщо технічні засоби потрібні час від часу для проведення яких-небудь робіт. Відмінність між фінансовим і оперативний лізингом відповідно до законодавства можна визначити за двома критеріями: строком лізингу і кількістю учасників відносин лізингу.

Чинним законодавством визначаються наступні форми лізингу:

1) зворотний (поворотний) лізинг - це договір лізингу, який передбачає придбання лізингодавцем майна у власника і передачу цього майна йому в лізинг.

У міжнародній практиці ця форма лізингу одержала назву "лізбек" (поступка-оренда). Власник обладнання передає його лізинговій фірмі й одразу ж одержує його на умовах лізингу. Такий лізинг доцільний у тому випадку, якщо вартість обладнання дуже велика і вимагає значних фінансових ресурсів;

2) пайовий лізинг - це здійснення лізингу за участю суб'єктів лізингу на основі укладення багатостороннього договору та залучення одного або кількох кредиторів, які беруть участь у здійсненні лізингу, інвестуючи свої кошти. При цьому сума інвестованих кредиторами коштів не може перевищувати 80 відсотків вартості набутого для лізингу майна;

3) міжнародний лізинг - це договір лізингу, що здійснюється суб'єктами лізингу, які перебувають під юрисдикцією різних держав, або у разі якщо майно чи платежі перетинають державні кордони.

У міжнародній практиці також розрізняють також компенсаційний лізинг ("бай-бек"), коли орендна плата за користування обладнанням оплачується зустрічними поставками продукції, виготовленої на ньому.

За зворотністю вкладення коштів лізинг поділяють на:

1) лізинг із повним відшкодуванням витрат - сума лізингових платежів містить у собі усі витрати лізингодавця (включаючи відсотки за кредит), а також прибуток лізингодавця;

2) лізинг із неповним відшкодуванням витрат - відшкодовується лише частина витрат лізингодавця, у зв'язку з чим після закінчення строку лізингу лізингодавець має або передати об'єкт лізингу іншим особам, або продовжити договір лізингу з лізингоодержувачем, або продати об'єкт лізингу за ціною, що забезпечує покриття частини витрат, що залишилися, і одержання прибутку.

Також розрізняють:

1) лізинг непрямий - лізингодавець придбаває предмет лізингу у постачальника спеціально для того, щоб передати його в лізинг лізингоодержавачу;

2) лізинг прямий - постачальник, що є одночасно, як правило, виробником предмета лізингу, передає цей предмет у міжнародний лізинг лізингоодержувачу, тобто постачальник є одночасно лізингодавцем.

Залежно від розподілу ризиків та обов'язків стосовно предмета лізингу розрізняють:

1) повний міжнародний лізинг - обов'язок щодо підтримки предмета лізингу (його технічного обслуговування і ремонту), а також ризики лежать на лізингодавцеві;

2) чистий міжнародний лізинг - всі обов'язки і ризики стосовно предмета лізингу несе лізингоодержувач1.

Згідно зі ст. 807 ЦК України предметом договору лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена відповідно до законодавства до основних фондів. Об'єктом лізингу може бути будь-яке нерухоме і рухоме майно, яке може бути віднесене до основних фондів відповідно до законодавства, у тому числі продукція, вироблена державними підприємствами (машини, устаткування, транспортні засоби, обчислювальна та інша техніка, системи телекомунікації тощо), вільний обіг якого на ринку не заборонений і щодо якого немає обмежень про передачу його в лізинг (оренду).

Не можуть бути предметом договору лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також інші речі, встановлені законом. Існують спеціальні обмеження щодо державного майна - майно, яке перебуває у державній власності. Таке майно може бути об'єктом лізингу лише за погодженням з органом, який здійснює управління цим майном у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Суб'єктами лізингу можуть бути:

- лізингодавець - суб'єкт підприємницької діяльності, у тому числі банківська або небанківська фінансова установа, який передає в користування об'єкти лізингу за договором лізингу;

- лізингоодержувач - суб'єкт підприємницької діяльності, який одержує в користування об'єкти лізингу за договором лізингу;

- продавець лізингового майна - суб'єкт підприємницької діяльності, що виготовляє майно (машини, устаткування тощо) та/або продає власне майно, яке є об'єктом лізингу.

Особливістю договору лізингу є строк його чинності, який залежить від його виду і мінімальна тривалість строку дії договору визначається з урахуванням строку амортизації вартості об'єкта лізингу.

Лізингоодержувач за користування об'єктом лізингу вносить періодичні лізингові платежі. Величина періоду, за який вноситься лізинговий платіж, встановлюється за договором лізингу і може бути нерівномірною.

Лізингові платежі включають:

- суму, яка відшкодовує при кожному платежі частину вартості об'єкта лізингу, що амортизується за строк, за який вноситься лізинговий платіж;

- суму, що сплачується лізингодавцю як відсоток за залучений ним кредит для придбання майна за договором лізингу;

- платіж як винагорода лізингодавцю за отримане у лізинг майно;

- відшкодування страхових платежів за договором страхування об'єкта лізингу, якщо об'єкт застрахований лізингодавцем;

- інші витрати лізингодавця, передбачені договором лізингу.

Закон надає сторонам свободу у визначенні розмірів, способів, форм і термінів внесення лізингових платежів і умов їх перегляду, вказуючи, що це визначається в договорі лізингу за домовленістю сторін відповідно до вимог цього Закону та інших нормативно-правових актів. Водночас Закон встановлює, що лізингоодержувач зобов'язаний своєчасно сплачувати передбачені договором лізингу платежі, а також, що лізингові платежі відповідно до законодавства відносяться на валові витрати виробництва та обігу лізингоодержувача.

Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта фінансового лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не передбачено договором лізингу. Цей ризик несе лізингодавець, якщо інше не передбачено договором лізингу. Разом з цими загальними правилами, якщо продавець або лізингодавець прострочили строк передачі об'єкта лізингу, ризик його випадкового знищення або пошкодження у період прострочення несе сторона, що допустила прострочення строку передання. Об'єкт лізингу і ризики, пов'язані з виконанням лізингових договорів, ризики випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єктів лізингу піддягають страхуванню за домовленістю сторін договору лізингу відповідно до законодавства.