Питання для самоконтролю
Сутність, сфери застосування й обмеження витратного методу.
Загальна характеристика методу порівняння продажу.
Дохідний підхід в оцінці вартості підприємства.
Питання для самостійного вивчення
Модифікації вартості підприємства і загальні принципи їх оцінки.
Структурно-логічна схема формування вартості потенціалу підприємства та його складових.
Розрахунок коефіцієнту капіталізації.
Класифікаційна характеристики інформації, яка приймає участь в оцінці потенціалу підприємства.
Змістовий модуль 3
Тема 8. Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель і споруд
Земля – специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості:
не є результатом попередньої праці;
просторово обмежена;
не замінюється іншими засобами виробництва;
має незмінне місце розташування;
не схильна до зносу при правильному використанні;
територіальне різноякісна;
кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;
практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис.
Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей:
нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;
зношуються;
в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: 1 м2 площі, 1 м погонний довжини, 1 м3 обсягу і та ін.;
ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.
Метод техніки залишку для землі
Ісп = Vсп Rсп
|
Vсп – поточна вартість будівель і споруд; Ісп – чистий операційний дохід, що доводиться на будівлі і споруди; Rсп – коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд |
Rсп = Rвід + Rзем |
Rвід – коефіцієнт (повернення) відшкодування капіталу; Rзем – коефіцієнт капіталізації для землі |
Ізем = І - Ісп
|
Ізем – чистий операційний дохід, відношуваний до землі; І – загальний чистий операційний дохід |
|
Vзем – залишкова вартість землі; Rзем – коефіцієнт капіталізації для землі |
Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації
Приблизно розраховуються пропорції, в яких вартість нерухомості ділиться на вартість земельної ділянки і вартість будівель і споруд |
|
Rср = Rсп dсп + Rзем dзем |
Rср – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації; dзд, dзем – процентна частка будівель, споруд і земельної ділянки в загальній вартості |
|
V – вартість всього нерухомого майна |
Vзем = V dзем |
|
В загальновизнаній оцінній практикі існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: прибутковий, порівняльний і витратний.
Метод капіталізації доходів
Розрахунок сумарної величини ринкової орендної платні і інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки рік (ПВД): |
|
ПВД = S*Со+Дін |
S - площа, що надається в оренду, м2; Со - орендна ставка за 1 м2; Дін - інші доходи від володіння об'єктом оцінки |
Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при зборі платежів |
|
Розрахунок дійсного валового доходу шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (ДВД) |
|
ЧОД = ДВД – ОВ |
Розрахунок чистого операційного доходу за винятком амортизаційних відрахувань |
Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним з доступних за умов наявної інформації методів |
|
|
Оцінка вартості об'єкту нерухомості (Вон) за формулою |
Метод дисконтованих грошових:
Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об'єктом оцінки.
Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо насправді продаж не планується.
Розраховується ставка дисконту для оцінюваного об'єкту нерухомості на існуючому ринку.
Здійснюється дисконтування майбутніх доходів в період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожний з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей в часі і підсумовування всіх поточних вартостей
де V - вартість об'єкту нерухомості;
Iі - очікуваний дохід від володіння об'єктом за і рік;
Р - поточна вартість реверсії;
n - період (в роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об'єктом.
Етапи оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу:
оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка була орендована, то її вартість не оцінюється);
оцінка вартості відтворювання або вартості заміщення будівель і споруд на дату оцінки.
оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного і економічного застарівання.
визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) і сукупним зносом;
визначення повної вартості об'єкту нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умов наявності майнових прав на нього).
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкту оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою обліку відмінностей між об'єктами-аналогами і об'єктом оцінки, внаслідок чого визначається вартість останнього.